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1、2010 年烟台房地产市场总结,目录,一、2010 年及2011年年初政策盘点及 2011 年政策展望,2010 年政策盘点 2011 年政策及展望,二、商品房市场整体概况,2010 年烟台市新增预售情况 市内五区整体概况,重点开发商销售情况 未来及潜在供应量 三、区域市场分析,芝罘区市场分析 莱山区市场分析 福山区市场分析 开发区市场分析 牟平区市场分析,；,2010 年烟台房地产市场总结 一、2010 年政策盘点及 2011 年政策展望 1、2010 年政策盘点 1.1 行业政策 国务院：1 月 7 日关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 关键内容：（1）加快中低价位、中小套型普通商品住房
2、的建设；（2）增加住房建设用 地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；（3）加大差别化信贷政策执行力度；（4） 继续实施差别化的住房税收政策；（5）力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入 住房困难家庭的住房问题。 国务院：4 月 15 日关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 关键内容：（1）购买首套 90 平米以下户型贷款首付比例不低于 30%，购买第二套住房 贷款首付比例不低于 50%，大幅提高三套房贷款首付款比例和贷款利率；（2）不能提 供当地保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放贷款，一定时期内可限购；（3）保障性 住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用
3、地供应总量的 70%， 并优先保证供应。 多部委：9 月 29 日出台政策调控楼市遏制房价上涨 关键内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；（2）对于二套 房严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定；（3）调 整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；（4）对定价明显超过周边房价水平的 房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。 住建部、财政部、央行、银监会：11 月 4 日关于规范住房公积金个人住房贷款政策 有关问题的通知 关键内容：（1）购买首套 90 平米以下住房，公积金贷款首付比例不得低于 20%；90 平米以上首付款比例不得低于 3
4、0%；（2）二套住房公积金贷款首付比例不得低于 50%； （3）停止发放三套房公积金贷款。 1.2 土地政策 国土资源部：3 月 16 日关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 关键内容：（1）确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于 住房建设用地供应总量的 70%；（2）土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基 准地价的 70%，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%；（3）土地出让成交后，必须 在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款， 余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 省国土资源厅：7 月 12
5、 日关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知 关键内容：（1）土地供应管理方面，通知要求全面推行“净地”出让制度；（2）土地 出让合同应在成交后 10 日内签订，合同须明确项目开、竣工时间，约定开工时间不得 超出合同签订之日起 6 个月，竣工期限不得超出出让合同约定动工期限之日起 3 年（3） 严禁向别墅供地，囤地炒地者两年内不得参加土地竞买。 2,国土资源部：9 月 15 日土地储备机构须与下属开发机构限期脱钩 关键内容：2011 年 3 月底前,土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业 务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场 开发。 国土资
6、源部、住建部：9 月 27 日关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 关键内容：（1）没有完成中小住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地； （2）对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设 标准、增加套型面积；（3）因企业原因造成土地闲置一年以上的，禁止竞买人及其控 股股东参加土地竞买活动。 1.3 金融政策 中国人民银行：1 月 18 日、2 月 25 日、10 月 12 日、11 月 11 日和 11 月 19 日分别 上调存款准备金率 关键内容：除 10 月 12 日针对中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银 行、招商银行、民生银行
7、6 家银行实行差别存款准备金率，上调 0.5 个百分点，期限为 2 个月外，其他均针对存款类金融机构（农信社除外），无期限。 中国人民银行：10 月 20 日、12 月 25 日两次上调存贷款基准利率 关键内容：金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，其他各档次存贷 款基准利率相应调整。 2、2011 年政策及展望 2.1 兔年临近，第三波调控政策随鞭炮声轰轰而来，汹涌澎湃 2.1.1 新国八条 2011年1月26日，继2010年两轮房地产调控后，国务院再次出台了新一轮房地产调控八条措施，简称“新国八条”。这八项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方
8、面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，是近几年最严厉的“政策组合拳”。 “新国八条”包括八项房地产调控措施。一、各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标;二、逐步扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应;三、个人购房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税;四、购买第二套住房首付款比例不低于60%;五、今年商品房供地原则上不低于前2年年均供应量;六、主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房;七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;八、引导居民从国情出发理性消费。 2.1.2 央行加快金融方面的调控 继2010年12月25日加息之后，2011年2月9号本次央行再次调整存贷款基准利
9、率，将增加购房贷款的压力。据悉，多家银行都取消贷款购房的优惠，许多被贷款拒之门外的购房者只能选择退房。 2.1.3限购进一步升级 根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。 与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。 3,2.1.4房产税落地试行 上海重庆公布房产税细则，自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%-1.2%
10、，上海税率为0.6%。 房产税的试行是对房产保有及投资需求的一个打击，会在根本上对高房价一个打压，鉴于目前对购房市场是一个预期的影响。 2.2 2011 年行业政策走向预测 2010 年国家频出政策调控，以抑制需求为主，控制房价上涨，安定民生，政策高 压之下，全国各地房价依然出现阶段性增长，调控未达到预期效果，随之而来的是物价 的飞涨，通货膨胀预期加速。因此，2011 年房地产行业依然会是一个动荡的市场：在 继续抑制投资、投机需求的同时，将继续增加保障住房的供应，此外，房产税的征收也 会日益提上日程。 2.3 2011 年土地政策走向预测 2010 年，在国家政策调控之下，各地依然频出“地王”
11、，但从市场整体来看，开发 商拿地热情有所下降，多省市供地计划未完成。综合市场情况来看，2011 年土地政策 将以增加商品住宅用地供应量、提高开发商拿地难度和增加保障房用地供应量为主。 2.4 2011 年金融政策走向预测 2010 年通胀预期加重，CPI 超出国家控制指标，2011 年金融政策仍将以收紧的货 币政策为主，收紧银根，或将再次提高存款准备金率和利率。,二、商品房市场整体概况 注：以下数据除新增预售外其他只包含商品住宅性质商品房。除特殊标注外， 数据均来自市场人员一手采集的市场信息，且以项目取得预售许可证 为准。 1、2010 年烟台市新增预售情况 数据来源：房管局预售公示。其中包括
12、部分 2009 年未取得预售许可证即开始销售的项目和 部分 2010 年年底取得预售许可证而未开始销售的项目 2010 年1 月-12 月 烟 台 市 预 售 情 况 （ 套 数 ） 套 10000 8000 6000 4000 2000,0 预售,1001 682,1002 1415,1003 941,1004 2010,1005 4248,1006 8142,1007 3601,1008 4369,1009 6201,1010 2063,1011 4894,1012 2726,2010 年1 月-12 月 烟 台 市 预 售 情 况 （ 面 积 ）,万平米 80 60 40 20,0 预售
13、,1001 5.57,1002 16.99,1003 8.81,1004 20.13,1005 43.92,1006 63.94,1007 39.61,1008 50.22,1009 59.37,1010 24.13,1011 42.36,1012 31.12,2010 年烟台市五区新增预售共 41292 套，406.16 万平米。一季度为传统销售和建筑淡 季，新增预售呈四季度最少，二三季度适于建筑施工，开发商根据自己的销售进度及工程进 度适时取得预售许可证，二三季度新增预售开始突飞猛进，到四季度，临近年底，开发商逐 渐放缓推盘节奏，天气也越来越不适于施工，新增预售量逐渐回落。整体看来，烟台市
14、场依 然火爆供应量较充足。 2、市内 5 区整体供应量、成交量及成交均价 4,2010 年 烟 台 市 各 区 域 供 应 量 及 比 例 情 况,79.3 , 23%,76.0 , 22%,92.7 , 28% 50.8 , 15%,39.1 , 12%,芝罘区,开发区,福山区,莱山区,牟平区,2010 年 烟 台 市 各 区 域 成 交 量 及 比 例 情 况,64.0 , 22%,64.4 , 22%,47.8 , 17%,80.9 , 28%,32.5 , 11%,芝罘区,开发区,福山区,莱山区,牟平区,2010 年烟台市整体供应量为 337.9 万平米，去化 289.6 万平米，去化
15、率达 85.7%。由 于烟台市旧城改造及大量外来人口的涌入，刚性需求依然是市场主力，这也是烟台市整体去 化率较高的原因。 从各区域的比例来看，2010 年烟台市整体呈现“四面开花，供需两旺“的态势。其中 莱山区无论是供应和成交都占据首位，其次是芝罘区和开发区，福山区次之，牟平区相对最 少。 2010 年 烟 台 市 各 区 域 成 交 均 价 及 总 体 均 价 情 况,6856,5512,4407,3981,6129,2000 0,8000 6000 4000,芝罘区,开发区,福山区,莱山区,牟平区,总价,元/平米 10000,成交均价 8837,从价格来看，烟台市整体均价 6129 元/平
16、米。莱山区作为新的市政中心，房价也成为 全市最高，达 8837 元/平米；芝罘区作为传统老城区，虽然环境及发展速度上落后于莱山 区，但由于烟台人的地缘情结，依然受到老烟台人的青睐，芝罘区均价位居第二，达 6856 元/平米；开发区位居第三，均价 5512 元/平米；福山区和牟平区区域认可度较低，均价分 别为 4407 元/平米和 3981 元/平米。 3、重点开发商销售情况 数据来源：市场人员一手采集及借鉴其他渠道的市场数据。以下供应和成交数据均以该项目是否取 得预售许可证为准。 5,2010 年烟台市共实现销售额 201.4 亿，前三名均为本土龙头地产企业，以雄厚的资金 实力及优质的物业服务赢得较多市场份额。其中天越湾和南山世纪华庭项目均为 2009 年开 始入市销售，但 2010 年才取得预售许可证。 4、未来及潜在供应量分析 4.1 2011 年烟台整体推售量 据我司市场人员一手统计资料显示 2011 年市场新增供应约 360 万平米，此外，全国品 牌开发商也已开始进驻烟台各区。,烟台市场发展较健康，以刚性需求及首次改善型为主，供需两旺。2011 年众多一线品 牌开发商的进驻
