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1、【了解】1、物业服务企业的概念、权利和义务 2、物业服务企业资质管理的相关规定 【掌握】1、业主的权利与义务 2、业主委员会委员资格及变更 3、管理规约的内容、效力以及违约的处理 【理解】1、业主大会规程的法律规定 2、业主大会的职责及其召开 【教学难点】业主的权利与义务；业主大会职责；业主委员会职责,第六章：业主自治法律制度,第六章 业主自治法律制度,第一节 业主概述 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第四节 管理规约 第五节 物来服务企业,第一节 业主概述,一、业主的概念 二、业主的权利和义务 权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 提议召开业主大会会议，并就物业管
2、理的有关事项提出建议; 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议，行使投票权； 选举业主委员会成员，并享有被选举权； 监督业主委员会的工作； 监督物业服务企业履行物业服务合同； 对公有财产的知情权和监督权； 监督专项维修资金的管理和使用； 法律、法规规定的其他权利；,义务：遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务,第二节 业主大会,一、业主大
3、会的成立 业主大会的性质 业主大会的组成范围 业主大会成立的流程,业主大会的职责 下列事项由业主共同决定： 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业 筹集和使用专项维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 有关共有和共同管理权利的其他重大事项,三、业主大会相关会议制度 业主大会的会议形式 业主大会的决定方式及效力 业主大会的会议类型,第三节 业主委员会,一、业主委员会的性质 二、业主委员会的职责 三、业主委员会委员的资格及其解除 业主委员会委员的产生及资格 业主委员会委员的变更或解除 四、业主委员会的维权,第四节 管理规约,一、管
4、理规约的内容 管理规约的主要内容一般包括以下几项： 1.住宅区名称、地点、面积及户数 2.公共场所及公共设施状况 3.业主大会的召集程序及住宅区重大事项决定方式 4.业主大会决定住宅小区重大事项的方式 5.业主使用其住宅和住宅区内公共场所以及公共设施的权益 6.业主参与住宅区物业管理的权利 7.业主对业主管理委员会及物管公司的监督权 8.业主对住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳 9.业主在本住宅区内应遵守的行为准则 10.违反业主公约的责任 11.其他事项 二、管理规约的效力,第五节 物业服务企业,一、物业服务企业概述 物业服务企业的概念 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从
5、事物业管理服务活动的企业 物业服务企业的类型 现代企业主要包括个人独资企业、公司、合伙企业等三种类型,二、物业服务企业的资质等级 物业服务企业资质及条件 一级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方
6、米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅
7、100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，
8、建立企业信用档案系统。,资质申请 1、新设立物业服务企业申请资质需要提交的文件 （1）营业执照； （2）企业章程； （3）验资证明； （4）企业法定代表人的身份证明； （5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同,2、申请核定等级的物业服务企业需要提交的材料 （1）企业资质等级申报表； （2）营业执照； （3）企业资质证书正、副本； （4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； （5）物业服务合同复印件； （6）物业管理业绩材料,3、资质审批 在申请之日前一年内有下列行为之一的，
9、资质审批部门不予批准： （1）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； （2）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； （3）挪用专项维修资金的； （4）擅自改变物业管理用房用途的； （5）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （6）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （7）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； （8）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的； （9）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的； （10）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经
10、查证属实的； （11）超越资质等级承接物业管理业务的； （12）出租、出借、转让资质证书的； （13）发生重大责任事故的。,资质证书的管理 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书： （1）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的； （2）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的； （3）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的； （4）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的； （5）依法可以撤销审批的其他情形。,法律责任 构成犯罪的，依法追究刑事责任： （1）对不符合法定条件的企业颁
11、发资质证书的； （2）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的； （3）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的； （4）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的； （5）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。,三、物业服务企业的权利与义务 物业服务企业的的一般权利如下： （1）物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。 （2）按照物业服务合同和管理办法实施管理 （3）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用 （4）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治
12、安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。 （5）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。 （6）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。（7）可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。 （8）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业。（9）经业主大会的允许，可实行多种经营。,物业服务企业的一般义务如下： （1）按照物业服务合同的约定，提供相应服务。 （2）接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。 （3）重大的管理措施应当提交业主大会审议决定 （4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。,
