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1、,沈阳龙湖辉山项目启动会,2009年9月24日,沈阳龙湖,主要内容：,一、成功标尺 二、产品研发 三、工程管控点 四、景观管控点 五、体验区 六、成本管控点 七、营销策略 八 、税筹,一、成功标尺,项目成功标尺,项目项目销售净利润率20% 内部收益率IRR100% 项目融资额2亿 项目集中交付率70%(别墅) 项目关键计划达成率95% 通过该项目实现品牌落地销售期客户忠诚度50% 为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1名,Notes:,二、产品研发,沈阳龙湖辉山项目,20分钟车程,第一期（2010-2011）,第二期（2011-2013）,第三期（2013-2014）,第四期（2014-20
2、15）,总体规划示意图,总货值：87.37亿,8737270000,预计总货值,各分期面积,一期地块规划条件,项目建设用地面积：84086平方米 容积率：1.2 绿化率：30% 建筑高度： 36米 建筑密度： 40% 商业比例： 10%,总体规划设计原则 复制成熟产品 复制香醍漫步项目的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计 货值最大化 最大密度摆放住宅产品，达到项目货值最大化 利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量 场地东高西低，南高北低，做好土方平衡，减少场地内挡墙及土石方 的工程量，最大限度节约成本,总图中的溢价点,沿街商业及多层公寓可以阻挡公路沿线噪音，起到围墙屏蔽的作用,强化入口景观感受,纵
3、向景观带提升更多边户型溢价,适度集中的中央景观带充分展现小区品质的同时提升周边户型溢价,最大化私家庭院,最大化类独栋的布局,尽量减少挡墙数量及高度,总图调整,调整后,调整前,总图调整,调整后指标,商业：7070 m2,业态分布,设备用房：地下1550平米,类独栋：215栋,小公寓：2栋，8400m2,市政设计,垃圾站,化粪池,燃气调压站,水泵房,换热站,开闭站,箱变2,箱变3,项目市政外线均来自于西侧市政道路，目前尚未修建，预计交房前建成。,消防控制室/弱电机房/物业接待,箱变1,箱变4,市政设计电力,用电容量计算,整个地块设一个开闭站（约20000KVA） 住宅指标：76351m2，其中：别
4、墅68331m2，多层8020m2 商业公建：7930m2 计算用电负荷： 别墅按80VA/m2，多层住宅按60VA/m2，商业按80VA/m2计算， 平均计算到每户别墅用电量约22KW、多层3KW/户。 供电性质分别按住宅和商业考虑。 计算方式如下： 住宅部分：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA 同时使用系数取0.3，所以总用电量为： S总=5947KVA*0.3=1784KVA， 考虑箱式变压器的低压出线回路较少（一般是6-8回路），整个住宅部分选择3台630KVA的箱变，商业一台630KVA的箱变。,市政设计-热力,换热站，辐射二期,换热站
5、面积：230 换热站设备考虑可扩容式，辐射二期住宅,市政设计-给水,生活水池及消防水池,生活水箱容积：150m 消防水池容积：350m 水泵房面积共370 无生活热水设计,市政设计-污水,化粪池处理能力：150m/天 中水处理能力：35%（投资约20万） 重力排放，不做提排,化粪池,中水处理设备,市政设计-雨水,雨水管分布及排水方向示意,重力排放，不做提排,市政设计-煤气,煤气调压箱,竖向设计,+75.60,+90.00,+83.50,+83.90,+77.00,竖向设计,+77.10,+77.64,+78.36,+79.23,+78.00,+78.25,+78.10,+77.45,+77.6
6、0,+75.60,+78.50,+77.70,+78.60,+77.90,+79.35,+79.35,+90.00,+75.60,+90.60,+83.50,+78.2,+77.80,+78.00,+78.50,+78.90,+79.50,+78.00,+78.20,+78.60,+78.90,+78.50,+78.20,+78.30,+78.70,+78.90,+77.10,+79.23,+78.66,+78.36,+77.94,+78.24,+77.94,+78.66,周界挡墙,3%,0.8%,4%,0.5%,5%,0.5%,+77.64,+78.96,+77.0,+76.5,+75.6,
7、园区挡墙位置,外围7.2米挡墙,宅间2米挡墙,长约200米,长约3100米,园区围护范围,正式外围墙,交房临时围挡,南侧排水沟,冲沟排水方向,山坡排水方向,园区排水沟,排入市政管网,园区安防系统范围,正式安防系统,临时安防系统,场地边缘处理-南侧边缘,南侧无需做挡墙，内外高度一致,石油管线挡墙关系,竖向设计,东西高差约300mm,+77.64,+77.94,+78.24,-0.45,-0.40,-0.20,-0.15,车库地面按标高情况降低，满足入库坡道的坡度符合规范使用要求,交通组织,产品的复制优化-组团设计,车行道,人行道,挡墙位置，2米高,产品的复制优化-组团设计,3300,3300,3
8、000,2000,灰空间,产品的复制优化-组团设计,产品的复制优化-组团设计,车行入户处宅间剖面,5M,5M,4.3M,5M,4.3M,5M,2.5M,2.5M,0.00,3.30,6.60,产品的复制优化-组团设计,人行路端头处理示意,纵向道路剖面示意,5M,产品的复制优化-组团设计,产品的复制优化-组团设计,户型分布,南入户：53栋,北入户：67栋,南边入户：24栋,北边入户：30栋,尽可能多的增加优势户型,人车北入户：41栋,产品的复制优化-户型调整,北入户 310,与牛一户型比较：,增加室内车库 取消设备房增加房间 一层增加阳光房,取消二层室内高差 改善入户增加玄关柜空间 二层南向增加
9、露台,三层马桶坑距调整 三层扩大露台,空调主机,降板区域,降板70,降板300,产品的复制优化-户型调整,南入户 308,与牛一户型比较：,增加室内车库 一层增加阳光房,取消二层室内高差 扩大厨房同时改善阳台与房间的关系，增大通向阳台的门,三层马桶坑距调整,空调主机,降板区域,降板70,降板300,产品的复制优化-户型调整,北边入户 328,人、车同侧入户 车库顶增加露台,空调主机,降板区域,降板70,降板300,产品的复制优化-户型调整,南边入户 335,人、车同侧入户 车库顶增加露台,空调主机,降板区域,降板70,降板300,产品的复制优化-户型调整,人车北入户 304,人、车同侧入户 最
10、大化私家庭院,空调主机,降板区域,降板70,降板300,产品的复制优化-户型调整,多层住宅,内廊式,单廊式,东向+东西通透住宅,确定为单廊式，并继续深化,产品的复制优化-立面效果,产品的复制优化-立面效果,产品的复制优化-立面效果,取消西班牙风格，减少平立面组合形式，减少由于立面变化引起的相同平面开窗变化，文化石比例控制在30%以下。,立面选材,建造标准,三、工程管控,项目分期及计划,一期计划关键节点,施工总平面分析标段划分,示范区： 进场09-10-01 封顶09-11-30 开放10-07-16 开盘10-07-31,一期： 开工10-04-01 封顶10-07-15 景观进场 11-05
11、-31 交房11-10-01,二期： 开工11-04-01 封顶11-08-15 交房12-09-01,施工总平面分析施工道路,一期施工主入口 2010年4月开启,示范区施工入口 2009年10月开启,一标段,二标段,示范区,一期施工次入口 （2011年4月开启）,施工总平面分析水井、变压器、塔吊、加工区,2,1,3,4,5,4#材料加工区,1#变压器,2#变压器,3#变压器,1#水井,2#水井,工序分析,关键工序,2010年8月施工,2010年810月施工,质量控制要点1,1-1： 檐口做法 质量通病：檐口漏水,1-4： 门窗收口做法 质量通病：窗口漏水、冷桥,1-3 墙面和屋面节点 质量通
12、病：漏水、冷桥,1-2： 天窗安装节点 质量通病：天窗漏水,1-1：檐口做法,1-2：天窗安装节点,天窗漏水质量通病分析： 天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板与屋面瓦没有完全搭接，导致天窗下口存水，渗入室内。,天窗安装节点,屋面反台高度增加至310，确保天窗批水与屋面瓦顺搭,1-3：墙面和屋面交界处节点,1-4：门窗收口做法,30宽1.5厚单组分聚氨脂（I型）防水,窗框防水措施： （1）副框外侧做聚氨脂防水 （2）内外密封胶 （3）窗台保温向外找坡,质量控制要点2,2-1： 露台地面做法 质量通病：露台积水、漏水,2-2： 首层地面防潮层 质量通病：首层地面返潮,2-1：露台地面做法,常见质量
13、问题： （1）门廊由于找坡不到位造成积水； （2）门廊防水不到位，从户门向室内漏水,有降板露台地面 （下为车库或阳光房）,无降板露台地面,150,200,2-2：首层地面防潮层,常见质量问题： 首层（或地下室）返潮结露,处理措施,处理措施： 刚性层上满做JS防水，作为防潮层,质量控制要点3,3-1： 降板卫生间地面做法,3-1：降板卫生间地面做法,300,四、景观管控,1. 景观设计原则,目 录,景观设计原则：从龙湖沈阳景观过渡到沈阳龙湖景观,基于景观“三大纪律十项注意” 复制成熟通用景观模块为主，借鉴优化异地特色设计为辅， 并结合本土特色动植物与地形进行局部创新！,景观构成,景观亮点区域：,
14、景观标准配置区域：,主入口蓝带核心区,商业前场人文区,宅间绿地,社区南北车道景观,车型入户范围,外围红带秋景区,景观记忆点：主入口蓝带水景、外围红带秋景、绿带社区南北车道景观 景观控制点：商业前场人文区、宅间绿地区,景观建造标准-主入口核心区,银杏大道,北京滟澜山水系,景观建造标准-围界绿地景观,东侧围界及外围绿带断面图,南侧围界及外围绿带断面图,围网图片,围网结合刺篱：黄刺玫、藤本月季,景观建造标准-商铺前景观,市政车行道,15m宽绿带 草坪灌木,停车位,车道,商铺前铺装,内廊,商铺,1315m,5m,5m,3m,2m,景观建造标准-南北向主车道景观,南北向车行道借鉴颐和园著绿化层次,景观建造标准-车行入户及街景,车行入户断面,车道入户平面图,车行入户景观,入户门墩及户名牌,1,灰空间,景观建造标准-人行入户宅间绿地,地上花园分割借鉴北京滟澜山,景观建造标准-私家花园面积及分户,下沉借鉴北京滟澜山,50平m,100平m,30平m,60平m,10平m,100平m,20平m,40平m,五、体验区,
