《a房地产典当中的常见法律风险(会长2010-07-22)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《a房地产典当中的常见法律风险(会长2010-07-22)（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、典当业务（房地产案例） 常见法律风险浅析,全 国 典 当 专 业 委 员 会 理 事 沈 阳 市 典 当 行 业 协 会 会 长 张家鹿,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,一、典当的法律依据,物权法第一百七十一条： 债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,一、典当的法律依据,典当管理办法第三条： 典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。,欢迎加入典当精
2、英超级群：522 339 43,一、典当的法律依据,典当管理办法第二十五条： 经批准，典当行可以经营下列业务： （一）动产质押典当业务； （二）财产权利质押典当业务； （三）房地产（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）抵押典当业务；,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,二、典当的主要法律关系,借款合同法律关系 表现形式为全国统一当票。 当票是借贷契约、主合同。 可就当票以外事项订立书面合同 。 抵押担保法律关系 表现形式为抵押合同。 抵押合同是从合同。 房地产抵押权自登记时设立。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,二、典当的主要法律关系,
3、借款人,典当行,借款合同法律关系,房地产,抵押担保法律关系,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（1）,法律风险：担保瑕疵引起的典当效力风险 风险描述：在典当中未约定当物，或虽约 定了拟抵押的房地产但抵押权 未设立、无效时，如何认定典 当的效力？,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（1）,相关判例1浙江省青田县人民法院1.doc 案情简介：某典当企业与自然人当户之间签订典当合同，但未约 定当物。 法院判决：借款合同无效，仅支持返还借款本金。 判决依据：1， 典当与担保物权具有不可分性，未约定当物的信 用典当不具有典当的效力,按借款合同处
4、理； 2，本案中,典当企业的借贷对象为不特定多数自然人, 因此,被认定为以借贷名义向社会公众发放贷款， 故应认定借款合同无效,返还本金(未判决收缴约 定利息)。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（1）,相关判例2河南省郑州市中级人民法院民事判决书2.doc 案情简介：某典当企业与某企业当户之间签订典当合同，但未约 定当物。 法院判决：借款合同无效，仅支持返还借款本金。 判决依据：1， 典当与担保物权不可分，未约定当物的信用典当 不具有典当的效力，按借款合同规则处理； 2，本案中，典当企业的借贷行为被认定为企业间拆 借资金，借款合同无效。,欢迎加入典当精英超级群：
5、522 339 43,三、典当的法律风险（1）,相关判例3 江苏省张家港法院审结的典当纠纷案件3.doc 案情简介：某典当企业与某企业当户之间签订当票，但未按约定办理 房地产抵押登记。 法院判决：同类案件，法院判决不同。 1，有的法院认为，典当与物保不可分。因此，未设立抵 押权的典当合同不具有典当的效力，按借款合同规则 处理。故认定企业间拆借资金的借款合同无效，仅支 持返还借款本金。 2，有的法院认为，双方约定了当物，既使抵押权未设立 仍不影响典当的效力。 大连国泰典当诉瓦房店肥业公司案判决书4.doc 刘晗与许昌市同德典当公司借款合同纠纷案3.doc,欢迎加入典当精英超级群：522 339
6、43,三、典当的法律风险（1）,对此类案件的审判原则： 对此类问题，目前仍没有全国统一的法律规定。 江苏省高级人民法院关于当前宏观经济形势下依法妥善审理非金融机构借贷合同纠纷案件若干问题的意见（以下简称江苏高院意见）规定： 典当企业出借款项未依法设定抵押或者质押的，其性质属于违反典当管理办法关于典当企业“不得从事信用贷款”规定的非法金融活动，借贷合同应当认定无效，借款人应当返还借款本金和孳息，孳息按银行同期同类贷款基准利率计算。 借款人仅向典当企业提供保证担保的，借贷合同和保证合同均应当认定无效。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（1）,风险分析与法律建议： 典
7、当管理办法对典当采取了业务流程式的定义方法，但是对典当的成立要件未作规定。因此，典当实务中出现担保物权未约定，或未有效设立等担保瑕疵情况时，如何认定典当的效力缺乏统一依据。故，不同法院的判决结果出现差异。 目前通说认为： （1）未约定当物的信用典当，不具有典当的效力；典当合同按借款合同规则处理。 （2）约定了当物，即使担保物权未能有效设立（特别是非可归责于典当企业的原因而未能设立担保物权的，如当户不配合、房地产行政机关不予登记等），典当有效。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（2）,法律风险：债权实现的程序风险 风险描述：典当企业可否先行就当户的其 他方便执行的
8、财产实现债权？,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（2）,相关案例1：最高院关于营口宏源典当纠纷的答复.doc 1.jpg 2.jpg 3.jpg 4.jpg 5.jpg 案情简介：营口宏源典当公司与某企业当户签订当票，并约定 以房地产作为抵押担保（未登记）。诉讼过程中， 典当企业对该当户的银行存款进行了诉讼保全，并要 求先行就该银行存款实 现债权，收回当金及息费。 法院观点：典当企业无权先行就当物以外的财产实现债权。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（2）,风险分析与法律建议： 我国现行法律对普通借款合同中的债权人（抵押权人）可否
9、先行就债务人的非抵押财产实现债权没有禁止性规定。因此，这种做法应为合法。 但是，在典当领域，由于存在典当具有特殊性、与当物不可分等观念的影响，一般认为典当企业只能通过先就当物行使担保物权而实现债权，不允许典当企业直接就当物外财产实现债权。最高人民法院也作出了类似批复。 典当究其根本系借款合同法律关系，但是其特有习惯规则对当今的典当行业及其司法判决的影响是明显的。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（3）,法律风险：绝当后，继续计收息费风险 风险描述：绝当后，典当企业可否继续收 取当金利息和综合费？,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（
10、3）,相关判例： 案情简介：某典当企业与某企业当户之间签订典当合同，典当企 业诉请在绝当后继续按典当合同约定标准计收息费。 法院判决：同类案件，法院判决不同。 1，有的法院认为， 绝当即意味着双方权利义务终 止，典当行不得继续依据典当合同的约定收取息费； 2，有的法院认为，绝当后典当企业有权行使担保物 权，因此，绝当后按当票约定标准计收息费应视为典 当企业扩大的损失，不予支持。 3，有的法院认为，绝当后典当企业可否继续收取息 费首先按合同约定处理；无约定的，不予支持。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（3）,法院判决： 4，有的法院支持合理期限内（房地产抵押典当
11、绝当 后六个月）的利息和综合费用，对于期限之外的 利息和综合费用不予支持 。 5，有的法院认为，绝当后典当企业有权继续收取当 金利息及综合费，支付至实际偿还之日。 6，最高院批复，绝当后合理期限内（房地产典当为 三个月）典当企业可主张逾期银行贷款利息，不 得主张综合费。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（3）,法律依据： 对此类问题，目前仍没有全国统一的法律规定。 江苏高院意见认为： 典当企业主张借款期限届满后的利息及综合费的，对于两项合计数额超过按银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息的部分不予保护。 最高院关于营口宏源典当纠纷答复认为：约定的绝当期限届满后，
12、宏源公司应按照典当管理办法的规定及时处理当物以实现债权，考虑到不动产变现周期较长，同意三个月期限，在此期限内二建公司应当支付逾期贷款利息，超过此期限宏源公司债权未得到清偿的损失由其自己承担。绝当后，在处理当物期间，二建公司不再支付综合管理费用。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（3）,风险分析： “绝当后典当企业应当按照典当管理办法的规定及时处理当物以实现债权，不允许典当企业怠于实现担保物权而继续收取高额息费”，这是目前普遍存在的主流观点，也为最高院所采信。 但是，这种观点忽视了典当企业的贷款资金为自有资金，成本高、风险大的特点；也没有考虑在目前情况下，依法定程
13、序拍卖房地产仅仅三个月的时间显然过紧的因素。 该规定实际上加大了典当企业的风险。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（3）,法律建议： 1，在绝当后，及时行使抵押权； 2，沈阳市典当行业协会曾经推荐的约定条款：本合同约定的利率和综合费率不受本合同借款期限的限制，乙方必须按时交纳利息和综合费用直至乙方清偿完债务为止。逾期还款、交纳利息和综合费按借款余额每日1计收违约金。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（4）,法律风险：当户拒不赎当的违约金风险 风险描述：赎当是当户的权利还是义务？ 拒不赎当的，典当企业可否收 取违约金？,欢迎加入典当
14、精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（4）,相关判例 案情简介：某典当企业与某企业当户之间签订典当合同，发生绝 当。典当企业诉请支持合同中约定的绝当后违约金。 法院判决：同类案件，判决结果不同。 1，有的法院认为，绝当后典当企业有权依典当管 理办法及当票的约定处置当物。因此，是否赎 当是当户的权利而非义务。故不支持绝当后的违 约金； 2，有的法院认为，还款（赎当）是当户的义务而非权 利，因当户未如约还款而造成绝当的，属当户违约， 故支持绝当后按银行同期贷款利率四倍收取绝当后 的违约金。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（4）,法院意见： 最高人民
15、法院相关批复认为，典当企业应当在绝当后及时行使担保物权，当户应在合理期限内（房地产典当为三个月）按逾期贷款利率支付违约金，期限外的损失由典当企业自负。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（4）,风险分析： 在传统当铺时代，如发生绝当，则当物归当铺所有。因此，当户有选择赎当或绝当的权利。 在现代典当中，绝当并不具有转移当物所有权的效力（禁止流质契约）。典当的本质是借款合同，还款是当户的基本义务。因此，未按期还款付息的，即构成违约、应当承担违约责任。 但是，由于典当管理办法中仍沿用“赎当”、“绝当”等概念，又未对这些概念的法律后果进行明确规定，从而造成了裁判的不统一。
16、,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（4）,法律建议： 1，在典当合同中明确约定绝当后赔偿典当企业损失 （可得利益损失）的计算标准； 2，在绝当后，及时行使担保物权。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（5）,法律风险：当票的付款凭证风险 风险描述：当票本身是否具有付款凭证的 功能？,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（5）,案情简介：某典当企业与自然人当户之间签订当票，但对以现金 形式发放的当金未另行签订收款凭证。诉讼中双方争 议焦点集中于当票本身是否可以认定发放了当金。 法院判决：同类案件，存在不同判决。 1， 有的法院认为，典当管理办法中规定当票是 付款凭证，因此认为签订当票即视为当户已收到 了当金。 2，有的法院认为，当票本身不具有收款凭证的功能。,欢迎加入典当精英超级群：522 339 43,三、典当的法律风险（5）,风险分析与法律建议： 典当管理办法
