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1、地理：威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名的港口及旅游城市。 行政划分：威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。威海市总面积5436平方公里,总人口249万，其中市区面积731平方公里,人口80万人。 威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。 城市性质：威海市是中国第一个“国家级卫生城市” 中国首批“国家环境保护模范城市” “改善人类居住环境全球最佳范例城市” 联合国最适合人类居住城市之一 全国重要的海洋产业基地 主导产业：船舶及零部件、通
2、信与专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。 有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标，其中有三星、华泰三角、成山等大型企业。,威海市概况,威海特殊的地理位置和海洋、山林的调节作用，使这里具有海洋气候特点。 年平均气温12度，平均降水量800多毫米，四季分明，气候宜人。 平均相对湿度超过60%，每年有近一半的时间空气质量达到国家一级标准（相当于自然风景区）。 威海距韩国乘飞机约55分钟，轮船8小时，相当于到大连的距离。 威海是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。 威海拥有1000多公里海岸线，占全国海岸线总长的十八分之一，是中国海岸线最长的城市。沿海多为优质沙滩，沙滩之外是未受污
3、染的海水，被称为中国最干净的海水。,威海市经济,GDP：07年威海市GDP总量达到1580亿，平均年增长率超过15% 在岗职工工资：07年达到21166元，近5年来平均年增长率超过16.8%,威海市人口,威海市年人口导入量近年来呈快速上涨势头，每年增长12%左右，预计2010年可以进入全国百万人口城市的行列,威海市三大产业,2007年三产比例：8：62：30 威海市以工业立市，工业是支柱产业，其发展速度迅猛 第三产业由于基础薄弱，发展空间巨大 随着威海市旅游资源的不段开发，第三产业必将引来新的机遇,城市规划,“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。 1. 一个主中心：威海城区为带
4、动全市发展的主中心。 2四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。 3. 三条发展轴 三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“A”字型结构。 人口规模：规划城市建成区近期2010年规划人口为100万人，远期2020年规划人口为130万人，远景2020年以后人口控制在150万人以内，基础设施按照170万人预留。,威海主城中区（环翠中心区）：包括旅游，人居，文化，行政办公和商业服务、金融等六大职能。 威海主城西区（高区）：职能包括文教科研、科技研发、高技术工业、一类工业、旅游、居住等。 威海主城南区（经区）：职能包括普通工业、居住等。,区域功能
5、规划,威海旅游资源,刘公岛东西长约5公里、南北宽约2公里，面积约10平方公里。岛上树木茂盛，一片郁郁葱葱，最高峰海拔113米。在刘公岛的附近均有小岛散布，其西有黄岛，它与威海北岸山嘴外面的连林岛、黑岛、青岛、牙石岛互相对峙；其东有东泓列岛，与南口之间的日岛，以及南岸山嘴外的大罗青、二罗青、三罗青诸岛遥遥相望。其中日岛因经常“幻出奇景千万重”，出现海市蛰楼奇观，被世人称为威海八景之一。,刘公岛,房地产发展状况,施工面积：威海市房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也比较稳定，没有出现较大波动。 竣工面积：竣工面积除05年因宏观政策影响，出现负增长外，其他年份均稳中见涨。 销售面积：销售面积近两年
6、呈跳跃式增长，一方面因为市民为改善居住环境换房较多，另一方面反映出威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。 销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅度增加，也是威海整体房产价格上涨的驱动。 人均居住面积：威海人均居住面积指标仍然很低，改善居住环境等对房产的刚性需求将在未来几年逐步释放。,环翠中心区商业、生活、教育配套完善，房价居各区之首，由阳光海岸、99名邸、抱海花园等高档住宅社区的出现，进一步拉动了该区住宅的均价。 高区依托高新技术产业支持，同时坐拥海湾景观资源，生活环境优越。代表楼盘，新浪屿颐景园、自由东方、国际海景城、仁泰旅游度假花园。 经区房价较低是因为，07年之
7、前高档住宅开发量较少，客户多针对工薪阶层。代表楼盘，广信百度城、滨海龙城、悦海世家、韩国城。,威海各区房价,08年2月-5月，威海高档住宅整体价格上涨约5.8% 其中：环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%,楼盘涨价历史,环翠区楼盘分析,主城区产品、客源丰富，建筑形态囊括多层、小高层、高层 价格跨度较大，从6000-16000元/平米均有，一线海景房均价超过12000元/平米,高区楼盘分析,高区产品丰富，外部客源较多，建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层 价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景尚好,经区楼盘分析,相对于环翠、高区而言，经区定位则偏低端，主要客源为工薪
8、阶层 建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层、LOFT产品 价格处于全市较低水平，毛胚、精装修产品均有，价格在三大区域内有突出优势,威海房地产特征,开发理念 几年前威海本土开发商的开发理念比较落后，仅关注于当地市民对居住功能需求，缺少对产品创新升级，缺乏对投资性、度假型产品的打造。 缺乏大局观，不能合理规划，海景、度假元素没有充分挖掘 产品缺乏国际元素，缺乏滨海休闲度假情调。 存在机会 威海市不仅适合度假、养老、旅游观光，更适合长期居住，是中国宜居城市之一，受国内外客户高度关注，东北、河南、河北、山东、韩国客源较多。 五一假期调整，年假制度颁布，威海作为一个国家重点旅游城市，其分时度假产品必将存
9、在巨大发展空间。 投资型客户均为二次置业或者多次置业者，对住宅的功能需求已经不在停留在居住上，滨海、国际化、度假、休闲等元素应充分融入到产品中。 威海海景是稀缺资源，海景住宅的保值增值性能优越。,威海SWOT分析,S,W,O,T,中国最优质的海滩和海水，拥有中国最长海岸线的城市 全球宜居城市，空气质量佳 中国距韩国、日本最近城市 位于环黄海经区圈 城市名片打造较成功,火车交通发展不够理想，达到内陆城市不便 机场距离市中心区较远，且不够国际化 下辖三市城市化进程较慢 与国际滨海城市的概念打造还有很大差距,威海第三产业处于快速发展阶段，旅游资源开发空间巨大 稀缺的滨海景观特色 与国内外沟通显著加强
10、，有利于城市的营销 5.1假期调整、年假制度将为威海分时度假产品带来极好的契机 东三省客群迁居认知度较高,如遇国内宏观调控，在一定程度上会压制威海房产市场的发展，打击投资者的信心 威海整体消费水平较低 来自青岛、烟台、三亚等滨海城市的竞争威胁,海景住宅专题分析,海景住宅专题分析,国际海景城：,地段：该项目位于威海国际海水浴场的中心位置； 规划：总建筑面积19万8千平方米，容积率2.47，绿化率45%，车位充足； 景观：享有长达2800米的天然黄金沙滩，另外还有10万平米的50余年的黑松森林在南侧相护，成为健康绿色生态屏障， 配套：小区内部配套:中庭花园、国际俱乐部、酒吧商业街、精品超市等,中小
11、学:山大分校、高区一小、威海一中,综合商场:利群广场、糖酒超市,银行:中国银行、建设银行,其他:商业区、汽车站、火车站、码头.阳台栏杆：高级油漆金属栏杆。,建筑特色：,建筑空间设计贯穿游艇畅游的心理感受，整个建筑即是以游艇空间为船头的“豪华邮轮”建筑。 按照世卫组织（WHO)住宅健康标准和国家关于绿色节能建筑的要求，海御19，从高舒适度、低能耗出发，利用七大建筑科技系统，打造一座健康、舒适、节能的商务休闲高档住宅。,七大建筑科技系统包括： 1、高热工性能围护结构保温隔热系统 2、高性能保温隔热玻璃门窗系统 3、天棚辐射采暖制冷系统 4、置换式新风系统 5、中央吸尘系统 6、同层排水系统 7、全
12、系统国际品牌整合内装修系,外墙:台湾知名品牌“罗马”面砖; 内墙:罗马高级外墙砖; 底商以上大堂:地面高档抛光面砖或高级理石.墙面、顶面批灰，地面水泥压光，预留装修面; 电梯:地面高档抛光地砖，墙面和顶棚使用高级乳胶漆; 楼梯间：理石踏步，墙面和顶棚使用高级乳胶漆。三菱电梯; 底商一、二层外门窗:采用彩色断桥铝合金窗、中空玻璃，并增设内开内倒的窗体配件，提高窗户的实用性; 分户门：多功能高档钢木复合防盗门; 厨房:墙面、顶面水泥顶; 卫生间:墙面、顶面水泥顶.卫生间地面防水; 供电:双电源系统，设分户独立电表; 供水:市政供水，分户计量; 供气:74.64平米以上设管道液化气; 采暖:集中供暖
13、地热（35.75平米的除外）; 通讯:电信宽带网入户; 有线电视：客厅、卧室预留接口; 电话:客厅、卧室预留接口。,装修建材：,生活品质配套：,海御会国际俱乐部主会所目前共分为两期，室内总营业面积7500平米。 一期为社区入口处一栋独立的三层欧式建筑，二期为海御19一层。海御会国际俱乐部一期，御泉私人商务水疗中心、美容美发沙龙、蝉逸瑜珈馆、咖啡西餐厅、顶级乒乓球房、顶级器械健身房、俱乐部高级会员专属商务区、俱乐部多功能厅等多功功能设施； 海御会国际俱乐部二期海御19一层包括全功能室内恒温游泳池、蝉逸瑜珈馆、动感健身操房、顶级健身房、室内模拟高尔夫练习中心、美式台球室、海御健康水疗休闲会馆、红酒
14、雪茄吧、养生健康管理中心、大堂咖啡厅等，能满足国内外社会名流健康、养生、休闲、商务和社交的各种需求。 海御会俱乐部还引进了国际最先进的设施设备和大型豪华游艇，并拥有2800米的私属沙滩。,样板间实景：,仁泰旅游度假花园：,地段：该项目位于威海市高新技术产业开发区北环海路南,长春路以东； 规划：总建筑面积14万平方米，容积率2.96，建筑密度15.3%，绿化率39.6%，车位充足； 景观：景观以中央的下沉式休闲健身广场为原点，艺术小品、木椅小亭、卵石道路等发散排列，衬托出建筑之美的艺术效果； 配套：社区医疗服务中心、双语幼儿园、双会所，高尚生活，尽享便利； 物业：物业管理秉承“满意是起点，服务无
15、终点”的服务宗旨； 精装：运用灵动惬意的空间主张，现代时尚的色彩造型、简约实用的厨具橱柜、国际品质的门窗地板等，充分满足您对家居配置的价值理解和美感的要求；,区位图：,仁泰旅游度假花园目前在售的为1、2、3、4号楼，都是高层，1、2号楼为29层，3、4号楼为33层，1、2号楼10层以上可以观海，3、4号楼16层以上可以观海。真正的海景房，今年十月底可以入住，户型为81-170平方米，还有200多平方的复式户型。物业费1.2元/平方米，不包括电梯费，物业公司为深圳公元物业管理公司。现在起价为7980元/平方米,均价为9000元/平方米,最高价为21000元/平方米.。,销售情况：,样板间实景：,
16、碧海庄园：,地段：该项目位于威海市远遥西，东以青山为屏，西与黄海而临，南傍哈尔滨工业大学威海分校，北邻亚州十大难度高尔夫之一泛华高尔夫，交通便利。 规划：规划用地9.06万平米，建筑总面积约3.5万平米，容积率0.41，绿化率59.8%，总共71栋独栋别墅； 配套：交行、农行、中行、工商行等多家银行，距离家家悦超市和利群购物广场很近。医疗方面有金海湾医院，周边有第二实验小学、威海一中、山大、哈工大。 景观：坐拥元宝山和1公里海岸礁滩，独享中国特有的山海文化 ； 精装：私家专属电梯、别墅内卫星接收系统、中央空调、中央新风系统、中央洗尘系统、同层排水系统、指纹门锁系统、宽带网络系统、中央吸尘系统和安防系统 ；,区位图：,自然景观：,中国自古有“修营别业，依山傍水，尽幽居之美“的说法。元宝山，平里拔秀，山海环列，拔挺耸然，群山苍翠。站在山麓望天下，纵然幽古思情、发古思今。项目莅位威海中心城之北，海湾之中，山脉之尊，如蛰伏之龙。,SPA有理，享受无限 碧海庄园的特色SPA水疗区特备世界顶级香氛SPA,以优良的山泉水及各种上等原料，用通过身
