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1、2004 ,房地产项目融资及业务流程汇讲,资金管理中心闫中正,谈到融资你最想知道什么？,什么是融资？融资有哪些类型？,如何做融资？需要哪些条件？,企业可以与哪些平台合作？,项目融资、按揭贷款有什么流程？,什么是增信措施、抵押质押、保证担保？,什么是阶段性担保、预告登记、产权证？,目录,什么是项目融资？,如何做融资？,融资有什么流程？,什么是阶段性担保、预告登记、直客式？,融资定义及类型,1,银行、信托贷款简介,2,银行融资流程,3,住房贷款流程,4,目录 Contents,（一）融资定义及类型,让我们先看看什么是融资？,（一）融资定义及类型,中国企业融资分为两大类（资金性质）： 第一类：债权融
2、资模式 1、国内银行贷款（流资、固贷、专项）；2、国外银行贷款；3、发行债券融资；4、民间借贷融资；5、信用担保融资（借、贷、保）；6、金融租赁融资（直接租赁或者售后回租）；7、夹层融资；8、债权信托融资； 9、内部融资与贸易融资： 、留存结余融资； 、资产管理融资（供应链金融应收账款质押（保理）、存货质押、预付款质押，预售房款、应付账款（商票等）； 、票据（商业/银行承兑汇票、国内信用证（其他货币资金）贴现/议付融资； 、保函（其他货币资金）；、资产典当融资； 、商业信用融资； 、国际贸易融资； 、补偿贸易融资； 10、项目融资和政策融资： 、项目包装融资； 、高新技术融资； 、BOT项目融
3、资（市政、道路、交通、电力、通讯、环保项目）； 、IFC国际投资（新建、改建、扩建项目） ； 、专项资金投资； 、产业政策投资（财政补贴、贴息贷款、优惠贷款、政府采购）； 第二类：股权融资模式 1、股权出让融资（出让给大型国企、外商、产业基金、风投）；2、增资扩股；3、产权交易融资；4、杠杆收购融资；5、风险投资融资（风险投资（VC）:红杉资本/ 私募基金（PE）：银湖资本）；6、投资银行融资（投资银行（IB）：高盛、摩根斯丹利、美林）；7、国内上市融资；8、境外上市融资；9、买壳上市融资；,（一）融资定义及类型,融资就是银行借款吗？,NO,（一）融资定义及类型,预售房款,应付账款（承建企业垫
4、资）,上市（IPO、买壳上市、增发）,房地产信托,房地产企业债,银行贷款（银团、一般项目融资）,内部融资,外部融资,直接融资,间接融资,直接融资：从资本市场募集资金 间接融资：向金融机构募集资金,（一）融资定义及类型,（一）融资定义及类型,对于房地产企业来说，融资合作机构包括但不限于银行、投资公司、信托公司、基金公司、资管公司、券商等。融资方式包括但不限于并购贷款、棚改贷款、土地款、项目贷（开发贷）、银团贷款、信托贷款、委托贷款、按揭贷款、按揭尾款ABS等。 在众多的融资方式中，房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、银团贷款、商业银行贷款（即一般房地产项目融资）,一般项 目贷款,常用,（
5、二）信托、银行贷款介绍信托,信托： 起源于2000年前埃及，男子立下遗嘱：在他死后，委托他人处置财产，由妻子继承，并指定妻子为儿女监护人。,相信我，信托是个有趣的东西,我国信托法第二条规定：“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”,This is a story,信托有多重要？,（二）信托、银行贷款介绍信托,信托业务、银行业、证券业、保险业成为现代金融四大支柱，一起构成了现代金融体系，所以信托是一种金融制度。,信托,银行,证券,保险,金 融,信托涉及三个角色,委托人：财产委托给受托人
6、,委托人,受托人,受益人,运用财产保值、升值,受托人将财产分配给受益人,（二）信托、银行贷款介绍信托,房地产项目,信托分类：,单一信托： 受托人接受单个委托人的委托，单独管理和运用信托财产的方式,集合信托： 受托人接受两个以上（含两个）委托人的委托，集中进行资金管理、运用、处分,集合信托：由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动信托公司集合资金信托计划管理办法（中国银监督会令2007年第3号）,（二）信托、银行贷款介绍信托,关于信托的法律文件：,在祖国，信托可是受法律约束的，这就是著名的“一法两规” ，
7、即信托法、信托投资公司管理办法、资金信托管理办法。,（二）信托、银行贷款介绍信托,信托公司办法,资金信托办法,信托法：,确立信托公司经营范围,明确资金信托运作方式，如：集合信托最多200份 合同，最低合同份额5万元；不得承诺信托资金最 低收益或不受损失等,2001年4月28日颁布，明确“信托”合法地位,房地产信托是什么？,房地产信托是：信托公司运用信托计划筹集资金，并用于房地产项目开发、建设、运营。由房地产债权信托和房地产股权信托、收益权信托三种组成,Q&A,（二）信托、银行贷款介绍信托,房地产债权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以借贷方式发放给开发商用于房地产项目的开发建设。,房地产股
8、权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以股权方式投资于房地产开发项目，用于项目开发建设。 是最常见的信托方式。,收益权信托：信托公司向投资者发行信托产品募集资金，用于购买开发商的持有物业，信托公司将购买的持有物业委托专门的管理公司经营，并将持有物业未来的租金作为投资回报的收益分配给投资者 。,房地产债权信托与股权信托比较？,与商业银行贷款类似，由信托公司扮演银行角色，将信托资金发放给开发商，开发商到期偿还本金、利息。 必须满足项目“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质，项目资本金比例达到国家最低要求等条件 资金成本7%-12% 四证齐全后才能做房地产债权信托，资金成本高，逐渐退出,房地
9、产债权信托（不常用）,股权+回购”模式，即信托计划和开发商（母公司）入股一个房地产项目公司，信托计划持有的股权到期后，再由开发商溢价回购股权。 信托资金充当项目资本金，可以用于支付土地出让金，资金上支持开发商取得“四证”并进行项目后续建设开发 资金成本10%-12% 因股权信托资金可用于支付土地款，被大量采用,房地产股权信托（常用）,（二）信托、银行贷款介绍信托,房地产债权信托与股权信托的区别: 在债权型中，信托公司将项目贷款的本金及利息分配给投资者；在股权型中，信托公司通过“股权+回购“将项目的部分营运收益分配给投资者。一般在“四证”之前的信托为股权型信托，“四证”之后申请的信托为债权型。,
10、房地产股权信托的两种模式,本页图片参照中行信托产品介绍,模式一：信托资金可用于支付土地款,（二）信托、银行贷款介绍信托,房地产股权信托的两种模式,投资者,资金委托,银行,收益分配,收益分配,担保,购买理财产品,信托公司,项目母公司,溢价回购股权,关联方,增资扩股,项目公司,土地抵押,模式二,本页图片参照中行信托产品介绍,模式二：母公司已支付土地款，信托资金用于项目在取得土地证后的建设开发,（二）信托、银行贷款介绍信托,备注：两种模式均在四证前介入，模式一比模式二介入时间更早，可用于土地款支付,（二）信托、银行贷款介绍信托,下面我们接着来看看信托融资流程,房地产股权信托与银行贷款比较,优势,劣势
11、,股权信托资金可用于支付土地款，可缓解开发商资金压力 银行贷款资金不可用于土地款支付,股权信托资金成本高：10%-12% 银行贷款资金成本一般为1-3年贷款基准利率上浮30%左右。具体视市 场情况适当浮动。,（二）信托、银行贷款介绍信托,（二）信托、银行贷款介绍信托,信托和基金是独立但有交集的两个概念。 信托是一种法律安排，在这种法律安排下，你（委托人）把财产所有权交给别人（受托人），他运营这个财产，并把运营收益交给你指定的人（受益人）。信托是一般针对项目对外募集资金，如发行集合信托计划； 而基金是一种投资安排，也就是说一群人（可以是少数几个人，也可以是不特定公众）把钱以一定形式放在一起，按照
12、一定方式去投资并享受收益。这里的“一定形式”有多种选择，可能是公司，可能是合伙企业（私募基金和对冲基金用的比较多），也有可能是信托（公募基金）。基金分为两类：公募基金，通过银行券商募集资金，资金用于股票或者具体项目投资（根据基金的发行性质定）；另一类是私募基金，资金用于投资项目，并且多数是用于自有的项目，或者用于放贷及投资于短期票据。 基金是信托的一种延伸。 基金的原理就是信托。,信托与基金的区别与联系？,（二）信托、银行贷款介绍银团贷款,什么是银团贷款？,（二）信托、银行贷款介绍银团贷款,银团角色分配,牵头行指定或由参加行协商确定 按贷款条件确定的金额、进度归集资金提供贷款 对银团资金进行监
13、管,接受牵头行邀请 参加银团贷款并按银团协议中确定的承贷份额向借款人提供贷款,牵头行,代理行,参加行,银团贷款的组织者和安排者 发起、分销银团贷款份额 承贷比例不低于银团贷款总额的10%,（二）信托、银行贷款介绍银团贷款,银团贷款会产生哪些费用？,中介费,代理费,承诺费,安排费,内容：牵头行牵头筹组银团收取的费用 收费标准：银团贷款总额一定比例一次性支付,内容：银团成员承诺贷款，但借款人尚未提取的贷款，对银团成员资金占用成本的补偿 收费标准：未用余额的一定比例，每年收取,内容：代理行承担整个银团的贷款管理、资金管理、账户管理等工作收取的费用 收费标准：代理行的工作量每年支付,内容：向会计师事务
14、所、律师事务所、资产评估事务所、保险机构等支付的费用 收费标准：根据实际花费另行支付,（二）信托、银行贷款介绍银团贷款,银团贷款与单一银行贷款比较,A. 资金成本高,B. 难以协调各银行放款条件,C. 各家银行利益分配不均,D. 贷后检查应对多家银行,优势,劣势,（三）银行融资流程,银行融资可是个技术活，集团会从三个方面考核我们的融资工作,融资额,下贷时间,贷款资金使用效率,（三）银行融资流程,下面我们接着来看看银行融资流程，也就是银行借款的流程,Step7 发放贷款,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,Contents,匡算原则,自有资金覆盖土地款,融资额度=项目总投资（不含税）-土
15、地成本-销售转投入,项目资本金/总投资30%,集团担保金额=融资额-抵押金额,目的,通过融资额度测算，确定全项目正常运营的资金需求量,本项目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集团担保,备注：销售转投入是指项目开盘取得销售收入后，用销售回款作为资金来源用于本项目后续开发,不可预见费,开发成本,期间费用,土地价款,勘探设计,三通一平,主体建安,基础设施,环境景观,工程相关,财务费用,管理费用,销售费用,融资额度匡算的一个原则,项目总投即项目建设所需要的全部资金,配套设施,行政经营 收费,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,来，咱们看看附件，或许会对总投有更深入的理解,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,融资额度匡算的一个原则,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,关于融资额度测算，再给你介绍个简单工具,喏，从投资模型上取数，将附表2、3、4灰色区域的数据填好，融资额度测算就出来了,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,融资额度匡算的二个原则,银行规定房地产项目开发贷款不能流入证券市场、也不能用于支付本项目土地款及其他项目相关支付，只能用于本项目开发建设。,为什么自有资金覆盖土地款？,由于开发贷款不能用于支付本项目土地款，在
