《普华永道-2019亚太区房地产市场新兴趋势+》由会员分享，可在线阅读，更多相关《普华永道-2019亚太区房地产市场新兴趋势+（65页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2019 年亚太区 房地产市场 新兴趋势 报告 2019 年亚太区 房地产市场新兴趋势报告 联合出品方 1 报告摘要 3 读者须知 4 第一章：周期见顶？ 7 中国：关键主题 7 巨额资金追逐缓慢增长 9 资本化率会逆转吗？ 10 战略演变 11 日本：关键主题 11 增值型投资满足所有的要求 13 以机构投资者为目标开发并持有核心资产 14 再次陷入困境？ 14 新兴市场依然具有吸引力 15 细分市场依然需求旺盛 17 员工住房缩短通勤时间 17 政府政策推动可支付住房建设 18 共享公寓 未来住房的模板？ 18 多户型物业 发展缓慢但稳定 19 澳大利亚：关键主题 21 联合办公问题仍然存
2、在 22 加息隐约可现 23 第二章：房地产资金流动 25 日本投资浪潮 26 中国热潮的消退 26 新加坡和香港撑起大局 26 韩国投资者转向欧洲和债务 27 美国投资者加快亚洲投资的步伐 28 募资 30 银行变得更加谨慎 31 新贷款机构还在涌现 33 中国的债务机会 33 市场压力与不良资产 34 北京紧缩流动性，债券市场停滞不前 35 房地产投资信托基金 38 第三章：值得关注的市场与板块 41 排名前位的投资城市 51 各类地产前景 56 受访者名单 目录 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告 i 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势编委会主席普华永道顾问和研究员 印度尼西亚
3、Brian Arnold David Wake Margie Margaret 日本 Akemi Kitou Eishin Funahashi Hideo Ohta Hiroshi Takagi Koichiro Hirayama Raymond Kahn Soichiro Seriguchi Takashi Yabutani Takehisa Hidai Takeshi Nagashima 卢森堡 Carolin Forster Kees Hage Robert Castelein 菲律宾 Malou Lim 新加坡 Chee Keong Yeow Magdelene Chua Wee Hw
4、ee Teo 澳大利亚 Andrew Cloke Bianca Buckman Iain Boot James Dunning James McKenzie Jane Reilly Joseph Carrozzi Josh Cardwell Kirsten Arblaster Kristen Stubbins Morgan Hart Scott Hadfeld Shannon Davis Sue Horlin Tony Massaro 中国大陆 Bin G.B. Zhao Kathleen Chen 中国香港 K.K. So Paul Walters 印度 Anish Sanghvi Bhai
5、rav Dalal Dhiren Thakkar Tanya Tandon K.K. So, PwC John Fitzgerald, Urban Land Institute 主要作者 Alex Frew McMillan, Urban Land Institute Consultant Mark Cooper, Urban Land Institute Consultant 贡献编辑 Colin Galloway, Urban Land Institute 贡献研究员 Michael Owen, Urban Land Institute Pauline Oh, Urban Land Ins
6、titute Yusnita Baharuddin, Urban Land Institute Tanya Lee, Urban Land Institute 城市土地学会编辑制作人员 James A. Mulligan，高级编辑 David James Rose，管理编辑/手稿编辑 May Chow，亚太区市场营销与传讯高级副总裁 房地产市场新兴趋势（Emerging Trends in Real Estate）是普华永道在 美国及其他国家注册的商标。一切版权归普华永道所有。 普华永道致力于解决重要问题以及营造社会诚信。我们各成员机构组成 的网络遍及 158 个国家和地区，有超过 25 万名
7、员工，致力于在审计、 咨询及税务领域提供高质量的服务。如有业务需求或需了解详情，请访 问 。 2018 普华永道版权所有。普华永道系指普华永道网络及 / 或普华永 道网络中各自独立的成员机构。详情请访问 2018 年 11 月 普华永道和城市土地学会版权所有。 香港印刷出版。普华永道和城市土地学会版权所有。未经出版方书面许 可， 本报告的任何部分不得以任何方式在世界任何地区以任何文字翻印、 拷贝、仿制或转载，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。 推荐文献引用： 普华永道和城市土地学会：2019 年亚太区房地产市场新兴趋势 华盛顿：普华永道和城市土地学会，2018 年。 ISBN: 978-
8、0-87420-420-9 编辑领导团队成员 ii 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告 1 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势 报告 报告摘要 0 5 10 15 20 25 ?* 24.7% 17.9% 17.0% 14.0% 9.5% 5.9% 5.2% 6.0% 参与问卷调查人士的分布，按所在国家/领土划分 资料来源：2019 年亚太区房地产市场新兴趋势调查。 * 包括德国、印度尼西亚、马来西亚、韩国、中国台湾、泰国、阿拉伯联合酋长国、英国、美国和越南。 参与问卷调查人士百分比 经过九年的不断扩张，亚洲房地产市场正面临越来越猛烈的逆风。山雨欲来的贸易战、 利率上升、信贷渠道收紧，
9、以及商用和住宅地产价格高企引发的买家购买力疲软，这些 都使投资者怀疑长期牛市周期是否已登顶：“市场就像盘子里的果冻一样摇晃，”正如 一位投资者称。“我们正处在历史高位。” 尽管如此，2018 年的市场基本面依然强劲。亚洲几个最大经济体的机构资本继续增加， 使得今年的交易额不断创出新纪录且价格强劲。 目前还在高歌前行，尽管一些投资者正寻求减持资产并重新定位，在房地产领域寻求归 宿的巨额资本意味着，即使其他指标出现逆转，房价也不会大幅下跌。 因此，和往年一样，投资者必须比以往更多地考虑多样化的策略，才能将资金投入市场。 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势 报告 2 当前环境下，发达市场具有最广泛
10、的吸引 力。因此，澳大利亚仍然是最受欢迎的选 择，部分原因是其基本面依然稳健，提供 较高收益率和良好的租金增长前景。 此外， 该国兼具深度和流动性的市场提供了一个 风暴中的避风港。日本也拥有许多相同特 征。 但是，针对门户城市资产展开的竞争意味 着越来越多的投资者正在被淘汰，他们不 得不转向其他战场。 首先，这意味着越南和印度等新兴市场继 续吸引关注。赌注再次押到风险更高的策 略，价值增值和“开发并持有核心资资产” 两种方式最为流行。后者一般要求更多地 关注地块、施工质量和合作伙伴，而非仅 关注地理位置。物流和数据中心之类高收 益率项目也符合该要求。 今年，投资者瞄准了更高回报率，充分体 现了
11、这种风险偏好。超过一半（53%）的 调查对象期望在 2019 年底之前年化收益 率能达到或超过 10%。而去年每五个投资 者中仅有两个（41%）期待如此高的回报 率。 与此同时，一些投资者正在思考经济低迷 时期市场将如何表现。显而易见，这意味 着他们将面临更多困境， 这是近年少见的。 包括印度在内的市场已经出现了一些困 境，中国、印尼、甚至日本亦如此。此外， 参与问卷调查人士的公司，按公司所在地理区域划分 ? ? 46% 26% 25% 2% ? ? ? ? ? 资料来源：2019 年亚太区房地产市场新兴趋势调查。 尽管目前流动性巨大，价格可能不会大幅 下跌，但交易量将萎缩。如前所述，调整 还
12、意味着借贷成本更加昂贵，借债机会受 到限制，以及逃向安全资产的心态，即青 睐成熟市场。最后，新兴市场的资本流动 可能会逆转。 此外，一些现代概念渐受追捧。在过去几 年中，亚洲的共享办公空间开始腾飞，为 古板的服务型办公室市场提供了技术优 势，承诺给房东更高的回报。然而，对于 现有操作模式的可行性，人们仍然存有疑 虑。 另一方面，共享公寓在亚洲超高成本的居 住环境中具有明显吸引力。亚洲门户城市 是探索共享公寓在亚洲环境中如何实现的 完美培养皿，尽管共享公寓中的租户并非 总是关注成本节约。 与此同时，在资本流动方面，尽管中国的 监管力度加大，导致 2018 年资本外流量 急剧下降，但亚洲各地的资本
13、流动性持续 增强，大量资金继续跨境流出，投资于外 国资产。其他资本，尤其是来自新加坡和 美国的资本，已站稳脚跟，而日本新增巨 额资本储备预计将于 2019 年加入这股洪 流，因此亚洲强劲的资本流出似乎势必继 续。 3 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势 报告 读者须知 亚太区房地产市场新兴趋势是一个有关趋势和预测的出版物，今年发行的是第十三版，是房地产业内最受认可且被广泛阅读的预测 报告。 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势 由普华永道和城市土地学会共同出品， 提供了有关整个亚太区房地产市场投资和开发趋势、 房地产金融和资本市场、不同物业类型、大都市圈以及其他房地产问题的展望。 2019
14、年亚太区房地产市场新兴趋势反映了在本报告研究过程中完成调查或接受访谈的个人的观点。本文表述的观点 ( 包括引文所载 所有评论 ) 全部来自这些调查和访谈，不代表普华永道或城市土地学会的意见。受访者代表了各行各业的专家，包括投资者、基金经理、 开发商、业主、商业银行、中介、咨询机构和顾问。城市土地学会和普华永道的研究人员亲自访谈了 89 位个人，收到 373 位个人的调 查问卷回复，他们的公司隶属关系细分如下： 私人业主或开发商 .24% 房地产服务公司（例如顾问、财务、法律或地产咨询） .24% 基金 / 投资经理 .22% 住宅建造商或住宅用地开发商 10% 机构股权投资者 .6% 银行贷款
15、人或证券化贷款人 3% 其他实体 11% 在全文中，受访者的观点均为直接引用的参与人员的话，但未将有关论述与相关参与人员一一对应起来。受访者都有权利选择匿名，选 择公布其身份的受访者的名单载于本报告最后部分。本报告中亦引用了选择匿名的受访者的话。请读者不要尝试将报告中的某些话语引 用与某一个人或公司予以对应。 城市土地学会和普华永道向所有帮助此报告出版的人士致以诚挚的感谢，感谢他们抽出宝贵的时间并分享专业知识。本报告的出版离不 开这些人的参与。 虽然即将实施的加息和贷款紧缩预计将对 未来贷款产生限制作用，但在大多数市场 上，房地产投资者可轻易获得银行贷款。 因此，资方正在建立更多的债权基金，主
16、 要寻找中国和澳大利亚市场的机会。夹层 债的回报率高于银行融资，而且被视为比 购买实际房地产更安全 如果市场调整 的话，它将是个重要的安全保障。 房地产投资信托市场在 2018 年的表现相 当低迷。随着资本向高收益主权债券迁移 引起全球利率上升， 这样的结果不足为奇。 新加坡房地产投资信托的表现稍逊于其他 大型的地区房地产投资信托中心。在新兴 市场中，印度终于开始着手启动国内房地 产投资信托产业，在监管部门出台国内房 地产投资信托法规 4 年后的 2019 年初， 大量商业地产组合将开始推出。 最后，从今年的投资前景排名来看，发达 市场门户城市缓慢但稳定的回报具有持久 吸引力，其中墨尔本、悉尼、东京和大阪 尤为突出。这些城市的投资回报率均高于 本地利率和主权债券收益。新加坡从去年 低点反弹后继续受益，而在上海和深圳， 尽管政府限制开
