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1、第一节土地使用权及其评估特点 基本内容一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地使用或出让、出租、转让、抵押、投资的权利，属于无形资产的范畴，是无形资产中的对物产权，有一定的特殊性。土地使用 权价值高低主要取决于土地的特性和条件。因比，影响土地使用权评估的因素主要是土地的地理位置、用途、周围环境等。土地资产可以单独评估，也可与地上建筑 物一起评估或作为企业整体资产的构成要素随整体企业评估。二、土地的分类及其特性(一)土地资产的分类1按社会经济用途分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地
2、、特殊用地(如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场)等。2按经济地理位置可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。3按所有权归属可分为国家所有和集体所有。我国城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地除法律规定属国家所有以外均属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。4按利用程度可分为高度集约使用、正常使用、闲置未用或空地和不恰当使用。5按开发程度与开发趋势可分为已开发、未开发和列入市镇开发规划。(二)土地资产的特性土地特性包括自然特性和经济特性。1自然特性指土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性，主要表现
3、在以下方面：(1)土地面积的有限性。(2)土地空间位置的固定性。(3)土地使用价值的永续性和增值性。生产资料在使用过程中都会发生磨损，终丧失其使用价值，但土地会随着开发利用程度而增加使用价值。(4)土地的非再生性和不可替代性。2土地的经济特性指人们在利用土地过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性，主要表现在以下几方面：(1)用途多样性：土地有工业用途、商业用途、交通用途、住宅用途等，不同用途的土地使用价值有差别，对土地的市场价值也有直接影响。(2)经济地理位置的可变性：土地经济地理位置的可变性指交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，土地的自然地理位置是固定的，但经济地理位置却是可变的，且
4、会影响土地使用价值。(3)垄断性：通过一定法律关系，特定主体可以垄断土地所有权或使用权，土地资产的垄断性构成了土地资产市场价格的基础。三、土地资产价格体系地产泛指土地资产，在我国应该是土地使用权资产。我国宪法规定城镇土地归国家所有，所有权不能让渡，只有土地使用权具有商品的属性。因此，我国城镇土地 市场实质上是土地使用权的让渡市场。我国在确立了土地使用权转移的法律制度以后，土地使用权作为资产的价值已经独立于其他商品价值，地产无论从表现形式和 量化指标上都形成了自身的指标体系，并形成了批租市场、转让市场等多种形态的综合市场体系，我国地产价格体系也已基本形成。(一)基准地价基准地价是城镇国有土地的基
5、本标准价格，是各城镇按不同级别、地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。基准地价有如下内涵：1基准地价是区域性平均地价，可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均值；2基准地价是各类用地的平均地价，是条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；3基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格；4基准地价是单位土地面积的地价。(二)标定地价标定地价是市、县政府根据需要评估的、正常土地市场中、正常经营管理条件和政策下具体宗地一定使用年限内的价格。标定地价评估可以以基准地价为依据， 根据土地使用年限、地块大
6、小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料采用一定方法评估的宗地地价。标定地价有以下内 涵：1标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；2一般情况下标定地价不进行大面积评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或股份制企业改制时才进行评估；3标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。(三)土地使用权出让底价土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平,确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准，也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价(标价)的依据和确认成交地价(或出让金)的基础。(四)
7、转让价格地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者所需支付的价格，转让价格由交易双方决定。(五)出租价格地产出租价格表现为两种形态。1土地使用者之间形成的租金价格土地使用者将土地使用权出租给承租人，承租人向出租人支付的租金价格，一般以年、月租金为单位。2国家与土地使用者之间形成的租金价格这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现是土地使用费，一般按年以每平方米为单位收取，实质上是若干年地价的分摊量，相当于年地租水平。我国当前的土地市场中还有土地交易成交价格、抵押价格等。（六）价格类型的区别和联系1联系：都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用；同时，基准地价、标定地价
8、、土地使用权出让底价之间存在着相互承接关系，基准地价是标定地价的基础，标定地价又是土地使用权出让底价的参考和依据。2区别(1)基准地价是大面积区域的平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；(2)基准地价考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价还要考虑地价的微观因素，且更加接近市场交易地价。(3)土地使用权出让底价和标定地价的区别：前者依据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方心态和投机因素等确定待出让宗地(含成片出让土地) 的地价，是土地使用权出让前政府控制的最低标价，是不公开的地价；标定地价则依据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的
9、基准 地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地评估地价，是政府认定并公开的地价。目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式划分为-级市场和二级市场。一级市场亦称政府批租市场，政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金，-级市场是政府垄断市场。基准地价、标定地价、土地使用权出让底价均属-级市场的价格范畴，由政府决定上述价格。二级市场是竞争性市场，是土地使用权转让、出租、抵押的市场总和。二级市场是竞争性市场，虽然土地经营者必须严格服从城市规划和政府关于特定土地用途 的规定，但同种用途土地市场经营者可以在国家法律规定的范围内充分竞争
10、。二级市场土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，转让价格及出租 价格的确定是评估机构的基本工作内容。四、地产价格的特点地产价格的特点由土地的自然特性和经济特性决定。(一)土地价格非土地价值的货币表现，不由生产成本决定土地是自然形成的，没有生产成本，其价格反映的是土地作为生产要素或资源的价值。土地价格中包括的开发成本是土地价格的附加。(二)土地价格主要由土地需求决定土地是不可再生资源，土地需求与经济发展成正相关，土地价格随需求上涨。(三)土地价格具有明显的区域性不同地域的土地、地段的土地价格的差别由土地级差地租形成的。(四)土地价格具有上涨性土地价格长期来看随着经济发展而上涨，而
11、资本边际收益率则随经济发展下降，地租稳定不变时，土地价格也会上升。五、影响地产价格的因素(一)一般因素一般因素是影响土地价格高低及变动的普遍性和共同性的因素。1行政因素：指国家对土地价格的干预因素，主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。2社会因素：包括政治安定、社会治安、房地产投机和城市化等四个方面。3经济因素(1)经济发展状况：经济处于良性循环或以较快速度增长时，土地总需求增大，致使土地价格上涨。(2)居民收入和消费水平：居民收入增加对房屋质量、面积的要求会更高。(3)物价变动：房地产价格随物价上涨而上涨，两者呈正相关关系。(4)储蓄
12、投资水平、财政收支与金融状况、利率水平等变化对房地产市场有一定影响。4其他一般因素，如人口因素对房地产市场的影响。(二)区域因素区域因素指土地所在地区自然条件与社会经济、行政因素相结合形成的地区特点对地价造成的影响，主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。不同性质区域因素的影响程度和特点不同。1影响商业用地土地价格的区域因素(1)商业繁华程度：主要指商业区等级、商业店铺总数和经营面积。(2)交通便捷度：指顾客到达商业区的交通方便程度，包括市内道路类型、宽度、路面状况、站点总数及密度、平均车流量，火车站、港口、长途汽车站等设施的距离，对外连接的方便程度等。(3)环境优劣度：反
13、映商业用地的环境质量主要有两个指标，一是人文环境，即商业区周围的人口密度、收入水平等。人口密度大，意味着商业区服务对象 多，单位土地面积收益率高；二是自然环境，即商业区的地质状况(有无地陷、地裂、定期地震等情况)、土地承压力、地形(坡度大小)和有无洪水淹没威胁等。(4)规划限制：主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，包括土地的具体用途，建筑物的高度、密度、容积率，道路宽度等。此外，交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。(5)其他因素：对商业区土地价格产生重大影响的不确定因素。2影响住宅用地价格的区域因素(1)位置：主要包括距商业服务中心和城市中心的距离及土地等级。(2)交通便
14、捷度：以购物和工作方便程度两个指标来衡量，可以通过到达商业服务区和工业区的公交站点的距离来反映。(3)基础设施保证度：供电、供气、供水、供暖等设施的配置及运行状况指标。(4)公用设施完备度：学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、储蓄所、游乐场所的配置及完善程度。(5)环境质量度：人文环境包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等；自然环境包括水污染、大气污染及噪音污染状况。(6)规划限制：城市规划中对住宅建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距以及土地使用前景等提出的限制要求。建筑高度指地上建筑物的最高值，应低于或等于城市规划中规定的建筑高度。建筑密度亦称建筑覆盖率，指地上底层建筑面积与全部土地
15、面积的百分比。容积率指地块总建筑面积与地块总面积的比率。(7)其他因素：其他影响住宅区土地价格的重大不确定因素。3影响我国工业用地的区域因素(1)交通便捷度：包括区域内道路类型、宽度、路面状况、道路面积、道路密度等；工业区道路系统同区域外公路、过境公路、铁路的连接状况，距火车站、港口及其他交通枢纽的距离及可利用程度等。(2)基础设施完善度：动力、能源、供水、排水等为工业服务的基础设施配置及运行能力。(3)产业集聚规模：工业地区内工业企业数目及单个企业生产经营规模(通常用资产总额、净产值、职工人数来衡量)，企业多、规模大可产生规模效益。(4)环境质量：区域内自然条件状况，包括地质状况、土地承压力
16、、地形和有无洪水掩没威胁及水、大气、噪音污染程度等。(5)规划限制：城市规划对建筑物高度、密度、消防间距及土地使用发展前景等工业用地的要求。(6)其他因素：其他对工业区土地价格产生重大影响的因素。(三)个别因素个别因素是地产位置、面积、地形地质、宽度、进深等特殊影响地产价格的因素。1位置：住宅用地要求环境条件比较好，商业用地要求繁华程度较高。同一区域不同位置的土地有不同的效用和价值及地产价格。2地形地质：一是背阴、通风不畅等地形条件较差的土地地价水平低；二是复杂地形及较差地质条件会使土地开发成本增高，地产价格降低。如城市土地利用 的理想坡度为 0.3%-0.2%，过小会造成排水不畅，若坡度为 8%-12%则要相应增加建设投资费用 4%-7%、经营管理费 5%-10%。地质条件还直 接影响勘探和桩基工程费用。3面积：面积对地产价格的影响主要取决于用途的适宜性。综合性商业大厦和小型商业铺面只要面积各自能满足需求即可。4地块形状：主要表现为宽深比例，比例不合理会限制土地的规
