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1、阳谷县城区房地产市场报告,房地产市场政策,土地供应 分析 土地成交分析,阳谷县土地市场,全国房房地产政策 聊城市房地产政策,阳谷县城区商品住宅市场,2,1,3,报告架构,商品住宅库存分析 商品住宅供应分析 商品住宅成交分析,全国房地产政策 聊城市房地产政策,房地产市场政策,1,2016年重要政策小结,2016 年，房地产市场呈现新局面，政策环境也呈现新的变化。提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。中央层面，年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险。地方层面，地方调控经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。2016年政策总结如下： 1.中央坚持因城施策，保障市场平
2、稳发展 2.地方政策分化明显，热点城市调控升级 3.金融财税政策差异化调整，制度改革持续推进 4.深化住房制度改革，健全住房供应体系 5.户籍、土地等房地产长效机制加快完善 6.区域一体化助力新型城镇化加快发展,2017年政策展望：回归住房居住属性，短期中长期共同发力推动房地产平稳发展,2017年全国房地产政策,据不完全统计，自2017年2月28日以来，中国已有60多个城市启动升级了限购限贷措施。这轮调控中还呈现出环一线、周边城市楼市政策明显趋严的特征,在频频出台的调控政策影响下，2017年房地产市场难复2016年之勇，在区域市场库存量较小，暂无竞争的良好市场环境下，快速去化，规避政策风险，是
3、现阶段市场营销的核心工作,2017年全国房地产政策,房地产调控政策显效 一二线城市房价涨幅开始回落,无论是从四大一线城市看，从15个一线和热点二线城市看，还是从70个城市看，5月大多数城市的房价基本都是涨幅回落、降幅扩大或由升转降，收缩、下行的趋势较为明显，这说明全国新一轮楼市政策的作用正在持续显现,6月20日，国家统计局发布了2017年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，5月15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定，其新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，环比涨幅则有9个城市下降或持平，因地制宜、因城施策的房地产调控政策成果显著。 5月份，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的
4、城市有9个，比4月增加1个；涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共有35个，较4月多出2个。二手住宅价格环比下降的城市有7个，比4月增加2个；涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共有37个，较4月多出7个。 而单从标杆性的北上广深四大一线城市来看，新建商品住宅价格北京、上海已经止涨，广州环比涨幅较4月缩小了0.5个百分点，深圳则在4月维持一月平稳后再次下跌。分类来看，5月整体上依旧是144平方米以上的大户型、非普通住宅价格涨幅更小或跌幅更大，走势弱于中小户型。,2017年全国房地产政策,房贷利率上涨抑制投机，额度紧张或持续全年，调控误伤刚需,2017年5月起，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房
5、贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。 监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。 “定向加息”会直接导致购房成本增加，这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策，都是为了保护刚性需求，抑制投资投机性需求。银行大幅提高首套房房贷利率的做法，背离了调控目的。 业内人士预计，一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析，随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。而且，6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”，在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严
6、重。此背景下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率，这必然使得银行吸储成本提升。,房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产成交量，不排除房企可能会通过各种形式的策略性降价，来对冲房贷利率上调对销量的影响,全国房地产政策 聊城市房地产政策,房地产市场政策,1,1、规范市场秩序，聊城将严打无证售房行为,3月31日，为规范聊城城区房地产市场秩序，维护消费者的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，聊城市住房和城乡建设局、聊城市工商行政管理局、聊城市物价局联合发布关于开展房地产市场
7、秩序大检查工作的通知。 此次整顿剑指开发企业无证违规销售、囤积房源，捂盘惜售、虚假买卖、虚假宣传、不明码标价等违规行为。本次房地产市场秩序大检查意味着，拿到预售的房源要进行公开销售，就必须一次性全部公示，不能偷偷捂着不放而期待卖高价，这在一定程度上也起到抑制价格过快上涨的作用。,聊城市房地产政策,2、聊城确定十大前期推进项目和100个市级大项目,3月29日，聊城市政府新闻办公室举行新闻发布会，确定了十大前期推进项目和100个市级大项目，总投资2304.6亿元，年度计划投资590.9亿元。 其中，十大前期推进项目总投资550亿元，分别是：郑济高铁(聊城段)、京九高铁(聊城段)、聊泰铁路(聊城段)
8、、聊城机场、聊邯长高铁(聊城段)、东阿至东平黄河公路大桥、德单高速(聊城段)、聊城新外环、G105聊城黄河大桥、S249冠县莘县阳谷县外环项目。 100个市级大项目总投资1754.7亿元，年度计划投资582.2亿元，包括：现代农业项目5个，总投资43.2亿元，年度计划投资18.9亿元;先进制造业项目45个，总投资636.3亿元，年度计划投资229.7亿元;现代服务业项目24个，总投资504.3亿元，年度计划投资115.9亿元;重大基础设施项目6个，总投资147.2亿元，年度计划投资48.6亿元;社会民生项目20个，总投资423.8亿元，年度计划投资169.1亿元。这100个大项目中，投资最大的
9、是京杭运河(聊城段)沿线生态水系建设项目，总投资119.7亿元;年度计划投资最大的是鲁西集团化工新材料产业园项目，年度计划投资15.5亿元。截至目前，100个市级大项目已有70个开工建设，开工率达到70%，完成投资近100亿元。 此外，我市有7个项目列入2017年省重点项目盘子，总投资185.4亿元，年度计划投资38.5亿元。分别为：京杭运河(聊城段)沿线生态水系建设项目，东阿阿胶毛驴全产业链产业园项目，阳谷电缆光纤预制棒项目，聊建现代建设有限公司装配式钢结构集成建筑体系现代产业园项目，吉恩纳机械工程技术有限公司高端轴承智能制造绿色产业园项目，凤祥千亿食品产业冻品熟食加工项目，聊城市鸿福老年公
10、寓(柳园南路)项目。,聊城市房地产政策,土地供应分析 土地成交分析,阳谷县土地市场,2,土地供应分析,山东省住建局公布2017年第一、第二批棚户区改造计划，阳谷有3个棚户区改造项目在列：侨润片区、博济桥片区、狮子楼片区，共计约2260户，其中侨润片区与狮子楼片区存在大面积拆迁，博济桥片区因居于老城中心位置，拆迁面积较为零散。,土地供应分析,侨润片区 拆迁区,狮子楼片区拆迁区,侨润片区拆迁区,侨润片区拆迁区,狮子楼片区拆迁区,土地供应分析 土地成交分析,阳谷县土地市场,2,土地成交分析,2016年下半年至今阳谷县成交商品房用地共23宗，成交面积494.7849亩，成交总金额为57448.556万
11、元，容积率13,估算未来新盘上市量约为65万 2016年阳谷县城区成交住宅用地主要集中在城南区域，城北区域2017年起开始大面积拆迁，2016年成交土地面积较少 2016年成交的住宅用地绝大部分在2017年上半年开工建设，下半年市场竞争较激烈,土地成交分析,2016年下半年至今阳谷县挂牌中的土地共7宗，面积约125.39亩，起始价共14254.78万元； 其中，商品房建设用地6宗，面积约120亩，起始价共14023万元； 现阶段供应的土地量较少,商品住宅库存分析 商品住宅供应分析商品住宅成交分析,阳谷县城区商品住宅市场,3,截止2017年6月30日，阳谷市场剩余存量5729套，去化周期约8个月
12、，且阳谷县库存5729套万和汇、澳林商贸城占1007套，实际剩余住宅小于4700套，去化压力较小,市场库存分析,2017年下半年，阳谷县城区房地产市场现有库存较小，未有新产品上市情况下去化周期不足一年，项目重点竞争为新上市产品,商品住宅库存分析 商品住宅供应分析商品住宅成交分析,阳谷县城区商品住宅市场,3,阳谷县城区用地规划,2016年第四季度至今，阳谷所批用地规划面积共计约34.8万，其中万和城与揽湖上城两个项目用地规划面积占比较大,阳谷县城区工程规划,2016年第四季度至今，阳谷县城区所批商品房工程规划面积共计69.15万，截至现在未售面积约为20万,阳谷县城区房地产项目分布,以运河路为界
13、，阳谷城区划分为南北两个片区，2017年，城区内共有12在售项目（纯尾盘除外） 其中北部片区有5个在售项目：云顶公馆（二期）、金凤华府（星河湾三期）、红星花园（二期）、明珠嘉苑（二期）、通苑家苑 南部片区7个在售项目：金紫南苑（B区）、南湖御景、谷山美郡、揽湖上城、滨湖国际、盛津华府、盛尊华府 市场热点项目为万和城、谷山美郡、揽湖上城,金凤华府,盛津华府,盛尊华府,谷山美郡,金紫南苑,云顶公馆,南湖御景,滨湖国际,南部片区,北部片区,揽湖上城,红星花园,明珠嘉苑,融苑家苑,万和城,商品住宅供应分析,2017年下半年，阳谷县城区商品住宅总供应面积约43万，共计约3220套； 北区住宅供应以万和城
14、项目为主力，下半年约上市9万；南区以谷山美郡项目为主力，下半年约上市7.5万,云顶公馆（二期）,项目效果图,项目施工现场,二期,云顶公馆（二期）,融苑家苑,金凤华府（星河湾三期）,项目施工现场,项目鸟瞰图,首开区,金凤华府（星河湾三期）,万和城,项目施工现场,项目鸟瞰图,即将上市,盛尊华府,项目施工现场（未动工）,项目鸟瞰图,谷山美郡（四期）,一期 （售罄）,二期（售罄）,三期 （售罄）,四期 （认筹中）,项目鸟瞰图,项目施工现场,揽湖上城,项目施工现场,项目鸟瞰图,首开,金紫南苑,项目施工现场（未动工）,项目鸟瞰图,待开,未动工,商品住在供应小结,商品住宅库存分析 商品住宅供应分析商品住宅成交分析,阳谷县城区商品住宅市场,3,2015年阳谷住宅备案成交3593套 2016年阳谷住宅备案成交6277套 2017年上半年，阳谷住宅备案成交4106套,市场住宅去化走势,阳谷县住宅去化走势较往年有较大提升,阳谷住宅备案成交数据统计,经过对阳谷县6月在售住宅项目价格统计分析，住宅价格在3100元/ -5435元/范围内，去除尾盘与特价房等影响因素，整体住宅市场均价约4000元/，较年初上涨200元/,住宅市场价格分析,阳谷县住宅价格在3500元/-4500元/浮动，整体住宅市场均价约4000元/,市场住宅价格上限下限统计,市场总结,万和城营销中心 2017 7 1,谢 谢,
