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1、保定望都县房地产市调报告,01,望都城市介绍,03,市场板块分析,02,房地产市场分析,C,目 录,ONTENTS,04,重点个案分析,望都城市介绍,第 章,1,望都概况 交通状况 城市规划,望都概况,望都县隶属于河北省保定市，南邻定州，东临唐县，北邻顺平，东部与东北部与清苑区满城区接壤，有京广铁路、京港澳高速公路、107国道纵贯望都县；距首都机场200公里、石家庄机场90公里，天津港口185公里、黄骅港口120公里，地处京津冀经济开发圈内。望都县域面积370平方公里。辖3镇5乡，147个行政村，2013年望都县总人口26万人。其中汉族人口占99.8%。,2015年GDP总值54.0亿元，比上
2、年增长6.8%。主要产业为辣椒制品、鞋业制造，重点招商引资项目为蒙牛乳业。,望都为县级市，区域面积狭小都为平原，人口数量少，经济发展较为落后，支柱产业较为低端，但交通条件相对发达，未来发展有一定的潜力。,交通概况,望都具有较为发达的交通条件，两横两纵高速公路、107国道穿过县城联通保定定州，且与周边各县有省道相连，火车站2014年客运停运，办理货运，但春运可能加站。,保阜高速（县城距高速口17公里）,京昆高速（县城距高速口11公里）,保沧高速（县城距高速口11公里）,京港澳高速（县城距高速口7公里）,望唐公路（距唐县县城14公里） 望清公路（距清苑城区40公里）,107国道北接保定南通定州 （
3、距定州市20公里，保定25公里）,京广铁路，望都县城设站，目前只办理货运,两纵两横四条高速,辐射状国道省道联通周边市县,铁路交通,城市规划,望都目前已完成建设西环、北环，107改道，基本形成了未来城市发展的格局。城市整体发展是向东、向南，政府机关已搬迁城市南部，目前南部为城市重点及高端发展区。,目前主要城区范围,旧107,新107,城市扩容区,城市扩容区,望都城市规划,老城区,新城区,开发区,鞋业制造,城市规划,望都城市功能分区较为明确，以老城区为核心向南向东发展为住宅和商业发展区，环绕城市东环南环（新107绕城段）主要是工业发展区。,望都县工业产业主要环绕新107国道绕城段，两侧建立“绿色经
4、济隆起带”，住宅现代化产业园、医疗器械产业园、现代物流产业园、制鞋产业园、食品加工业。城市格局较为明确，东南为工业区，老城区及西部北部为住宅区和商业发展区。,工 业 带,工业带,住宅和商业发展区,107绕城段即东环和南环,房地产市场分析,第 章,2,土地供应 市场情况 市场政策 产品情况 客群分析,土地供应,2015年土地供应,2016年土地供应,2017年土地供应,望都县2017年商品房土地供应约161亩。2016年商品房土地供应约160亩。 2015年商品房用地约264亩。近两年土地供应量相比下降，且整体供应量不高。,市场情况,望都目前主要项目分布图,名都一品,名都一品B区,凯旋城,玛德名
5、都,尚科世纪城,盛港国际,诚名嘉园,柠檬小镇,波浪鼓,温泉花园二期,丽景花园,市场情况,目前望都市场总体均价约为7000元。 2016年7月份之前房价整体走势平稳，7月份开始小幅上涨。从8月份起房价开始明显上涨，至2017年3月，月均涨幅约200元，2017年4月受雄安新区影响，房价大幅上涨，一个月的时间涨幅约2000元。 成交方面2016年7月份之前各项目月均去化约30套，7月份开始小幅上涨，受去年整体市场热度应向，8月开始各项目月均去化均达到100套，年底有小幅回降，约80套左右，春节前又有所回升并基本保持70-80套水平，雄安新区成立后，部分投资客出手，推高量价，调控政策出台后，市场供应
6、量减少，成交下降。,价格一年翻倍、成交保持高位。,政策情况,2017年4月1日国家宣布成立雄安新区，望都县受益于地缘因素，房价急剧上涨，为抑制市场投机望都县政府出台调控政策。,1、非本县户籍居民家庭限购一套商品住房（含二手房）且购房首付款比例不低于30%。 2、本县户籍居民家庭限购三套商品住房（含二手房），第二套商品住房首付款比例不低于60%。 3、五证不全严谨销售及宣传、一房一价。,雄安新区,房价急速上涨,限购、提高首付比,市场严查,市场供应量减少,抑制了投资客,成交下滑 去化减缓,产品情况,产品情况,目前在售商品房主要以高层和小高层为主，2016年之前上市项目主要为洋房和小高层，物业类型基
7、本为住宅，基本无公寓项目，多数项目都带底商，仅一个项目佩带商业街。 由于之前房价较低，且受居住习惯影响综合性价比115-130平左右的大户型受欢迎，低于90平的认可度较低。,市场主流户型为110-120三室、120-130大三室；少部分130以上及90以下户型。,本地客群是主体，且以自住型需求为主要特点，投资客比重较少。由于望都相比周边各县房价相对较低有部分周边县交界处客户购买且以自住为主。本地高端人群外溢投资较多。,望都客群主要为县域内村镇孩子上学、结婚、外出务工返乡置业者，县城生意人及部分企事业单位职员等。,客群分析,小结,1、在售项目以中大户型为主，目前整体供应量相对平衡。 2、房价上涨
8、速度较快，但相比周边房价仍然处于低位。 3、市场以本地去化为主，且投资驱动力不强，对外辐射能力弱。 4、去化速度较快，但有很大因素是受房价过快上涨导致的恐慌性购房，由于人口基数少，无外来人口，未来房地产市场可持续性发展前途不太明朗。,市场板块分析,第 章,3,板块概况 客户特点,板块概况,老城区板块：属于县城老城区，配套齐全，生活氛围浓厚，多为旧改项目，前几年开发热点区域，目前入市项目较少。,南部新城板块：政府主导的望都新城，行政机关搬迁此地，规划较好，交通发达，配套相对完善有学校和商业大厦。此区域项目较多且高端。,西部板块：位于望都西环附近，属于生态涵养区，配套在不断完善，有两个大型公园和信
9、誉楼商厦未来规划城西小学，区域价值在不断上升。,东部板块：老107附近，配套齐全但较为低端，多位村改项目，环境较差，项目较为低端。,市场整体分四大板块，老县城板块、西部板块、东部板块、南部新城板块，各版块价差不太大，但南部价格相对较高,均价7300左右,均价6900左右,均价6800左右,均价6800左右,板块客户,望都县客户地缘特点很重，基本各版块辐射的都是板块方向的客户。,项目周边及望都县西部、西北部及西南部村镇客户为主。,项目周边及望都县南部村镇客户为主及政府机关人员。,项目周边及望都县北部、东部村镇客户为主。,望都镇改善居民、县城公职人员、及望都外围村镇客户。,小结,1、县城目前整体分
10、为4个版块开发，受利于城市规划南部板块为热点区域，在建项目相对高端价格较高，西部板块价值在不断凸显。 2、各版块客户主要为板块所在方向的客户。 3、老城区板块前几年开发热度较高，目前入市项目少，在建项目进度缓慢。,重点个案分析,第 章,4,总体概况 玛德名都 名都一品 柠檬小镇,总体概况,目前望都的开发商有本地开发商和外地开发商，本地开发商较有实力的为钢山地产、尚科地产，外地开发商多为实力较弱的小开发商，实力较强的为盛港开发商，河北省多地开发宏屹国际城项目。,本地开发商 钢山地产开发名都一品A区、B区、师馨园等。 尚科地产开发温泉花园、万年花城、尚科世纪城、波浪鼓等。 玛德地产玛德名都 外地开
11、发商 盛港地产宏屹国际城、盛港国际 智联地产柠檬小镇 城乡地产名仕鑫城 恒志地产凯旋城 金阳地产幸福里,玛德名都,玛德名都,100平,98/105平,130平,139平,160平,170平,该项目定位较高端，所以面积相对偏大，整体设计并无太多亮点，存在一定面积浪费。但多数为一梯两户，保证多数户型为南北通透。,名都一品,名都一品,名都一品,128平,110平,户型方正，面积利用和里，但通透的开间小，户型应更多满足阳面设计。,柠檬小镇,柠檬小镇,柠檬小镇,一梯两户居多，保证南北通透，但缺少三开间户型，且阳面卧室较少。少部分户型方正，部分户型存在面积浪费。,所药新民居,柠檬小镇,所药新民居,100、102平,136/139平,一梯两户、南北通透，户型方正，面积利用合理，三室户型做到了三开间。但总体项目户型 较为单一，可选择性较少。,小结,1、当地开发企业均为中小型企业，虽有外地开发商，但实力不是特别强。 2、开发项目体量都较大，开发周期比较长。 3、开发商以自销为主，目前代理公司和渠道开始介入。 4、推广宣传普遍较为保守落后，对于项目包装不足，主要依靠人际口碑传播。 5、户型设计较为落后，大户型高总价已不能满足高单价市场下的需求。,
