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1、第四章 房地产评估,一、教学目的 通过本章教学，使学生了解了解房地产的特征，理解房地产价值和影响因素，掌握房地产估计的具体方法,二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解房地产及房地产评估的特性、房地产价格及其影响因素 的基础上，了解资产评估方法在方地产评估中的运用，具体掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用，了解基准地价修正系数法在房地产评估中的基本原理与应用。,三、重点、难点 重点：掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用 难点： 剩余法在房地产评估中的基本原理与应用,第一节 房地产评估的概述 一、土地与土地使用权 （一） 土地 土地一般是指
2、地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义来看，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。,土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。地球提供给人类可利用的土地资源，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，也就是后备土地资源。土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。,（二） 土地的特性 土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。 1、 土地的
3、自然特性 （1）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的地域性特征。 （2）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，它导致土地级差地租的产生。 （3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。 （4）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延续下去。,2、 土地的经济特性 （1）供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。 （2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地所有权和使
4、用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。 （3）土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。 （4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。,（三） 土地使用权 在我国实行国有土地所有权和使用权相分离的制度。土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权可因土地使用权的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议
5、、招标和拍卖三种方式。 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,二、地租与地价理论,（一） 地租理论 根据地租产生的原因和条件，地租可以分为级差地租和绝对地租两种基本形式，此外，还有垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等表现形式。 （二） 地价理论 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。,（三） 地价的特征： 1、 地价是地租的资本化。 2、 地价是权益价格。 3、 地价具有增值性。 4、
6、地价与用途相关。 5、 地价具有个别性。 6、 地价具有可比性。,三、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性： 1、 位置固定性。 2、 供求区域性。 3、 长期使用性。 4、 大量投资性。 5、 保值与增值性。 6、 投资风险性。 7、 难以变现性。 8、 政策限制性。,四、房地产评估的原则 所谓房地产评估，是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。 评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为准则的约束，在一定的原则下开展评估活动。 1、 供需原则。 2、 替代原则。 3、 最有效使用原则。 4、 贡献原则。 5、 合法原则。,
7、五、房地产评估程序,（一） 明确评估基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容： 1、 明确评估目的。 2、 了解评估对象。 3、 确定评估时点。 4、 签订评估合同。,(二） 制定工作计划 制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。 （三） 实地勘查与收集资料 实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。 评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。,（四） 测算被评估房地产的
8、价格 在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的评估方法，进行价格测算。评估方法有成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。 （五） 综合分析确定评估结果 同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价格往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。 （六） 撰写房地产评估报告 评估报告是评估过程评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。,第二节 房地产价格及影响因素 一、房地
9、产价格的种类 1、根据权益不同分为 所有权价格、使用权价格、其他权利价格 2、根据价格形成方式分为 市场交易价格、评估价格 其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。,基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。 标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限
10、、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。 交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。 课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。,3、根据房地产的实物形态可分为 土地价格、建筑物价格、房地产价格 4、根据房地产价格表示单位分为 总价格、单位价格、楼面地价等 其中 ： 楼面地价土地总价格建筑总面积 建筑总面积土地总面积容积率 楼面地价土地单价容积率 5、其它价格类型。公告地价、申报地价,二、房地产价格的影响因素 影响
11、房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。 （一）一般因素 是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括以下因素 1、经济因素 （1）经济发展因素 （ 2）财政金融因素 （3）产业结构因素,2、社会因素 （1）人口因素 （2）家庭规模因素 （3）房地产投机因素 （4）教育科研水平和治安因素 （5）社会福利因素,3、行政因素 （1）土地使用权制度与住房制度、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更 （5）交通管制 4、心理因素,（二）区域因素 是指某一特定的区域内的自然条
12、件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的价格水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括以下一些： 1、商务繁华因素 2、道路通达因素 3、交通便捷因素 4、城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5、环境状况因素,（三）个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。 1、土地的个别因素 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素
13、,2、建筑物的个别因素 （1）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境协调,第三节 房地产评估的收益法 一、基本思路 收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。 房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得到实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额即为收益性房地产的理论价格： 房地产价格纯收益/资本化率,这种理论的抽象，包含着三个假设前提： （1）纯收益每年不变； （2）资本化率固定；
14、 （3）收益为无限年期。 收益为有限期的房地产价格计算公式为： P= 式中：a年纯收益 r资本化率 要求条件：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期为有限,二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公用、公益性房地产价格评估大多不适用。 三、纯收益 （一）含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。区分实际纯收益和客观纯收益。只有客观纯收益才能作为评估的依据。 纯收益由总收益扣除总费用求得。,（二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是被评估房地产在一年内所能得到的
15、所有收益。在求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。,（三）客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如装修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。,四、资本化率 资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。资本化率的每个微小变动，都会使评估价格发生显著变化。因此，要求确定的资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。 （一）资本化率的实质 收益性房地产的购买实际上是一种投
16、资行为。资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。资本化率越高，投资风险越大。在纯收益不变的情况下，房地产价格越低。处于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，投资风险各不相同，因此，资本化率也各不相同。,（二）求取资本化率的方法 1、纯收益与售价比率法 评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。这种方法运用的是基于房地产商品的替代性。 案例1 在房地产市场中手收集到5个与待估房地产类似的交易实例：,纯收益与售价交易实例,对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（7.17.56.97.37.8）5 =7.32,2、安全利率加上风险调整值法 首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率，通常选择银行中长期利率作为安全利率
