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1、安徽阜阳商业地产公寓写字楼项目定位市场营销销售推广招商策略总结报告 地产痴人 2015年,1,1,百度文库专属/别无二家转载,2,独到的分析角度。 全面的市场情况。 针对性和战略性的策略。 创意并可执行的手段。 简洁、鲜明的页面。,一个优秀的PPT方案,3,推广篇,项目篇,市场篇,区域经济,区域市场,区域规划,报告流程,项目概览,项目优劣分析,推广思路,推广策略,推广手段,4,推广篇,项目篇,市场篇,区域经济,区域市场,区域规划,5,市场篇,区域宏观经济,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,阜阳历年GDP走势图,GDP总量增幅处于高速发展时期，但同全省相
2、比，增幅率仍处于全省末几位。,经济总量分析,6,800-4,000US$,4000-8,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,8,000-20,000US,2008-2015年阜阳市历年GDP增幅超过8%，人均GDP在800-200US$。 根据宏观经济指标，阜阳房地产市场处于快速的发展期。,市场篇,区域宏观经济,快速发展的时期易造成市场的过度饱和及购买力过剩，泡沫较大。一旦转化过这个时期将会造成大规模经济疲软状态。,阜阳历年人均GDP变化,经济总量分析,7,市场篇,区域宏观经济,产业结构域支柱产业,阜阳市产业结构变化情况,行业
3、经验：写字楼消费能力主要依靠第三产业的发展带动,2010-2015年阜阳第一产业比重持续下降，第二、三产业比重逐步提高，产业结构呈不断优化趋势； 阜阳产业结构仍以农业为主导，第二产业所占比重相对增长，第三产业比重相对较高； 从产业结构来看，农业种植生产加工、机械生产加工、食品生产产加工、石油天然气煤矿企业是阜阳工业的支柱。 这些支柱产业都是不是写字楼的主要客户群,8,市场篇,区域宏观经济,城市投资结构研究,观点：购买写字楼的群体，投资客占有相当大的比例，而阜阳固投处于中等偏下地位。处于不温不火的状态，因此对写字楼的购买欲不强,9,市场篇,区域宏观经济,小结,小结： 通过阜阳市近年来GDP走势图
4、可以看出；虽然阜阳正走在经济发展的高速路上。但同省内其它城市相比，发展还较为缓慢；因此阜阳的写字楼市场暂时还难以吸引到外来客户。-内需，是我们的主要目标。 第一产业的逐渐减少及第二、三产业的持续发展表明了阜阳市的写字楼市场的需求期即将到来。-不打持久战；一次就要引爆市场。 启示： 阜阳暂时写字楼的时代还没有到来；但随着经济的逐渐发展，企业将会愈发的了解到写字楼的使用价值及投资价值。而本项目的写字楼只专业、完善、高端；开启了阜阳写字楼市场的空白区域，使用正确的策略和手段将会收货巨大的利益。,阜阳，目前还没有一个真正意义上的专业、高端写字楼。 发现市场前景与空白，是一种远见！,由于时间问题本案未就
5、阜阳当地写字楼市场进行调研。但通过行业经验可以得出：阜阳写字楼市场正处于“萌芽”状态，即一旦打本土地企业的写字楼需求理念及明确写字楼的投资价值。写字楼市场将会立刻获得飞速发展。,市场篇,区域市场,以下数据仅使用本人确定真实的合肥写字楼市场数据进行市场及价格参照。,10,11,市场篇,区域市场,合肥写字楼市场,12,归总合肥全市范围内的高端项目和高性价比的中端 项目的产品及市场表现,我市写字楼市场目前正处于市场化起步时期并逐渐向市场化发展期转换,13,14,合肥政务区在售、已售及待售的写字楼项目， 确定区域写字楼市场的供应及成交现状。,已售馨,15,市场篇,合肥市场,小结,小结： 通过合肥市场数
6、据对比可以发现，我市写字楼正处于向正规化及规模发展的阶段上，在这一时期谁能第一口抢到“蛋糕”谁就能获得巨大的利益。-抢占先机 合肥市场写字楼市场均价70009500元之间。而本项目均价却在9000元/，那么在市场不成熟的情况下是什么来支撑这个价格？-产品质量,市场篇,区域规划,阜阳市城市近期建设规划（20112015年）主要内容,一、规划期限 与阜阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划相一致,确定为：2011-2015年。,六、近期城市空间发展策略 1、建设滨水园林城市，盘活老城区空间资源 2、以商贸设施建设为动力，建设商贸物流名城 3、工业强市，双轮驱动，拓展城市产业发展空间 4、以构建和谐
7、阜阳、统筹发展社会各项事业建设为突破口，增强居民幸福指数 5、以完善配套基础设施为先导，提升城市综合承载力、辐射力和影响力。 6、以合作与对接为契机，促进阜阳的跨越与腾飞。,大力发展第二、三产业及完善基础配套促进服务业成长将有利于写字楼市场的发展。,16,17,重点开发地区一：城南政务新区 （1）行动范围 北至淮河路，南至润河路，西至五里庙路，东至东清河，总用地面积8.93平方公里。 （2）行动要点 拉开新区框架 新区路网建设根据地形特点、水系的分布系统采用方格网布局，构建“四横五纵”主路网骨架，使其水系、绿化纵贯整个政务新区，实现城区与周围自然环境融为一体。先期延伸纵向路网，启动横向道路网建
8、设，加强与城市的联系，再逐步进行道路网的加密工程。 完善配套系统 加快水、电、气、信、网的配套建设，注重生态系统、文化系统建设，优化配置资源。 突出发展重点 重点建设政务新区、生活宜居区、商贸服务区，重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业和休闲产业，突出新区水系丰富的特色。力争到2015年，将城南政务新区打造成集行政中心、展览中心、文体中心和最佳人居区于一体的现代化新城区。 生态优先 树立新区形象 加快行政办公、展览中心及现代服务业中心建设，逐步把城南新区建设成生态环境建设示范区和现代化城市建设样板区。,（2）公路 续建阜新高速公路，在阜王路、阜南路在城市南部与阜新高速公路建设互通式立交，新
9、建宁洛阜新高速公路连接线，完善城区与高速公路出入口的接线道路；理顺过境交通与城市交通的联系，改线105国道，完善城市出入口综合交通服务设施。,市场篇,区域规划,近期重点建设区域,18,市场篇,区域规划,小结,小结：,19,推广篇,项目篇,市场篇,项目概览,项目优劣分析,20,项目篇,项目概览,由于对本项目资料不多，仅从赵凯祥口述中了解了一些资料。 本项目无论在规模、硬件、软件基础上都属于5A级，超甲级的写字楼，皖北地区最高端的写字楼之一。,无需寻找差异化、因为没有可以与我们对比的项目。 5A级写字楼，领先阜阳5年写字楼市场。,21,项目篇,项目优劣优势,绝对的产品优势,产品！永远都是决定购买力
10、的第一基础！,无需多言,22,项目篇,项目优劣优势,8分钟区位优势,向北8分钟车程至城市中心；人民路最繁华的商业区； 向西北8分钟车程至城大润发、瑞丽名城、红星时代广场等西区商业中心及临泉路； 向西至教育学校附近住宅区及阜南路； 向南1分钟路程至建设中的政务集中中心及中高档住宅中心； 向东8分钟车程至开发区及出城高速；,临二环路8分钟车程环遍全城；商业中心、政务中心、住宅中心8分钟车程均可到达。,23,高端的政务优势,项目篇,项目优劣优势,区域价值 以完善行政功能与优质住宅及对外交通为核心驱动的政务新区，其居住价值已通过“金悦时代、易景国际、银河金坐”等楼盘的销售得到认可，办公氛围逐渐形成，投
11、资价值也日益凸显。,区域功能与价值主要体现在： 高端的商务氛围； 优质的居住环境； 巨大的商业潜力； 凸显的投资价值；,随着政务区的不断发展，其必将成为阜阳市价值的新一级与高端热点板块。,24,项目篇,项目优劣优势,项目核心价值主张 看看我们到底卖什么？,1 2 3 4,品牌,产品,（参与者）,（前进者）,（领导者）,地段,配套,绝佳的地段，并非独一无二但是投资客户的重要考量；,浙商大厦，品牌已响遍全 城；但产品认知度低。,绝对高端与完善的产品，本市能与之相比的项目无出其右。,暂无资料,基于竞争：,25,项目篇,项目分析,优势 1、优越的区位、地段优势； 2、紧邻政务区；浓厚的政务、商务氛围；
12、 3、产品自身等级优势；超越阜城所有写字楼项目,弱势 1、处于市中心与政务区中间地带，上下不接的尴尬局面。 2、区域市场及地段价值无法支撑本项目定价。,机会 1、市南区规划定位为政务板块；未来本区域高端项目逐渐增多。 2、交通优势无可匹敌；不堵车，私事、公事皆不耽误。 3、宏观经济低迷，通胀持续；投资者寻找新投资项目。,威胁 1、项目总价较高；难以吸引大范围投资客户。 2、区域写字楼发展尚不成熟；需要大力气引导。 3、政策压力下写字楼商业被看好；未来可能陷入到写字楼低价竞争局面。,发挥优势，转化威胁,减少劣势，避免威胁,突出产品品质层次；提升商务理念。 有针对性的对五县客户宣传,突出产品自身卖
13、点；释放真正的写字楼概念。 引导释放写字楼投资理念。,突出商贸园区板块规划发展潜力； 依托“商贸园区”概念吸引周边及三县目标客户；,高端、高品质、高享受； 5A智能、顶级硬件、星级 软件、完善配套的写字楼。,SWOT分析,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,借势大规划；成分体现项目前景。 产品的骄傲；领袖全城，无可对比项目。,引导至关重要,26,推广篇,项目篇,市场篇,推广思路,推广策略,推广手段,27,推广篇,推广思路,推广前言,高端深度+内涵？ NO！ 本项目产品的高端性已经毋庸置疑。 但高端是否就代表着推广策略上使用内涵+深度的宣传语？ 一个优秀的广告语能够让受众着在看到它的第一时间
14、了解到它所释放的信息并被其所吸引。而我司之前所用的推广策略过于内涵，受众者只看到品牌信息却不了解产品本身，以至于我司品牌知名度已经覆盖全城，但产品知名度却基无了解。此种推广策略若用在一、二线城市当能收获较好的效果，但在阜阳，人们的理解素质尚未达到这样的一个高度。,推广的形象表达若能击中目标客户内心需求 才能真正转化为销售力，否则就只是华丽辞藻的堆砌,转换,本项目最大的优势在哪？ 绝对的高端产品； 绝佳的地段优势； 紧邻规划中的政务新区； 无限的投资升值潜力； 为什么要舍本逐末放弃自身拥有的最亮闪光点而去使用那些让人需要想老半天才明白的推广策略？ 推广的第一印象就要让客户明白，这个产品为什么值得
15、他购买。,28,推广篇,推广思路,客户分析,客户分类：针对写字楼物业的客户特色，我们将目标客户群分成两类进行分析：,29,推广篇,推广思路,投资or自用客户的区别： 投资or自用客户的偏重带来不同的销售方式。,在现期的宏观经济背景下： QE3发布；人民币对外升值对内贬值； 世界局势紧张导致经济危机进一步发展； 房地产调控多次严打； “十八大”在即；必定会有新政出台 所以：投资客急需找到一个能够有效保值坑通胀的投资产品。对于现期阜阳市场空白并且在逐渐发展的写字楼物业，是他们最好的选择。 本地市场： 写字楼处于刚刚起步时期，通过二、三产业的提高以及企业对写字楼理念的逐渐加深，写字楼市场必将快速火爆
16、。 所以：受良好投资价值影响，购买客户中投资客户占绝对主力，自购办公为补充；,30,契机一：商业地产未受限购、首付款提高的影响，通涨压力之下，住宅限购以及商用物业的行情看涨刺激包括写字楼、商铺在内的商用物业投资，也令售价大幅上扬。,契机三：新政使大量资金止于银行，银行加大对中小企业的贷款，得以成就一批新客户。,契机二：商业地产投资回报率高于住宅，比住宅更抗泡沫性、周期性，投资市场相比住宅而言也要健康，投资安全性较高。,写字楼物业迎来发展机遇,寻找资金最安全的避风港,推广篇,推广思路,吸引投资客户的契机,31,推广篇,推广思路,提高来访量并不难； 难的是如何将来访量转换为购买力。,营销思考方向,那么，在营销阶段，我更多思考的是： 如
