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1、十八大三中全会后 株洲房地产市场走势及后期应对策略,湖南中原株洲事业部 株洲.12.2013,Code of this report | 2,PART 十八大后政策环境,十八届三中全会后厂区房地产政策方向,本届三中全会强调“市场决定性”，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。,建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用,“必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素 自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁
2、垒，提高资源配置效率和公性。” “要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。”,去行政化大势所趋，值得期待,1998年 停止住房实物分配， 逐步实行住房分配货 币化。我国实行近四 十年的住房实物分配 制度从政策上退出历 史舞台。,2003年 明确房地产业已经成 为国民经济支柱产业 与此同时，由于房价 过快上涨，中央政府 开始不断加强宏观调 控。,2013年 十八届三中全会提出 使市场在资源配置中 起决定性作用，历经 十年的房地产调控有 望逐步进入去行政化 阶段。,短期行政化措施难全面放开,限价限售,高端住宅市场有望逐步放开,作为为达成年度房价控制目
3、标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下，商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。,融资环境,继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益,以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外，为实现增供应目标，房企再融资有望开闸。,限购政策,不同城市区别化对待,新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施。限购作为逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。,购房限贷,短期内难以全
4、面放开,虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。,政府保障逐步到位为前提,“十八大”奠定 “双规制”，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度 ；10月中央政治局集体学习，明确 “保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针,住房保障体系探索,“加强顶层设计和摸着石头过河相结合，整体推进和重点突破相促进，提高改革决策科学性，广泛凝聚共识，形成改革合力。”未来住房保障顶层设计将完善，近期相关部门已开始探索逐步将经济适用房纳入公租房系列统一管理。,商品属性夹心住宅：北京
5、自住型商品房,北京推出自住型商品房，探索“夹心层”住房保障。然而，经济适用房滋生诸多问题尚未解决，自住型商品房如何避免重蹈覆辙，其又能走多远，仍值得关注。,长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。 与十七届三中全会 “逐步建立城乡统一的建设用地市场”的表述相比，此次“逐步” 二字被去掉。表明改革的方向更明确，推进力度加强。但鉴于土地问题的复杂性，牵涉面广，改革依然是一项长期工程。 首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转模式等需深入探索与试点。预计未来将经历至少10年的推进发展。 小产权房有望转正：对已经形成的小产权房，或有望按照不同情况补缴一定数量的
6、土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题 长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应,“建立城乡统一的建设用地市场”,农民最大的财产：土地 长期目标：赋予农民更多对土地的处置权、抵押权、转让权。 目前多地已试点农民对于集体建设用地开发经营权的流转，最终农地转让权的开放将有 赖“城乡统一的建设用地市场”的建立。,“建立城乡统一的建设用地市场”,户籍改革,随着城镇化的发展，以农民工为主体的流动人口占我国各大城市的常住人口比重逐年增加。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力，从制度上促进城乡人员和资源流动，进而促进城乡一体化进程。,紧凑城市群,紧凑城市群,在特定的区域范围内云集相当数
7、量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。,“必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。”,房产税：沪渝试点成效甚微 试点扩围提上日程,京沪深三地政策落地，更多房价过热城市或跟进,政策影响：心理层面大于实际,信贷政策收紧影响成交,银行信贷紧张，利率优惠减少 信贷左右购房需求企融资暂时无忧,信贷政策,2003年以来我国信贷政策与新建住宅销售趋势,长期
8、规范房地产行业发展,长期来看，无论是建立市场化的机制，还是推进城乡一体化进行的土地改革，以及财税制度的改革，都有利于房地产长期稳定的发展。,近期控房价任务艰巨,近期而言，房价上涨的压力仍然较大。从近期北京、上海、深圳一线城市调控升级可见端倪。明年的发展仍看12月份的中央经济会议对未来的定调。,地方调控自主权增加,新一届中央政府更加注重对市场的引导和协调，政策调控的自主权更多地在地方政府。因此，虽然短时间内限制性的调控政策不会全面放开，但未来有望各地政府针对当地情况进行灵活的微调。,开发企业：长期利好无论是市场化还是新型城镇化的建设都有利于房地产开发企业的发展。,Code of this rep
9、ort | 28,PART 2013年房地产市场变化,一线及重点城市 株洲,背景：房价目标完成堪忧,调控升级，一线到二线城市蔓延,主要措施一：提高二套房首付至六点五成至七成,主要措施二：非户籍人士购房限购年限延长,主要措施三：首套房贷利率恢复到基准，甚至上浮一成,本轮调控升级对市场影响判断,Code of this report | 35,PART 2013年房地产市场变化,一线及重点城市 株洲,十八大后株洲本地房地产政策,十八大后，为了压抑房价的快速上涨势头，株洲市政府主要从开发商供应角度对于楼市进行调控，在消费端没有进行动作，但加大了预售审批于开发贷审批的力度，对于供应端有所影响，但总体而
10、已，较为温和，影响较小。,2013年株洲市土地市场供应、成交整体呈增长之势，在株洲市勾地制度下，11月份土地市场供应量、成交量呈现爆发之势；预计12月下旬会有较大量土地成交。,注：数据仅包含住宅、商住和商业用地,株洲市土地市场整体呈增长之势，在勾地制度下株洲市土地市场于年中时出现一次小高峰；到11月份土地供应、成交小高峰明显。,土地市场,2013年1月12月17日株洲市供应土地84宗，面积275.55万方，规划可建面积610.45万方，楼面地价约为962.36元/；其中天元区和云龙示范区今年依旧为株洲市土地供应热点区域，其次为石峰区。,继2012年后2013年云龙示范区和天元区依旧为株洲市土地
11、成交热点区域，其中： 云龙示范区成交土地23宗，成交面积128.02万方，规划可建面积688.21万方，但是楼面地价仅有688.21元/，楼面地价相对较低；天元区成交土地21宗，成交面积59.38万方，规划可建面积142.23万方，该区域楼面地价为株洲市各区最高，也是株洲各区中唯一楼面地价突破千元的区域，其楼面地价达到1261元/； 荷塘区和石峰区土地成交情况旗鼓相当，但石峰区楼面地价远远低于荷塘区；土地成交最为惨淡的当属芦淞区，仅成交两宗土地。,注：本数据仅包含住宅、商住和商业用地,土地市场,2013年1月12月17日株洲市成交土地59宗，面积213.02万方，规划可建面积429.88万方，
12、楼面地价约为904.35元/；其中天元区和云龙示范区今年依旧为株洲市土地成交热点区域。,继2012年后2013年云龙示范区和天元区依旧为株洲市土地成交热点区域，其中： 云龙示范区成交土地23宗，成交面积128.02万方，规划可建面积688.21万方，但是楼面地价仅有688.21元/，楼面地价相对较低；天元区成交土地21宗，成交面积59.38万方，规划可建面积142.23万方，该区域楼面地价为株洲市各区最高，也是株洲各区中唯一楼面地价突破千元的区域，其楼面地价达到1261元/； 荷塘区和石峰区土地成交情况旗鼓相当，但石峰区楼面地价远远低于荷塘区；土地成交最为惨淡的当属芦淞区，仅成交两宗土地。,注
13、：本数据仅包含住宅、商住和商业用地,土地市场,2013年1月12月17日株洲市商品房供应31730套，面积390.17万方，与2012年同期相比增长59.98%；其中天元区供应量占到株洲市整体的63.38%，除云龙示范区供应较少外其余各区供应水平相当。,市场供应,2013年1月11月30日株洲市商品房成交30886套，面积297.78万方，与2012年同期相比增长9.44%；其中天元区成交量占到株洲市整体的52.4%，石峰区、云龙示范区成交较少仅占到整体成交量的9%和4%，芦淞区和荷塘区成交水平相当。,市场成交,商品房成交面积稳中有升，需求回升明显。,成交走势,株洲四区新建住宅周网签走势(20
14、13年1月-2013年9月),2013年第一季度,2013年第二季度,2013年第三季度,66.07万方,77.78万方,77.9万方,2013年1-11月网签均价达到4720元/，较2012年全年成交均价大幅提升，签约均价上涨15.8%，高价项目入市及部分项目试探性涨价拉高整体均价。基于全国市场回暖，价格成稳步上涨趋势，未来有望继续保持。,市场价格,市场开盘,据不完全统计2013年10-12月中旬株洲市12个项目开盘、加推，开盘项目多集中在10月24日房交会之前，出房源总计3200套，整体销售率53%，较上半年开盘成交率增长2个百分点；其中凯风珑城、奥园广场、曼哈顿花园、湘水湾等优质项目开盘
15、成交率位居前列。,株洲市月开盘项目成交率和解筹率(2011年9月-2013年9月),据湖南中原研究部对市场实时监测，近一年半来，开盘项目保持在解筹率高于成交率态势。2013年下半年以来，继续保持以解筹率高于成交率的态势。,客户诚意度：开盘解筹率控制在50%-80%的高位，诚意度高，购买力强劲。,市场开盘,部分开盘高成交率项目,部分开盘低成交率项目,客户偏爱度：品牌好、性价比合理项目加上蓄客充足者成交率高；低端品质或与成交价格偏高项目成交率偏低。,市场开盘,各区开盘项目数量数据显示，天元区远高于其他各区，从盘源入市时间来看，多以新盘为主，有部分新盘入市；从位置来看，多集中在栗雨和体育中心片区，其
16、中有五个项目多次开盘，多次开盘项目远多于其他三区。 芦淞区次之，有两个项目多次开盘，分别是百江花园和凯旋名门，今年以来分别集中开盘两次。,株洲市各区开盘次数统计(2013年1-9月),区域竞争：天元区项目开盘频次领先各区。且多次开盘项目较多居株洲四区首位。,市场开盘,截至2013年11月30日，内四区住宅存量210万方，按2013年111月月均去化能力需7.68个月完全消化；,截止2013年11月30日，五区（含云龙示范区）住宅可售套数达到18201套，面积达到210.02万方。2013年上半年，数据显示去化速度有所放缓，一是受春节因素影响，前两个月供需均处在较低水平，3月政策窗口期倒逼，积压需求集体释放，成交呈井喷态势，四月各地新政细则出台，观望情绪又短暂升温，五月的市场波澜不惊，六、七、八月受天气炎热影响客户上访量下降，进入到九月份去化量相比有所增加，在10月份秋季房交会期间的优惠政策下，成交量呈井喷式爆发。 从株洲内四区来看，天元区存量面积最大，112.17万方，9350套 ，芦淞区存量最少，2023套
