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1、吉林四平市 商业市场房地产市场深度调研报告,2013年7月,（下）,商业市场研究,透析市场,商圈格局情况分析,商业经营情况分析,3.2,商业销售市场分析,商业物业产品建议,【销售市场】四平市销售型商业供应量较大，销售时间多在2010年或2011年，单价0.7-1.5万元/平米,市场供给： 在售商业物业类型：目前四平商业销售市场供应量较大，主要为社区底商，而不夜城拥有集中商业，但销售情况不佳，地下商场空置率较大； 销售情况：在售商业多从2010年或2011年开始销售； 供应量：相比四平的人口规模、经济发展水平，目前市场上的商业体量存在一定程度的市场供应过剩的现象。,注：项目包括在售项目及处于蓄客
2、期项目,3,【产品类型】商铺市场发展初级阶段，产品类型相对单一，以住宅底商为主,华亿紫金城,不夜城,鑫宇国际,九洲金地华章,金凯浅水湾,鼎晟嘉园,大禹加州湾,波尔多小镇,金宇和园,三隆新天地,社区商业：产品形式以住宅底商为主，项目数量较多； 普通商业街：市场在售的纯粹商业街基本都是普通商业街，无明显特色； 专业市场：规划的铁东龙腾花园红星美凯龙及铁西东方明珠的小商品市场两大专业市场，数量虽少但体量大 特色商业街：目前市场上缺乏特色商业街区，仅不夜城的餐饮街有一定的特色； 集中商业：目前唯一有纯粹的集中商业项目是不夜城，但自持集中商业；,华宇城,海银帝景,龙腾花园,成龙国际社区,十五峯,西城印象
3、,4,东方明珠,【商铺面积】四平市住宅底商面积在60-200之间，住宅底商多一托二，少量项目底商及陌生区域商铺面积区间较大，可控制风险，拥有一定数量的小面积商铺，其总价小，便于投资,20,0,40,60,80,100,120,140,160,180,200,250,300,单位（平米）,市府板块,外环板块,东南新城板块,鑫宇国际,海银帝景,西城印象,华亿紫金城,十五峯,金凯浅水湾,三龙新天地,成龙国际社区,华宇城,鼎晟嘉园,九洲金地华章,160,100,开发区板块,龙腾花园,210,180,300,100,100,40,45,300,260,195,120,183,200,100,160,29
4、0,160,280,60,5,【销售单价】商业市场整体售价在0.7-1万元/之间，市府板块比较成熟，认可度较高，销售价格高于市场水平，主要集中在1.1-1.4万元/之间，本项目所在的东南新城板块单价跨度较大，主要集中在0.75-1万元/ 之间,5000,6000,8000,9000,10000,11000,单位（元/）,7000,12000,13000,14000,东南新城板块,市府板块,师大板块,外环板块,15000,开发区 板块,鑫宇国际 08-1.48W,鼎晟嘉园 1.1-1.5W,华宇城 1w,6,【成交总价】东南新城板块商铺总价集中在55-140万元（80-135万元为主要总价区间）
5、，市府板块商铺售价相对较高，总价为50-180万元（以80-140万元为主）,20,0,40,60,80,100,120,140,160,180,200,250,300,单位（万元）,市府板块,外环板块,东南新城板块,鑫宇国际,海银帝景,西城印象,十五峯,金凯浅水湾,三隆新天地,成龙国际社区,华宇城,鼎晟嘉园,开发区板块,龙腾花园,176,110,260,220,300,100,130,50,90,30,210,180,135,85,135,120,300,170,250,55,140万,九洲金地华章,7,80万,8,【销售速度】东南新城板块的商铺消化较快，特别是临近一中附近的项目，平均可达3
6、00-400平米/月,目前铁西的商铺多数前期认购中，未正式销售，因此铁东东南新城板块的商铺消化较快，特别是临近一中附近的项目，平均可达300-400平米/月，其他区域由于商铺面积较大，同时售价较高，使其整体总价较高，故销售速度较缓,东南新城板块,开发区板块,市府板块,商铺面积适中，单价较低，总价优势,开盘时间较早，大面积商铺消化较差,【商铺指标】目前市场上商铺开间一般在6-7m，进深一般在12-16m，首层商铺层高集中在3.6-4.5m，二层商铺层高主要集中在3.3-3.4m,十五峯,华宇城,鑫宇国际,九洲金地华章,9,【商住价格比】市场上住宅底商多以一托二进行销售，商铺与住宅价格比例平均保持
7、在2-3之间,10,【未来供应】商业市场未来供应将超过108万，可售商业也将有较大的供应量，但并没有纯粹的城市综合体与本项目竞争，多为专业市场，仅不夜城的集中商业由于紧邻本项目，将会形成一定的竞争,未来商业的已知的潜在供应主要集中于以下项目中：,四平商业的未来供应约108万，可售商业大于10万,不夜城,加利利东方明珠,龙腾花园,注： 华宇城整个项目占地73万平方米，建筑面积130万平方米，分三期滚动开发，项目内部规划有国际风情商业街，建设时间未定 宏泰第一城后期规划有大型集中商业,11,【典型项目】不夜城：紧邻本项目的综合体，除超市及高档餐饮外，整体经营较差，人气不足，即将入市的3万平米购物中
8、心将与本项目形成直面竞争,12,项目定位：集商业步行街、酒店、公寓、大型购物商场、全室内街区为一体的新型城市商业，是四平第一个集中型、全业态、全新商业管理的多功能城市级商业中心区； 项目地址：铁东区南九经街888号； 建筑规模：占地4.3万，总建面9.76万，商业7万； 物业类型： 3万平米的大型购物中心，约1.3万平米室内步行街，约2.2万平米高档美食街区，约3万平米的酒店及公寓； 主力店：食尚海鲜渔夫码头、御香苑、美啊丽烧烤、长白红吉菜食府、庆客隆超市、17.5影城； 商铺特点：1.3万地下室内步行街全部销售，面积可自由分割；地上统一招商运营，只租不售；配有3万平米购物中心，是否销售信息未
9、定； 项目分析： 紧邻铁东广场，毗邻一中、三中，人流量较大； 项目周边楼盘较多，未来居住人群为项目提供有力的支撑； 以主力店，吸引客流，同时，有利于商铺的销售 整体经营较差，仅依靠超市带动，以及高档餐饮带动目的地型消费，地下商业街由于形象、品牌杂乱，导致人气不足,【投资客户】结合城市经济发展与商铺投资市场整体情况，世联将四平商铺投资客户分成四个层次,13,解读作为资产转移，固定资产沉淀，解决资金出口，预期未来物业升值；,解读成熟的投资客户，购置商铺经验丰富，并享受到商铺带来物业升值的巨大价值，较强关注长期物业升值能力；,解读较为成熟的投资客户，具备一定的经济实力，已有购置商铺的经验，关注商铺的
10、可经营性，自营倾向强烈；,解读初级投资客户，无投资经验，对总价敏感，易选择居住区域附近的低总价商铺投资。,高级投资客,中级投资客,初级投资客,顶级投资客,50万以内,50万150万,150万300万,300万以上,总价承受,【顶级投资客户分析】城市高收入人群，更看重物业保值升值，多购置核心地段的黄金位置商铺，第一出发点是资产沉淀,14,关键词： 核心地段 黄金位置 资产保值 物业升值,置业关注要素： 核心地段、黄金位置、资产保值、物业升值； 总价承受：300万以上,项目位于东南生态新城，未来规划有大量人口，而且万达的品牌比较有保证，相信能够成为四平最高端的消费场所； 地段还是不错的，商铺的价值
11、以后会更高，先抓住机会。,客户特征,置业需求,对区域及本项目的看法,45-55岁，有超强的经济实力，事业处于蓬勃发展阶段； 以本地企业高管、大型私营企业主、政府高层为主； 有多套居住物业及商铺，为多次或以上购置经历； 属于城市顶级收入客群，眼界开阔，财力雄厚，常常大手笔购置物业。,【高级投资客户分析】城市中高收入人群，多看重物业升值与稳定的租金收益,15,关键词： 核心地段 物业升值 稳定的租金收益,置业关注要素： 核心地段、物业升值、稳定的租金收益； 总价承受：150-300万,对东部还是比较看好的，将来出租或是自用都可以； 万达广场开起来之后，这片区域就会成熟起来，未来的商业价值还是很有投
12、资空间的；,客户特征,置业需求,对区域及本项目的看法,40-55岁，有较强经济能力，事业处于稳定发展阶段； 以本地客户为主，或生活、事业在四平的外地生意人； 有多套居住物业，商铺为1次或以上购置经历； 属于地区高端收入客群，由于工作的关系，会常常外出一线城市或国外，能够较为真切的感受到，商铺的物业增值能力； 职业多为工厂老板、大型批发业务、财富积累比较充裕生意人。,【中级投资客户分析】城市中端收入人群，由于资金承受力有限，更看重稳定的租金收益,16,关键词： 核心地段 可经营性 稳定的租金收益 品牌资源,置业关注要素： 核心地段、可经营性、稳定的租金收益、品牌资源； 总价承受：50-150万,
13、因为资金有限，最关注的是销售价格，自己买自己经营； 能够借助万达的品牌，而且有大型商场的稳定经营，未来将门市出租也是个不错的选择。,客户特征,置业需求,对区域及本项目的看法,30-45岁，有一定经济实力，事业稳定期； 本地与外地客户均有，多从事小商品贸易，部分集贸市场的生意人； 居住物业充足，以租赁商铺做经营的客户为主，有强烈的商铺购置欲望； 属于城市中高端收入客群，自身在某一行业拥有较深的商业资源，希望购置商铺开辟更多经营场所，同时降低租赁成本； 职业多为批发等行业、有一定积蓄的生意人、中小型私营企业主。,【初级投资客户分析】多为散户投资，多看重物业升值、稳定的租金收益,17,置业关注要素：
14、 核心地段、稳定的租金收益、总价 总价承受：50万,客户特征,置业需求,对区域及本项目的看法,30-45岁，有一定经济实力，事业稳定期； 以本地或区域客户为主； 有多套居住物业，无商铺购置经历； 属于城市中高端收入客群，不缺房子住，有些闲钱； 职业多为商贸经营小老板、小生意人、公务员。,东部规划生态新城，会有很大的升值潜力； 项目地段好，以后的升值空间大。,关键词： 核心地段 稳定的租金收益 总价,【投资客户】商业市场客户解析,18,本项目主要吸引的客户,【客户敏感点分析】商铺的地段、未来物业的升值空间、稳定的租金效益、以及品牌为客户主要关注点,19,1、地段,2、物业升值,4、品牌,3、稳定
15、的租金效益,客户敏感点排序,要有商业氛围，临主干道,投资回报率,户型方正，临街,未来地段价值提升，租金提高,20,商业供应：销售型商业供应量较大，销售时间多在2010年或2011年，单价0.7-1.5万元/平米； 商铺类型：商铺市场处于发展初级阶段，产品类型相对单一，以住宅底商为主； 商铺面积：商业面积集中在60-200，住宅底商多一托二，少量项目底商及陌生区域商铺面积区间较大，可控制风险，拥有一定数量的小面积商铺，其总价小，便于投资； 平台单价：商业市场整体售价在0.7-1万元/之间，市府板块比较成熟，认可度较高，销售价格高于市场水平，主要集中在1.1-1.4万元/元之间，本项目所在的东南新
16、城板块单价跨度较大，主要集中在0.75-1万元/ 之间； 平台总价：东南新城板块商铺总价集中在55-140万元（80-135万元为主要总价区间），市府板块商铺售价相对较高，总价为50-180万元（以80-140万元为主） ； 商住价格比：市场上住宅底商多以一托二进行销售，商铺与住宅价格比例平均保持在2-3之间 商铺指标：目前市场上商铺开间一般在6-7m，进深一般在12-16m，首层商铺层高集中在3.6-4.5m，二层商铺层高主要集中在3.3-3.4m,经营情况小结,商业市场研究,透析市场,商圈格局情况分析,商业宏观环境分析,商业经营情况分析,3.2,商业销售市场分析,商业物业产品建议,【商业物业建议】商铺作为商务、居住、办公等配套设施，满足客户对商业的需求，同时复合综合体价值，提升收益能力，降低市场风险,22,目前四平商业市场中： 社区商业面积集中在60-200平米范围内，1-2层； 临街商铺
