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1、,2,东源宝晟城 项目初步思路建议报告,2013年1月,3,4,前言,非常感谢宝晟城公司给予慧力策这次机会； 在这份项目初步报告中； 我们将简单阐述慧力策对宝晟城项目开发的理解、竞争概况与定位建议； 以便为我们双方下一步的合作奠定基础。,5,宝晟城,广百商圈,坚基商业中心,万隆丽景,翔丰广场,宝晟城项目竞争分布图,雅居乐,6,主要竞争项目概况,坚基商业中心,项目占地面积近24万平方米，总建筑面积80万平方米。购物中心13万平方，商业街2.4万平方，停车位6000多个。采取开发策略为：只租不售、统一形象、统一管理、统一营销。,7,主要竞争项目概况,坚基的八大物业类型,购物中心、步行街、专业市场（
2、数码电子、家电）、写字楼、住宅、中心广场、酒店公寓、实景剧场！,高级酒店公寓,中心广场,中心住宅,专业市场,步行街,购物中心,写字楼,实景剧场,8,主要竞争项目概况,坚基的开发时序,分三期开发： 一期开发：时间：2014年完成一期开发；项目为：购物中心、中心广场、环广场商业、步行街、高级公寓；工程完成时间在2013年6月份；预计投入20亿元； 二期开发：十万平方专业市场、高端住宅； 三期开发：双子塔楼:5A甲级写字楼、五星级酒店；,9,河源目前的商业主要集中在： 坚基商业中心、雅居乐、翔丰广场、长鸿广场、广晟商圈、广百商圈、丽日百货等； 分析： 优势： 1、位置均在中心城区内，在河源已有一定的
3、知名度和影响力； 2、人口相对集中，交通便利； 3、商业氛围已成熟。 劣势： 1、除了坚基商业中心外，其他规模小，均在2万平方米左右； 2、物业老化、环境较差、装修形象差、档次不高； 3、交通虽然便利，但经常拥堵； 4、停车规划混乱，甚至有些基本无停车位,停车难成为上面几个商业集中地最大的问题； 5、业种布局杂乱、餐饮休闲娱乐业态缺乏等； 6、商圈之间较为分散，辐射范围小，不成气候。,河源商业竞争环境分析,10,价值实现,价值设计,调研,定位,规划,工程设计 外立面设计 内部装修装饰,招商 招商策略 招商计划 机构配置,销售 销售策略 销售方案 机构配置,运营管理 营销管理 物业管理,地产投资
4、市场调研,地产投资产品定位,商业产品定位,商业产品规划,地产投资产品规划,商业消费市场调研,推广 推广主题 推广计划 推广手段,宝晟城项目价值设计与价值实现的流程,11,宝晟城项目SWOT分析,区位优势： 项目的地理位置与交通，是客户首先考虑的宏观因素，从这两个方面来看，项目具有一定的区位优势，贴近繁华但又远离了喧嚣是本项目的最大优势，本项目属行政中心的核心区位（县政府、公安局、检察院等行政单位聚集于此），具有越来越大的升值空间。 环境优势： 属政府规划建设新区域。 配套优势： 本片区属于城市发展新地带，规划合理完善，目前本片区刚刚显现出发展的雏形，随着城市化的发展，周边配套会日益完善。 产品
5、自身优势：本项目规划设计合理，且拥有专业的开发公司，能够在很大程度上吻合市场需求。 发挥优势 充分挖掘项目在自身、区位和景观方面的优势，合理提炼，形成冲击力，获得更多的消费者认可。,优势 Strengths,12,宝晟城项目SWOT分析,劣势 Weaknesses,项目商业部分属零散型，对动线交通规划设计要求甚高； 项目周边商业氛围还不够浓厚； 弥补劣势差异化策略避开劣势 我们要在商业规划、业态布局、景观、商业管理、物业管理以及服务方面体现差异，体现本项目的价值所在，提高消费者的认同感，增加商业氛围。 针对竞争方面，我们可以采取差异化推广主题和最优化的推广策略来应对（在推广方面会具体阐述）。
6、主要强调项目外部景观优势与内部规划，成为消费者的最主要的关注对象。,13,机会Opportunities,宝晟城项目SWOT分析,城市规模跃升，带动城市地位上升，刺激城市经济发展； 交通网络的完善，将进一步促进旅游业的发展，为本项目带来目标型客户； 项目所在区域属东源行政中心区，是城市未来发展的重要方向； 项目周边有几个大型社区项目同时开发，将大大加快本区域的成熟度与认同度；,14,威胁 Threats,宝晟城项目SWOT分析,商业地产发展迅速，新的商业项目会不断兴起，会流失部分目标消费群。 河源地产市场发展已趋于成熟，且素质已有很大提高，销售情况良好。 项目区域内的商业环境还不够成熟，还需要
7、时间考量。 规避威胁 创新区域规划计，引导消费市场。 用业态定位塑造差异，用项目形象冲击市场。 提升建筑品质，增加项目附加值。 通过招商推广策略以及后期差异化经营管理，避开正面竞争，营造有利的市场形势。,15,目标客群定位： 全客层，以青年为主。,生活MALL,功能定位： 服装、鞋品、化妆品、 珠宝、运动体育城、美食广场、特色餐饮等 餐饮休闲功能,定位思路： 打造河源唯一 的时尚生活 ,品牌定位： 河源青年时尚潮流集中营,宝晟城项目的定位方向在哪?,16,宝晟城项目的定位建议,定位思路： 以城市时尚休闲生活为项目核心功能，适当扩大休闲娱乐餐饮比例，打造河源唯一的潮流生活MALL。,17,目标客
8、群定位：,宝晟城项目的定位建议,依托区域发展及项目自身优势，以区域内有一定消费能力的常住群体为主，并锁定“潮流家庭，时尚一族”人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。,项目消费客群组成,项目消费客群描述,区域内住宅、 项目自身住宅 消费人群,区域未来 城市中等水平 以上收入人群,项目特色餐饮 （定向消费） 带来的跨区 人群,河源旅游资源 带来的旅游 人群,对休闲、社交有较多需求的群体； 有一定消费实力，餐饮、娱乐消费次数较为频繁； 重视享受生活，追求时尚，并热衷于追逐潮流。,18,“潮流家庭，时尚一族”家庭、生活是该类人群最关注的元素，体现在商业消费上则是对家庭消费和生活消费的需求。,
9、大型超市/轻便餐饮/日用杂品/运动城/服务配套/儿童业态/电器城,运动零售/时尚零售/特色餐饮/药妆便利店/影院(KTV电玩),潮流家庭，时尚一族,家庭消费需求,生活消费需求,目标客群定位：,宝晟城项目的定位建议,19,项目档次定位： 区域内的商业发展水平较低，商业业态单一及品牌知名度低，尤为中档次市场及多元化商业组合的空白区块较大，本项目定位于整体档次中档型商业项目，打造区域性购物中心。,宝晟城项目的定位建议,20,项目核心价值定位： 以生活化、时尚化、多元化为项目的商业核心元素。,宝晟城项目的定位建议,消费需求,区域发展,立地条件,商业趋势,多元的消费需求 生活购物 饮食娱乐 朋友聚会,便
10、利快捷 综合商业 居民区聚集地,商业起步 城市新中心,时尚化 生活化 多元化 综合化,生活、时尚、多元,核心元素,21,项目主题定位： 满足主要消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题。,宝晟城项目的定位建议,时尚体验式 区域购物中心,22,根据项目定位，满足主要时尚消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题。,宝晟城项目的业态比例建议,零售在商场业态组合中所占的比例约50% ，其中主力店占20% 左右，零售店铺的比例则在25% -30%左右
11、。就本项目而言，主力店比例为15%左右，零售店铺比例为35%。这主要考虑作为，新兴的购物中心，其零售部分开始可以比例较低，在2-3年的培养期过后，可适当增加高租金的零售比例。 业态组合中餐饮的比例一般在20% 左右，餐饮消费较强劲，且餐饮较容易吸引留住人流，因此在开业初期建议餐饮比例在20-30%，但餐饮的付租能力较低，因此中后期商业成熟后可降低餐饮比例至25%以下，提高零售和服务等高租金业态。 配套服务可包括银行、美容美发、通讯服务等设施，在一般综合性购物中心内通常占不到10%的比例，就本项目购物中心而言，服务比例建议在5-10% ；主要考虑到目前周边服务设施较缺乏，因此项目整体上相应增加了
12、服务业态的比例。 娱乐业态所占的比例一般在10% -20% ，本项目内的娱乐比例建议15-20%。,23,宝晟城项目的招商策略建议,慧力策招商执行的基本原则：,24,品牌策略：以品牌商家为主攻租户客群，树立项目整体品牌形象。但入驻要求较高，会造成较大面积的空置。 稳定策略：以项目中高端定位吸引区域内的企业入驻，中高走向的租价可以保证项目的整体租金收益。但招商招租进程较慢，会影响空置率。 弹性租价策略：以弹性策略吸引第一批品牌商家入住，优惠倾斜于重点商家和特殊业态。快速建立项目完整的商业业态布局，以中小铺位实现项目的预期租务回报。,我们建议,宝晟城项目的招商策略建议,慧力策对宝晟城项目整体招商策
13、略的建议：,25,规划内容,外立面建筑规划,区域规划,动线规划,商铺间隔规划,公共空间规划,配套设施规划,业态落位,商品规划,租金规划,宝晟城项目的核心规划内容,26,宝晟城项目整体策划报告框架,一、宏观市场分析,河源宏观经济情况 项目区域宏观经济情况 河源商业发展情况,二、项目判研,项目思考 竞争对手分析 项目SWOT分析 参考案例研究,三、项目定位建议,商业主力客群定位 商业档次定位建议 商业核心价值 商业主题定位建议 商业业态比例建议 商业业态布局建议 意向商家品牌推荐及展示,四、建筑规划优化建议,整体效果建议 动线规划建议 商业硬件要求 物业其它建议,五、项目租金测算,租金标准建议 租
14、金收入测算,六、招商策略建议,七、招商推广建议,招商执行原则 招商的时机选择 招商的地点选择 招商的方式选择 项目招商整体策略,27,以上建议，基于慧力策对市场的初步了解,仅限于框架的设计；如与贵司合作后随着全面及针对性的定位调查研究展开，此规划会做深化及调整。 由于时间关系，不足之处敬请谅解！,28,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50c
15、LmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
