房地产经济学课件(下)

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1、房地产经济学,(管理科学与工程 2012级),2013.2,Outline大纲,房地产经济学基础 房地产市场分析 影响房地产发展的因素分析 房地产投资分析,2 房地产市场分析 （房地产的位置（location）范围；以社区为基础的住宅和邻里的价值及其增长；住房市场，以及商业和工业房地产）,2.1 社区及其增长模式,1、社区： 是一个常和城市、城镇关联使用的一个词（当然有着技术的差异），用来可替换地描述人们生活和工作集中的位置（location）；一个地区，是指区域邻近的一群社区。 （1）我们要考虑的是：对一个社区的位置和经济的健康发展有贡献的各种因素。 （2）经济活动：对于社区的位置以及社区内

2、房地产的利用价值都有主要的作用。 （3）社区的历史：产生于生活方式的需要：先民在活动场所修建简单的建筑物；最早的市镇：在固定的位置建造一小群住处（前7000年的两河流域）。,（4）关于社区长期历史的两个重要的主题：原始市镇位置选定的理由，以及市镇建立以后它在经济上能够生存下来的理由。 （5）社区位置的决定：现在主要是商业上的影响形成三种形式的市镇：中心市镇的社区（对周围商业的社会的宗教的政府的服务、每个社区被它服务的腹地或“附属地”所围绕）、运输服务市镇和特殊功能市镇。,2、社区的成长：源于需要和交换（食物、衣着、住处等必需品） （1）作为经济的社区：如何发展输出的商品和服务，以支付输入的商品

3、和服务： 经济能力增长对新职业的需要；发展中的新的产品和服务：生产效率：区域经济变化的主要因素（地域的出口产业的增长率和产业从一个位置转移到另一个位置）,2.1 房地产市场分析,（）社区目标： 人口的增长（生命周期、污染问题和生活方式的变化）； 福利的增长（每个人的收入、就业和机会）； 多样化的尝试（单一产业的成功支撑会老化）；,、社区增长的模式：社区的物理形状如何发生、土地的利用如何决定社区的布局，以及它的人口居住在何处。 （1）土地利用的模式。初始决定：设立一个社区的最初的理由，往往决定它的形状、土地使用的模式以及甚至土地是如何在使用者之间分派的（欧洲中世纪的许多城市分布着教堂，教堂的领导

4、人作出土地利用的决策，主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保护居民，从军事和治安角度考虑决定商店、住宅和工厂的位置；继续发展和经济上成功的追求使经济动机将影响土地是如何在竞争的使用者间分配的）；,经济学如何决定土地利用：最高最佳的使用（竞争而没有控制：土地归属于愿意付出最高价格的人使用，当然土地的最佳使用是合法的使用）； 模式与规则：模式的形成是由于存在着一组规则，他们影响着各种土地使用的每种可能（一系列的规则，即使在政府划定的地带，相似的使用者也会在有利的位置上聚集在一起，如：商业的使用者和别的商业的使用者聚集在一起；住房所有者将他们的位置选在别的住房所有者附近，等等。）,有什么规则？,规

5、则1：使用土地上的竞争（当一定数量的不同的可能的使用者寻求同样的地点时，竞争会抬高地价，直到该地点最有利的使用能产生所需要的租金。这就是土地使用所要求的租金支付能力）。 规则2：连续的经济学（如果一个地点是空闲的，而且对一切合法的使用者开放，通常将被最能取得利润者使用；如果此地点有一建筑物那么占有它的使用者对它加以改造将比其他使用者更为有利，这种改进也可能是拆毁，但只有在新的使用被证明能充分支付此位置、旧的建筑物、拆毁的费用，以及新的建筑的费用时才有可能）。,规则3：比较利益（每一个地点对于特定的使用者都有不同的有利条件和不利条件，将得出一种比较利益，即从一系列不同的利弊中得到最大的纯利益）。

6、 规则4：不完全的规则（由于做出完全决策的信息是难以取得的，所以土地使用的理想模式是很少存在的。一些约束条件会阻碍最高和最好的使用。土地使用的模式绝不是完整的、完全的、或完全可预测的）。 规则5：变化的原理（没有稳定或固定的事物，因此最高和最好的使用是常常变化的。技术上的、社会的和经济上的改变，不断地改变着社区的结构以及理想的土地使用模式）。,土地利用上的非经济因素： 决定土地使用的政治的或法律的作用（是社区对土地使用的态度，通过管辖权力和支配权力实施；管辖权力是关于社区调节私人行为的权利，是为了保护公众的健康、安全和福利；支配权力是在社区需要使用任何地点时可以出全价购买的权利）； 对土地使用

7、的社会控制（较少受到注意的、建基于社会观念、意见和偏见之上的，主要是关于某种土地使用的决定可以发生或不可以发生的不成文理解或共同的观点，包括：种族的邻里限制、市中心的商店的重要性超过居民区的商店，以及独立的住宅优越于多单元结构的住宅）；,（2）社区的结构（4种支配市镇土地使用基本模式的因素：进入性、地形、运输和起源） 社区土地利用的模式： 研究社区的土地使用模式：土地使用模式会影响个别的某块房地产的价值，当一块房地产改变了价值，会对使用周围的各块房地产发生多米诺反应，反过来又会影响该地区的投资的可能性；投资者考察一个社区土地使用的结构，以理解过去曾发生了什么，以及什么原因造成这种变化，这些也可

8、能预示将会发生何种未来的影响和变化。 可接近性杜能（Johan Von Thunen）圈,杜能（理想国1826）：1.中心设施，2.住房， 3.作物，4.牧场； 贝格斯（1920）：1.商业和机关，2.旧的住房、 仓库和制造业，3.中、低成本住房，4.高价住房 和商店。,城市土地使用的简化模式可接近性,对社区结构的研究：利用地图（土地使用的形式、价值、每平方公里人口数、汽车交通、污染的计数、每平方公里的电话数、街区犯罪率等）；利用国情普查数据（人口、家庭数、房屋、结构的状况、街区火警等）。 这些信息既可以与城市的一瞬间关联，也可以与城市的一个时期相关联。 杜能圈：社区如何安排观念的最早提出者，

9、他的可接近性观念是研究土地使用模式的基础（如：在中心，土地要用于人人需要接近的场所）。,城市土地使用的简化模式地形的重要性,地形对环形城市的影响,杜能假定：平坦的平原和1826年的交通系统（步行、动物驮送和慢的车行）运输成本和努力的重要性，以及他的使用模式提供给人们最容易接近他们必须最经常和最紧急地到达的这些地方； 非水平位置的市镇会改变圆圈模式，如起源于防守地点的市镇，若位于山脉顶部，会稍有经济活动，圆圈形状会变成带状地形（土地的形状和坡度）在一些方面改变着城市的形状； 地形可以解释市镇的位置，而且地形上的特点能吸引进一步的发展或妨碍增长。如图（地形对环形城市的影响）。,城市土地使用的简化模

10、式运输,杜能模式只涉及简单的运输体系； 现代运输体系的采用，会影响市镇的人口密度以及市镇的形态。,现有市镇的起源： 历史是影响社区结构的重要因素 ； 土地使用形式的位置利益； 新使用者和现有使用者的竞争； 高的土地价格和拥挤的交通会缓解新的使用的持续压力。,社区土地价值一个简单的分析模型(M2-1),租金支付能力和生产总成本的关系 M2-1模型假定： 假定一：社区或城市只有一个中心市场； 假定二：运输工具单一（即运输不同的产品，费率相同）； 假定三：运费与离中心市场的距离成正比； 假定四：不同的产品，其生产成本与运输费用不同，与距离中心市场路程无关；生产成本包括了利润，生产个产品的利润相同；

11、假定五：产品的总成本仅由生产成本和运费两部分组成； 假定六：单位土地上生产的各种产品的销售额相同，即在单位土地上，两种产品的单价乘以产量的积（销售额）相同。,社区土地价值一个简单的分析模型(M2-1),生产总成本与物业位置 生产成本曲线和运费曲线 上图给出了某一产品的总成本（生产 成本+运费）与生产该产品的工厂距离 中心市场路程的关系。生产成本在图中 是一条水平的直线C。 下图OC是产品的运费曲线，若工厂 设在中心市场，产品直接上市，运费 为零；工厂离中心市场越远，其产品 的运费越高。所以，产品的总成本 等于生产成本加运费。,社区土地价值一个简单的分析模型(M2-1),租金支付能力与总成本的关

12、系 CC曲线代表了产品的总 成本与工厂距离中心市场 路程的关系，水平直线RR 是销售收入曲线，相交于点 M，点M在横轴的垂足N， 若，距中心市场O半径大 于N，如ON3，则生产总 成本大于销售收入R，利 润减少C3M3；若半径小于 N,如ON2，则利润增加 C2M2.,分析结论（1）,该工厂距中心市场的半径不能大于N; 土地无偿使用条件下，厂主应尽量使工厂建于最靠近中心市场的地方，以获取超额利润。 这种超额利润既不是靠经营才能，也不是靠提高生产技术得到，而是靠占据优势地理位置得到的，所以其实质是土地价值的体现。 如果只此一种产品，那距中心市场半径为N1的土地租金就应为M1C1，那距中心市场半径

13、为N2的土地租金就应为M2C2，半径为N的土地租金为0，,分析结论（2）,如果产品的销售收入与总成本是按年计的，那这里的土地租金也是按年计的；在这样土地制度下，半径N内，所有生产该产品的工厂所获利润水平是一样的，即利润水平相同是以缴纳的土地租金不同为条件的。 距离中心市场近的厂家因 超额利润高，所以应支付 较高的土地租金，或者说 距中心市场近的厂家有较 高的土地租金支付能力。 如图：以RR为横轴，将 CC绕RR横轴旋转1800 得到的。,分析结论（3）,房地产市场结构：是由四个互相联系的市场组成，即土地投资市场、物业开发市场、建筑施工市场和房产市场； 租赁是房地产市场的主要形式，租金与租期是土

14、地租赁合同的关键条款；如果合同无明文禁止，承租人有权把租得的土地再转租给他人，前者为第一承租人，后者为第二承租人；第一承租人付给土地所有者的租金称作第一级地租，第二承租人付给第一承租人的地租为第二级地租； 公理：第（n+1）个承租人不会以高于市场租金的水平向第n个承租人租赁一项地产。,城市土地定价原理-基于M2-1的分析,生产两种产品时的土地使用 模式（考虑A、B两种产品的 生产、运输与销售） 设A产品的生产成本为A， 总成本曲线为AA，销售 水平为R。若城市只生产 A产品，那生产A产品的 工厂厂址在OL范围内。,城市土地定价原理-基于M2-1的分析,设B产品的生产成本 为B，总成本曲线BB,

15、 若城市里只生产B产品， 那生产B产品的工厂 厂址在OM范围内。 若A、B两种产品同时 在一个城市生产，两种 产品在单位土地上的产 值（销售额）相同。 可以将两图合并（如下图）。,城市土地定价原理-基于M2-1的分析,在ON范围内（ONOL）, 产品A的总成本低于产品B； 如在O处，生产A产品的 厂家的租金支付能力为AR， 大于生产B产品厂家的租金 支付能力BR，所以在ON内 只有生产A产品的厂家能租 到土地；在NM范围内，B 产品的生产成本总小于A产 品，所以只有生产B产品的 厂家能租到土地。距离超出 M，生产A、B都无收益。,城市土地定价原理-基于M2-1的分析,以RR为横轴，将AA、 B

16、B绕RR旋转1800，就 得到如图的生产A产品厂家 和生产B产品厂家各自的土 地租金支付能力图。 ON内生产A，NM内生产B, 对于A，厂址在O租金为OA， 厂址在N租金为NP；虽租金 不同，但利润水平一样。,例2.1,设某城市有一符合M2-1模型假定的中心市场。城市有 商业、食品加工、纺织和机械制造四种用地模型，其参数 如下表，且四个行业的收益为150元/吨，利润为0. 求：该市的土地使用模式。,例2.1,解： （1）建立各行业 单位重量总成本曲 线方程； （2）求个行业用地 分界线； （3）通过作图得出：,例2.2,求：例2.1中四种行业的土地租金支付能力曲线； 设每平方米土地生产产品为1吨，求：距中心市场10km处纺织厂能支付的地租,例2.3,以例2.2为基础，求以下四种情况时个行业的地租支付能力曲线。,小小导读,已知土地租金，只要知道了贴现率，就能求出土地价格； 设一块土地的年租金为10万元，贴现率为10%，那么该快土地的售价为 （ ）万元。,习题,设某城市有一个符合M2-1模型假定的中心市场。城市有商业、轻