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1、天天文档在线 http:/常州二手车交易市场调研及项目定位营销报告深圳合和商业地产机构2008年6月目 录一、 产业分析二、 常州专业市场分析三、 常州二手车交易市场四、 项目部分五、 项目SWOT分析七、营销推广策略一、 城市部分（一）常州城市概况1、地理位置常州地处江苏省南部、长江下游平原，北纬31093204，东经1190812012。东濒太湖，与上海、苏州、无锡相邻，西与南京、镇江接壤，南与安徽交界，北襟长江。长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。2、 交通状况常州水陆空交通便利，京沪铁路、京杭大运河
2、、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4D级民航常州机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州站，沪宁城际轨道常州站，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨1号线也给常州的交通增添亮色。3、辖区及人口数量总人口357.4万，其中市区面积1864平方公里，人口224.7万。(人口数为2007年底的新数据)，辖5个市辖区，代管2个县级市，即天宁区、钟楼区、戚墅堰区、新北区、武进区，溧阳市、金坛市。其中，武进区面积1061平方千米，人口96万人；天宁区面积67平方千米，人口38万人；钟楼区面积71平方千米，人口35万人；戚墅堰区面积
3、31平方千米，人口 8万人；新北区面积 439平方千米，人口40万人；金坛市面积 976平方千米，人口54万人；面积1535平方千米，人口78万人。4、消费水平全年城市居民家庭人均可支配收入19089元，人均消费支出13789元，分别比上年增长14.7%、10.3%；农村居民人均纯收入9033元，人均生活消费支出7400元，分别比上年增长12.9%、13.5%。5、经济发展常州是闻名全国的工业明星城市，以乡镇工业发达为时代特征创造了著名的“苏南模式”，是全国最早的“经济体制综合改革试点城市”和“对外开放城市”。2007年，全市按常住人口、户籍人口计算人均生产总值分别达43674元和52805元
4、，按现行汇率折算分别超过5800美元和7000美元。6、GDP增长2007年，全市实现地区生产总值（GDP）1880亿元，按可比价格计算增长（下同）15.6%。 7、产业结构的比例从产业结构来看，第一产业增加值63亿元，增长3.5%；第二产业增加值1122亿元，增长16.2%；第三产业增加值695亿元，增长16.0%。产业结构得到明显优化，三次产业比重结构为3.459.637，其中第一、第二产业比重分别比上年下降0.4个、0.8个百分点，第三产业比重比上年提高1.2个百分点。8、 工业经济的发展状况2007年，常州市完成现价工业总产值5243.3亿元，比上年增长24%，其中规模以上工业企业完成
5、工业总产值4253.9亿元，比上年增长29.2%。工业增加值占地区生产总值的比重达到55%，对GDP增长的贡献份额达53.6%。规模以上工业中，轻工业完成产值1031.5亿元，增长13.5%；重工业完成产值3222.4亿元，增长35.1%。各种经济类型全面增长，全市国有工业产值为71.3亿元，增长28.4%；集体工业产值120.6亿元，增长17.1%；私营工业产值1893.1亿元，增长31%；外商及港澳台资企业完成产值1419.6亿元，增长35.5%。9、 民营经济发展状况全市民营经济总量首次突破千亿元大关，达1100亿元，比上年增长17.6%，在全市经济总量中所占比重达58.5%。截止200
6、7年末，全市拥有私营企业（含分支机构）5.4万户，个体经营户12.4万户，分别比上年增长7.1%、2.9%。全市私营企业注册资本853亿元，户均注册资本157.3万元，分别增长22.6%和14.5%；个体经营户注册资本35.6亿元，户均注册资本2.9万元，分别增长17.4%和16%。民营企业的经营规模逐渐壮大，年末全市共有规模以上民营工业企业3794家，占规模以上工业企业的79.6%；户均产值达6519万元，户均资产达4148万元，户均从业人员达119人。（二）武进区概况1、人口及交通截止2007年年底，武进区面积1061平方千米，总人口96万人,距上海虹桥机场公里，距上海浦东国际机场公里，距
7、南京禄口国际机场公里。常州机场位于武进境内。2、综合实力武进综合实力连续三年位居中国百强县（市、区）第位，并先后荣获中国明星县（市）、全国首批小康县（市）、全国十大财神县（市）、全国科技工作先进县、全国文化先进县、全国粮食生产先进县等众多全国性荣誉称号。3、经济发展2007年，武进区实现地区生产总值706.31亿元，比上年增长23.5%。第一产业增加值23.30亿元，增长8.0%；第二产业增加值500.74亿元，增长23.3%；第三产业增加值182.27亿元，增长26.2%。4、消费水平2007年，武进城镇居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长 。5、房地产投资2007年，武进服务业投资中，
8、房地产业投资所占比重最大，占到。房地产开发投资亿元，其中商业营业用房投资亿元，增长。（三）、房地产发展1、房地产投资状况房产开发持续增长，供应结构有所改善。全年完成房地产开发投资225亿元，比上年增长31.6%，占全社会固定资产投资的比重为18.7%，其中住宅完成投资159.2亿元，办公楼完成投资6.7亿元，商业营业用房完成投资33.8亿元，分别比上年增长29%、32.8%、29.1%。年底在建商品房屋施工面积达2197.3万平方米，比上年末增长29.1%。全年新开工面积813.7万平方米，比上年下降3.1%；房屋竣工面积602.2万平方米，增长51.4%。全年实现商品房销售额228.5亿元，
9、增长19.5%，其中住宅销售额193.7亿元，增长30.3%。销售各类商品房579.5万平方米，比上年增长20.9%，其中住宅514.5万平方米，增长26.1%；办公楼13.0万平方米，商业营业住房44.5万平方米，分别比上年下降28.0%和4.9%。2、销售价格分析据调查，武进区住宅均价为4200元/左右，沿街商铺根据地段不同，销售均价主要集中于1万5万元/，专业市场价格集中于55007000元/。3、目标客户群分析从所调查的楼盘中显示，武进区的房地产市场目前客户群是以武进区本地人为主，投资性客户主要为私营企业老板。4、未来发展趋势（1）常州整体城市化的快速推进和交通配套的建设，外来开发商来
10、常州竞地、开发的热潮突出，湖塘、钟楼、新北等尤其，将是房地产开发的重点区域（2）常州现有房价相对于周边区域比较理性，处于价值的洼地，未来将有较大的增长空间（3）武进区将是未来房地产开发的重点，花园街沿线的电视塔附近将有望成为常州第二个商业中心。二、 产业部分1、中国汽车产业发展状况11我国现有汽车保有量截止到2007年6月，全国汽车保有量达5356万辆，其中，私人汽车达3239万辆。（2007年09月24日 13:33 来源：新京报）12中国汽车保有量提升速度据专家计算2004-2010年中国汽车保有量将以16%-20%的速度增长，到2010年我国汽车保有量将在6650-8431万辆之间。可以
11、推算2012年汽车的年需求量将达到1300-1900万辆之间。因此，中国有望在21世纪前10年成为世界上最具成长性的汽车消费市场。汽车在中国日益发展成为一种大众消费品，将直接推动中国的汽车后市场发展。2006年，我国汽车市场超过日本，稳居世界第二；2012年左右，中国汽车市场会超过1000万辆；2020年后，中国汽车市场可能超过2000万辆，成为世界最大的汽车市场。2、常州汽车产业发展状况21常州现有汽车保有量截至2007年底，常州市各类汽车拥有量达25.1万辆，仅次于苏州南京和无锡，位列全省第四。22常州汽车增长速度2007年，汽车保有量增长21.9%，其中当年新增汽车4.8万辆，平均每天新
12、增汽车133辆。全市私家车达15.8万辆，比上年末增长32.8%，其中私人轿车拥有量达11.2万辆，比上年增长36.1%，占全市轿车拥有量的78.3%。23武进汽车产业发展2007年武进限额以上批发和零售企业实现汽车零售额32.11亿元，增长55.7%。2007年，武进区城镇、农村每百户居民家庭汽车拥有辆为24辆和6辆，分别比2006年增加1辆和2辆。武进汽车城建成汽车4S店11家。3、二手车市场发展状况31中国二手车市场发展状况中国汽车市场飞速发展并逐步成熟。据业内预测，2008将进入换车元年，二手车市场2008年将驶入高速发展的轨道。据统计，2006年，全国二手车交易量为190.59万辆，
13、同比增长31.5%;2007年1至10月，二手车销量为179.46万辆。2004年，我国新、旧车交易量比是6：1；2008年，预计我国的新、旧车交易量比将有可能达到7：3。我国二手车的市场和发达成熟的汽车市场相比还存在很大一段距离，以美国和日本为例，二手车和新车的比例达到了4：1和1：0.85，所以国内二手车发展势将会有很长一段时间的高速发展。据中国汽车流通协会的调查，目前全国品牌经销商备案的差不多是1.5万余家。其中，40%的经销商都已经有了二手车的品牌部门，差不多有15%到20%的经销商已经开展了二手车的业务。三、 常州专业市场分析（一）市场概况1、横林国际地板城1.1市场概况横林国际地板
14、城位于武进区横林长虹路与横洛路交界处，由中国百兴集团、常州商汇物资有限公司、常州市武进横林镇集体资产经营管理站、常州市武进区横林镇南方村经济合作社、常州天马万象市政建设工程有限公司共同投资开发。项目功能定位是以地板、家具为基础，同时含配套原料供应、商务办公、商贸服务等功能，集信息中心、商品展示中心、仓储物流中心、技术研发中心、产品测试中心、采购中心和国际贸易中心为一体的现代化市场，为产业集群提供全面服务。1.2信息分类项目规模目前存量主力铺型及面积销售价格租售模式分析租金及管理费推售计划目前业态定位总建筑面积70万平方米，一期10万平米商铺剩余5套，主要是180大户型商铺，5层临街建筑的35层
15、有剩余，其它全部销售一空。商铺：一连二为主，总面积100，5M10M,河岸边有少量一连三180商铺。临街建筑：5F，1、2层相连，35层独立，面积较大，至少半层以上才可销售。商铺：5500元/；三、四层临街建筑街：2600元/平方米。可以自营自租，也可3年返租，第一、二、三年分别返3%，4%，5%，每年返一次现金，不从房款中扣除。租金：第一年为房价的3%；第二年为房价的4%，第三年为房价的5%。管理费：第一年免费，第二年2-3元/月。一期开盘时间2007年6月，08年6月9日交房，8、9月开业，二期10万2008年6、7月动工。整个项目建成需要4-5年。地板、家具等1.3项目点评项目规模大、价格低廉，大户型商铺成为销售的难点，此项目二期销售时间可能会和常州高力汽配城重合，成为竞争对手。2、湖塘纺织城2.1市场概况湖塘纺织城是常州（十一五）规划现代服务业的重点项目，受到市、区两级领导的高度关注和政府的大力支持，由中国百兴集团、江苏益联集团
