20130915山东省济南市章丘市项目考察报告

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1、,山东省济南市章丘市 项目用地初步考察报告 2013.9,1.区域发展,2.房产市场,目 录,4. 经济测算,3.地块分析,从两个维度对区域发展进行研究,规划,人,规划情况,Role,济南发展研究,济南受老城区发展相对饱和，功能改变难度大以及北有黄河南有山体的影响，目前发展重心向两翼偏转。 老城区是泉城特色风貌和历史文化名城保护的核心区，济南传统生活、商贸、教育、行政中心，未来在推进城市发展基础上，力争恢复“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的传统风貌。 西部新城规划构建以商务会展为主发展高科技产业、高等教育、生活居住、旅游休闲为等现代化产业新城区，着力打造济南文化、会展、西部商务中心。 东部新

2、区 规划建设以高新技术产业、现代制造业和新兴服务业为主导功能的现代化新城区。,山东省会展中心,商业商务中心,章丘发展规划,空间结构 四个核心城镇：中心城区、刁镇、普集镇和文祖镇；三条城镇带：依托经十东路形成的东西向城镇带、依托242省道和潘王路形成的两条南北城镇带，城镇化水平2020年达到65%左右。,章丘隶属于济南市，毗邻济南东部新区，2012年山东省政府批复指出章丘市城市性质为济南市次中心城市，以先进制造业和高新技术产业为主导，具有泉水特色的园林城市。,城市人口 到2020年城市人口为50万人，用地不超过55平方公里。,一河两城,一河：以贯穿南北的绣源河为中线，通过河道治理、添绿造景、综合

3、开发，提升和完善城市功能，打造集商务金融、商贸服务、生态休闲、生活居住为一体的滨河景观轴。 两城：东部老城区，西部新城。 四大综合体：中心商贸区综合体、圣井新城综合体、城北新区综合体、刁镇县域次中心综合体。,随着济南奥体片区的加速建设、济南东拓战略的快速推进，省会济南对章丘的辐射带动能力明显增强。 章丘市按照建设济南市域次中心城市和济南东部新城的定位，提出了“西进、北跨、中部提升”的城市发展战略，向西跨过绣源河，向北跨过济青路，建设四大“城市综合体”，规划了“一河两城”的城市发展框架。,30亿巨资改造绣源河 拉起章丘生态建设大幕,绣源河流域总控制面积47平方公里，投资约30亿元。 2011年投

4、资14亿元开启的“绣源河流域综合治理工程”一期工程，已于2013年4月全面完工，预计可带动开发投资3000亿元。,以济青路、章丘大道、经十东路为分界，形成四个功能区段：郊野度假区段、中央游憩区段、形象展示区段和生态涵养区段。,四大综合体,圣井新城综合体 以绣源河三十里风貌带为轴线，以重汽生活区、济南植物园、危山风景区、诺贝尔城为战略支点，打造集住宅、商贸、休闲、娱乐为一体的现代、时尚、大气的圣井新城综合体； 老城中心商贸区综合体 集中开发城市核心区，强化商贸、餐饮、旅游等便民服务设施，打造集现代金融、商贸服务、旅游会展为一体的老城中心商贸区综合体，带动明水老城区向金融中心、商贸中心、旅游中心等

5、综合服务功能转变； 城北新区综合体 启动城区“北四厂”搬迁，拓展百脉泉景区，建设明水泉水湿地公园和2000亩稻荷观光园，沿绣江路、绣江河纵向深度开发，打造城北新区综合体； 刁镇县域次中心综合体 加快刁镇规模膨胀，发展城镇经济，壮大综合实力，打造刁镇县域次中心综合体。,人口发展,Role,章丘人口基本情况,2012年度中国中小城市科学发展百强县（市）第33位；中国十佳“两型”中小城市第5位；中国最具投资潜力中小城市百强县（市）第7位。,人口 2012年年末户籍总人口101.8万人。 GDP 2012年生产总值678.7亿元，增长10.5%； 2012年社会消费品零售总额240.9亿元，增长14.

6、8%。 人均可支配收入 2012年城镇居民人均可支配收入23130元，人均消费性支出14241元； 2012年农民人均纯收入13587元，人均消费性支出7840元。,章丘现有30万城区人口，不到其总人口的三分之一，随着绣源河工程的实施，其引擎作用将得以充分发挥，带动人气聚集，10年内城区人口有望再增加30万。,章丘购房客户分布,章丘楼市可分为三个区域：经十东路原309收费站东部区域、中心城区、南部大学城区域，购房者多为自住。,经十东路原309收费站东部区域：购买人群多为非章丘本地人口，其主要业态为别墅和花园洋房等休闲式住宅，多为二次置业者购买。 中心城区：购买人群多为章丘本地人和改善性居住的多

7、次置业者，吸引点除交通方便外，小区内部配套的教育资源也成为购房者考虑的因素之一 。 南部大学城区域：购买人群多为年轻人、首次置业、刚需房。,1.区域发展,2.房产市场,目 录,4. 经济测算,3.本案分析,章丘市确定了2013年33个重点建设类项目，占济南市项目总数的15.5%，总投资467.5亿元，占济南 市 项 目 总 投 资 的13.1%，2013年度计划投资141.8亿元，占济南市 年 度 计 划 投 资 的16.9%，均位列各县（市）区首位。 工业项目：21个，总投资198.8亿元，2013年计划投资87.6亿元； 农业项目：1个，总投资4.5亿元，2013年计划投资1.5亿元； 服

8、务业及城市建设管理项目：11个，总投资 264.2亿元，2013年计划投资52.7亿元。 2013年投资计划中最大的项目为20亿元，最小的也在1.5亿元以上，单体项目平均投资4.3亿元，高于济南市项目平均值约3692万元，是完成全年固定资产投资任务强有力的支撑。 33个重点项目年度投资额占章丘市固定资产投资任务的40%，其中城北综合体、中心商贸区等5个综合体项目年度投资达到30.3亿元，对城市建设将产生明显的带动作用。,2013年章丘重点项目（2013.03）,2013年章丘房产整体市场数据,数据来源：章丘房管网，统计时间：2013年9月13日14:00。,2013年章丘住宅市场数据,成交价格

9、,成交面积,成交套数,数据来源：章丘房管网，统计时间：2013年9月13日14:00。,章丘推荐楼盘,1.区域发展,2.房产市场,目 录,4. 经济测算,3.本案分析,从三个维度对本案进行研究,位置,竞品楼盘,参考项目,位置,Role,本案位置,本案位于济南东拓、章丘西进交界，沿世纪大道或经十东路向西30分钟即可到达济南市区，未来为章丘西部新城政治与经济中心。 周边危山风景区、章丘植物园、绣源河景区、百脉泉公园更组成了优美自然生态圈。,济南与章丘分界线,世纪大道,地块现状,项目南邻济南市政府规划主干道-经十东路，经十东路堪称新济南的长安街，是济南东部新城市发展主轴，集新政务区、新中央商务区、新

10、金融区、新文博中心、新奥体中心、新会展中心、高新科技区、现代制造业基地、新高尚住区为内涵的城市格局。,数字圣井 15个项目、 12亿投资、80家企业 魅力圣井 房地产、人文保护、综合治理 民生圣井 群众生活、合作医疗、职业培训 生态圣井 旅游资源、生态农业、自主品牌,项目隶属于章丘市圣井新城综合体区，处在章丘与济南对接融合的关键位置，是济南新政务区、全国十一运会主场馆地与章丘主城“双极”带动的中间部位，特别是“一河两城”的战略规划，将圣井作为“双核”发展的一个重要核心。新机遇，新定位，新蓝图，凝聚青睐圣井。,发展机遇（一）,圣井新城建设,2013年5月起，309国道济南收费站（济南与章丘交界处

11、）于东迁约20公里，将实现章丘与济南市区无缝对接，对经济将起到推动作用，更多的项目将会在章丘落户，进一步打开济南东拓空间，为市区与章丘一体化发展创造良好条件，促进大济南的融合发展。,发展机遇（二）,据章丘市旅游局统计，收费站东迁后的第一个小长假端午节，章丘市的旅游市场还是火热,共接待游客8.5万次,实现旅游收入45.5万元。其中白云湖、三王峪、百脉泉等景区的自驾游游客占到全部游客的8成。,项目位于原309国道济南收费站向东约2公里处，收费站的东移，使得项目也将从中受益、潜力大幅提升。,原济南收费站,发展机遇（三）,章丘大学城采取校园建设和市民居住小区一体化的建设规划，大学城区由6所本科，1所专

12、科，8所高职院校组成。除3所占地600多亩，其他皆在千亩以上，其中原山东经济学院3420亩，原山东财政学院2000余亩等，学校多处山地，风境优美。 发展中的大学城，正成为东部高度经济发展，培育人才的中心。,项目周边分布山东建筑大学、山东体育学院、山东青年干部管理学院、山大齐鲁软件学院、山东财政学院、山东经济学院、山东英才学院及东部大学城高校群共20余所高等学府，浓郁的学府氛围润泽蓄养着章丘。,章丘大学城,竞品楼盘,Role,区内竞品楼盘分布,中国诺贝尔城,碧桂园凤凰城,重汽翡翠东郡,潘 王 路,本案 位置,中国诺贝尔城,碧桂园凤凰城,重汽翡翠东郡,本案未来客户情况,济南市民 1、2011年3月

13、起“济十条”限购政策出台，章丘市未列入限购范围内； 2、章丘较济南房价低、涨幅小； 3、连通济南市区与章丘的309国道济南收费站东迁，将加大济南市民对章丘的购房力度。 4、圣井新城强力推进中国诺贝尔城、重汽翡翠东郡、碧桂园凤凰城等重点工程建设， 80%购房者为济南人。 环境较好，交通便利等因素让章丘逐渐成为济南市民购房的重要选择。 本地居民 随着绣源河流域综合治理工程的实施，西部将成为新城政治与经济中心，吸引本地居民前来购房。 高校毕业生 周边分布山东建筑大学等20余所高等学府，未来选择在济南市区就业的大学生沿经十东路或世纪大道向西30分钟即可到达济南市区，刚性需求显著。 游客 随着“绣源河流域综合治理工程”的逐步开展及原济南收费站东迁，未来章丘旅游产业将大幅受益，游客将成为潜在客户。据章丘市旅游局统计，2013年收费站东迁后的第一个小长假端午节客流增长了3成以上。,参考项目,Role,参考项目蓝色港湾,参考项目三里屯Village,参考项目金融街园中园,1.区域发展,2.房产市场,目 录,4. 经济测算,3.本案分析,Thank you,