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1、,上海商业市场考察-虹桥天地商业广场 2016年4月29日,项 目 基 础 信 息,项目名称：虹桥天地 开 发 商 ：瑞安房地产 开业时间：2015年12月12日 地 址：上海市闵行区申长路688号（虹桥火车站附近） 占地面积：6.2万平方米 总建筑面积：38万平方米 商业面积：购物中心11万平方米、新天地街区1.5万平方米 商业型态：购物中心+办公+酒店,项 目 地 理 位 置,虹桥 天地,国家会展中心（上海）,申 长 路,申 长 路,扬虹路,扬虹路,崧泽大道,嘉 闵 高 架 路,嘉 闵 高 架 路,华 翔 路,虹 桥 机 场,沪渝高速,沪渝高速,项 目 业 态,项 目 优 势,地理位置优越
2、 虹桥天地处于4.7平方公里虹桥商务核心区的核心位置，虹桥天地业是该区域第一个全面的开业的商业综合体，是作为上海经济重要发展引擎和向世界展示的一个窗口。虹桥核心区一共聚集了26家实力雄厚的开发商，会不断有其他项目在近期落成和开业，该区域是上海市政府大力推广及关注的重点商务区域。周边接下来会有一大批的总部类的企业、航空产业、包括一些会展产业进驻、还会建立一个世界一流水准的科技创新中心，入驻大量科技创新的企业，同时整个区域的配套也是备受关注的。 大虹桥作为上海市商业网点布局规划（2014-2020）拟定的15市级商业中心，未来其发展潜力及商业市场规模将成为上海首屈一指的商圈，商业氛围 的形成、商户
3、的进驻信心与项目周边实际消费者数量相辅相成，随着规划住宅及办公人口导入，未来该区域包括零售、餐饮、娱乐、服务、生活体验等业态都将有良好的进驻条件和区划空间。 虹桥天地是大虹桥板块的最核心商业，周边拥有5个地铁线路，也是国内唯一直通机场、火车站的大型商业。机场+火车站+轨道交通；虹桥天地是开启世界的交通网络点。未来周边完全建设，企业商户入驻后，该商场将成为焦点。,项 目 优 势,多品牌首入上海乃至中国市场 在虹桥天地引进的品牌中，不乏首次登陆上海乃至中国市场的概念店，以及各类升级旗舰店。 虹桥天地共有10家品牌为首次进驻中国市场，包括源自新加坡的御宝集团旗下四家获奖餐厅御宝至尊烤鸭、御宝南北小馆
4、、御宝火锅、御宝面包，这也是御宝集团首次尝试 在同一个商业中心中开设多家餐饮品牌；以及牙科诊所品牌Ethos、零售品牌Massimo Bonini、餐饮品牌源港原味等。 有15家品牌为首次进入上海市场，包括健身房品牌Rinascita ，咖啡品牌Ocean Grounds，餐饮品牌Hackers、青石玖宫、赵崽儿重庆小面，零售品牌 0 to 7、P One/Gate One、Vero Moda生活馆、TOM TAILOR、Red Eye，餐饮+游戏道具品牌Dai Do 呆逗，书店+生活馆品牌言几又以及IMAX电影院英皇UA等。（其中部分现在在装修） 此外，还有4家品牌为升级旗舰店，包括零售品牌
5、NECK&NECK和 Sports Depo & Golf 5 & Kissmark全新旗舰店，餐饮品牌上海滩餐厅、品味南丫等。,项 目 优 势,重视亲子体验，锁定家庭一站式消费, 文创概念店 亲子体验类业态中，虹桥天地购物中心3楼将特别设有逾1万平方米的亲子专属楼层。通过儿童职业体验馆、主题电玩乐园、儿童主题餐厅和儿童品牌专卖店等多种业态集合，打造一站式家庭体验消费目的地。 其中，拥有香港最大室内儿童游乐场的连锁儿童游乐园品牌“E3 Cube Club”，为4岁及以下的小朋友提供各类卡通主题的游乐区。而被誉为“室 内迪士尼”的 “Molly Fantasy莫莉幻想亲子乐园”，是日本永旺集团旗
6、下的人气游乐园品牌，不仅将涵盖儿童职业体验、电玩游戏、儿童体育运动 等项目，还拥有受过专业训练的卡通吉祥物人偶与小朋友及家长进行互动表演，寓教于乐，为大人和孩子提供欢笑。 上海第一家城市创新文化生活一体店“言几又”将于2016年上半年在虹桥天地购物中心打造超过5000平方米的多元文化空间。 生活服务类业态中，虹桥天地引入中国首家，也是虹桥商务区内唯一一的IMAX影院英皇UA电影院，改善目前虹桥商务区内影院数目稀少的现状。,项 目 优 势,办公楼：多通道连接（已建成，招商状态） 项目内写字楼总共有4栋，分别为T1、T2、T3、T5，总建筑面积约9万平方米，打造按照美国绿色建筑委员会LEED认证标
7、准建造的甲A级办公环境，这片办公区域除了众多绿化外，最显眼的特色就是楼宇之间四通八达的连接了。 开发商拿地时政府就要求虹桥天地要与其它项目有链接通道，虹桥天地于是在自己的几座大楼里建设了通道，由于机场附近楼层限高43米，写字楼之间的通道连接无形中拓展了办公面积，将来入驻的企业有扩展需求的话，这些通道就可以很好解决办公场地的链接问题。 目前类似co-work的创新办公场所提倡将社交和工作相融合，这些通道不仅连接写字楼，还有购物中心，演义中心可以说，将来人们办公与生活的界 限会越来越模糊。Show room office也是一大特色，项目办公楼内部的建筑具有很好的设计感，走进后有酒店、零售场所的观
8、感，这一点被目前入驻的企业很好的利用，例如壳牌就将一层 作为展示区域，除了总部外，这里也是他们展示企业文化、培训人员的重要场所。,项 目 优 势,五星级酒店：朗庭全新品牌即将入驻（在建状态） 虹桥天地已经获得五星级酒店朗庭旗下国际高级酒店品牌：康得思酒店及度假酒店的入驻，建筑面积约为1.5万平方米，朗庭计划将在虹桥天地打造家与商务理念相结合，打造繁忙商务区的休闲体验。 上海新天地朗廷酒店总经理姜尔贤先生(Mr. John OShea)于2016年1月1日起被朗廷酒店集团委任为康得思酒店品牌副总裁；他亦被委任为上海虹桥天地康得思酒店董事总经理，由2016年3月14日起生效。 朗廷酒店集团简介 作
9、为鹰君集团有限公司的全资控股子公司，朗廷酒店集团旗 下拥有一系列分属于朗廷酒店及度假酒店、康得思和逸东品牌的酒店，同时还有超过30个已经确定或正在洽谈中的酒店项目横跨亚洲，欧洲、北美至中东地区。集 团的名字源于传奇的伦敦朗廷酒店，该酒店为欧洲首家豪华酒店，近150年来一直是瑰丽住宿及卓越服务的典范。集团旗下酒店至今仍秉承伦敦朗廷酒店的传统， 设计典雅高贵，挚诚待客，致力推陈出新，务求缔造令人眼前一亮的住宿体验。,项 目 优 势,演艺中心：差异化亮点（已建成） 开放商拿地时，政府有个特别的要求，这个项目需要建造一个演艺中心，得结合文化概念，服务大众。开发商单独建造一栋楼作为演义中心。 虹桥天地将
10、将文化与商业的结合作为差异化竞争的亮点。演绎中心的建筑面积约1.3万平方米，含有可容纳1000余人的多功能演出大厅。它的设计可谓一波九折，经过一年半的时间，到了第九稿才定下。仔细看，这是仿照中国传统的财富象征元宝的外形而进行的现代化演绎。 2015年12月8日-2016年4月7日，虹桥天第演艺中心举办了达芬奇展，展出了很多大师的手稿和发明作品，还有用极高像素拍摄的蒙娜丽莎，听说能在背景里看到藏着几个人影；而从1月14日开始，还举办了众多80后、90后关注的2016英雄联盟职业联赛，活动相当给力。,项 目 优 势,重视各种商场服务； “远程值机”服务贴心 虹桥天地提供许多人性化服务，诸如餐厅预订
11、、礼品包装、婴儿车租借、手机充电站、针线包、机场班车服务、高尔夫球车服务、储物柜等服务。 此外，为了更好的发挥枢纽商业的功能特点，虹桥天地的购物中心内特设“远程值机”服务，这也是国内首家开设此服务的购物中心。依托近1000平米的值机大厅，即可在虹桥天地购物中心内直接办理东方航空、上海航空国内航线的值机、行李托运，并配以接驳班车、高尔夫球车等配套设施，未来几个月将会延展至其他国内航空公司。 电子导览图，科技创新产物 在商场内每个层面都设有电子屏幕，这个电子导览图，不仅仅可以滚动商场信息，还可以让客户去寻找商铺，浏览商户介绍，折扣信息，发现自己需要的店面，还可以预订餐厅，还有直接电子地图功能，选择
12、需要去的店铺，即可电子屏幕上会显示，从所在位置到达想要去商户线路图，非常便利。,项 目 SWOT 分析,Opportunities：机会,Threats：威胁,Weaknesses：劣势,Strengths：优势,1、虹桥枢纽带来的客群复杂难以定位。 2、位于大虹桥新兴区域，发展前景待市场考验,1、大虹桥区域商业氛围的形成尚需过程，商业前期面临诸多难题，如区域人口缺乏，导入尚需时间。 2、未来大虹桥区域商业项目较多，且较为集中，存在同质化问题，竞争力度大。,1、周边多个在建办区域，将会有大量顶尖企业入驻，其发展拥有广阔前景及巨大潜能 2、虹桥天地是首个全面入市的商业体，率先预热大虹桥商圈的休闲
13、消费生活。 3、“SAVOUR美食节”、“光影中国灯光节”等文化休闲活动带来商业全新文化体验。,项 目 小 结,作为大虹桥板块核心区域的虹桥天地，在地里位置上有着独天独厚的优势。无可比拟的便利交通，广阔的发展前景，巨大的潜能，都是其日后成为明星商业的助力。开业仅5个月，但是其独特的位置已经吸引了300多家不同商户的入驻，这也显示诸多国际品牌国内知名品牌对其位置以及自身品质的一种肯定。 虹桥天地目前状态商户40%开业，其他品牌商户待装修。现在工作日客流量较少，一方面是因为此区域内办公人口及住宅人口导入缓慢，商业氛围冷清，其中已开业的某商业部分开业后经营情况一般，品牌进驻信心降低。另一方面在该区域
14、内同时有多个商业项目启动招商，对于品牌来说对该区域选择面宽，各个开发商相互竞价，竞争恶劣，谈判周期拖延明显，品牌方多处于观望期。在此背景下，瑞安虹桥天地商业部分商户延期开业持观望状态。 从未来角度看，未来虹桥板块发展潜力及商业市场规模将成为上海首屈一指的商圈，商业氛围的形成、商户的进驻信心与项目周边实际消费者数量相辅相成，随着规划住宅及办公人口导入，未来该区域包括零售、餐饮、娱乐、服务、生活体验等业态都将有良好的进驻条件和区划空间，对大虹桥板块我个人是很有信心的，但可能还需要等一段时间。 未来虹桥天地商圈可能可以媲美人民广场商圈，据网上信息说，虹桥商务区的地下四通八达，将形成一个地下城，面积达到18个人民广场的面积，引来大量的商户和人流，未来前景很值得期待。,
