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1、,金网络置业无锡分公司 2013年1月,2012年无锡土地市场 -年度报告-,1,1、经营性用地供应与开发情况分析 2、分类型土地价格走势 3、区域格局分析 4、土地市场分析的主要结论,报告目录,2,1、经营性用地供应与开发情况分析,3,土地供应情况,1、从土地成交数据看，06、07年土地供应量最多，其次为2010年，2012年土地供应量最少，仅为334万。 2、05年无锡开始有计划的实行大城市计划，太湖新城、蠡湖新城、惠山新城、锡山新城等四大新城陆续启动，土地供应量放大， 所以06、07年土地供应量较大，达到800多万。 3、08年受全球金融危机和政策调控的双重影响，土地成交量下滑，而08年
2、的市场不景气直接导致了09年土地供应量的减少。 4、2010年土地供应回升，但2011年宏观调控政策不断收紧，开发商对未来市场预期较悲观，拿地更加谨慎，房地产市场的 连锁反应效应显著，土地供应受政策调控影响，整体供应量减少，同时住宅类用地供应面积减幅更加明显。,备注含住宅用地面积指出让土地中只要含有住宅用地，都统一在其中。,数据来源：无锡市国土局,近七年无锡共成交土地3957万，含住宅类土地3102万，不含住宅类土地855万。,2012年土地供应量为近年最低水平，334万；其中含住宅用地仅为191万，有可能导致后期商品住宅供应短缺。,土地开发情况,2008年到2012年，无锡出让土地规划建筑面
3、积为4557万，2012年底共开发1805.2万，开发率为39.6%；未开发面积即土地库存量为2751.8万。 2008年出让的土地中，92%的土地完成开发，2009年为69%，2010年为26%，2011年为16%，2012年出让的土地暂未开发； 2012年土地出让量较少，未来商品房供应量将会受到影响。,数据来源：无锡市国土局、KINVO数据库,2008-2012年土地开发率为39.6%，2008年出让的土地92%已经开发，预计在 2013年将基本开发完毕。,从年度上看，2008年土地共开发725.3万，其中住宅类土地开发面积为547.4万，非住宅类为177.9万；2009年土地共开发573
4、.4万，其中住宅类为435.9万，非住宅类为137.5万；2010年土地共开发364.9万，其中住宅类为270.8万，非住宅类为94.1万；2011年土地共开发141.6万，其中住宅类为88.1万，非住宅类为53.5万；2012年土地暂未开发。,土地开发情况,数据来源：无锡市国土局、KINVO数据库,2008-2012年住宅类土地共开发1342.2万，非住宅类土地共开发约463万,2、分类型土地价格走势,1、2006年土地楼板价下跌，主要是由于有多幅偏远地区土地以低于500元/的楼板价出让；08年市场大环境不景气，土地多以底 价出让，致使楼板均价同比下跌。 2、2009年和2010年土地楼板价
5、持续上涨，2010年虽然宏观调控政策不断出台，但是土地出让楼板价却逆势走高，达2797元/， 主要是由于开发商对市场环境预计比较乐观，拿地热情不减。 3、进入2011年后，土地流拍现象较多，而且多数以底价成交，致使楼板均价下跌，2012年楼板均价仅为2013元/。,楼板价走势分析,数据来源：无锡市国土局、KINVO数据库,2006-2012年土地成交楼板价呈“M”型趋势，2010年楼板价达到最高位2797元/，2011年之后楼板均价下滑，2012年成交土地楼板均价仅为2013元/。,住宅类用地楼板价,2006-2010年住宅类用地成交楼板均价呈上升趋势，年均增幅达到了34.18%，其中2007
6、年涨幅为50.3%，2010年涨幅最高 为59.6%，2008年涨幅最小。2011年、2012年由于宏观调控政策的影响，开发商拿地热情降低，同时受资金链的影响， 开发商拿地更加谨慎，多幅地块以底价成交，使年度住宅类用地楼板均价小幅下滑。,数据来源：无锡市国土局、KINVO数据库,2006-2010年土地成交均价节节攀升，2010年达到3238元/，2011年后住宅用地楼板价下滑，2012年仅为2114元/。,1、办公性质土地2007年成交楼板均价达到2455元/，主要是由于苏宁集团以6130元/平米的楼板价拿下了位于崇安区的建筑面积 达19.5万 的地块，所以拉升了整年的土地楼板均价。 2、而
7、2008年办公用地土地楼板价大跌，仅为886元/，是因为有两幅地块以400元/以下的楼板价成交。 3、2011年由于供应的办公用地多集中在高铁商务区目前价值相对较低的区域，所以整体楼板均价下滑严重，仅为946元/； 2012年稍有回升。,写字楼用地楼板价,数据来源：无锡市国土局、KINVO数据库,2006年-2012年写字楼用地楼板均价呈“波浪”走势，在2007年达到最高为2455元/，2012年为1577元/，市场环境和土地供应的区域结构是影响楼板均价走势的两大主因。,1、纯商业用地出让较少，而且商业用地与区域位置的密切度较高，有些年份以偏远地区的商业用地出让为主，就会造成 楼板价较低，而有
8、些年份出让的商业用地离市中心较近，相对价格就高。 2、2010年受整体土地市场成交价上涨的影响，商业用地楼板价也是水涨船高，达到了2310元。 3、2011年受政策影响，商业类用地供应量集中在锡山区和惠山区目前的价值洼地区域，且多以底价成交，所以楼板均价呈下降趋势；2012年商业楼板价为1767元/，有上扬趋势，主要由于太湖新城出让的商业地块抬高楼板价。,商业用地楼板价,数据来源：无锡市国土局、KINVO数据库,商业用地出让楼板均价在2010年达到最高为2310元/，2011年之后有所下降，2012年回升至1767元/，主要是由于出让地块中太湖新城区域占比上升。,综合类用地楼板均价在2009年
9、达到峰值，为2989元/，2010-2011年连续两年走低，主要是由于市场环境和成交区域结构影响所致；2012年楼板均价基本同上年持平，为2176元/。,综合类用地楼板价,数据来源：无锡市国土局、KINVO数据库,综合类用地楼板均价在经历了2010和2011年连续两年的走低之后，2012年小幅上扬，为2176元/。,1、滨湖区土地成交量比较平稳，除了2008年和2011年，其他年份均在百万平方米以上。滨湖区面积较大，未开发土地较多，而且南部属于市 政府重点建设区域，所以近几年土地出让量较多。 2、新区是无锡工业的聚集地，也是无锡外来人口的聚集地，房地产市场起步较晚，但发展快。土地的大量供应为房
10、地产的发展提供了条件。 3、锡山区和惠山区房地产市场起步较晚，但是依靠地铁二号线和一号线的建设，发展较快。锡山区锡山新城和高铁商务区的启动建设为房地 产带来了较大的发展期契机，这两年土地供应量不断增加。 4、崇安区、南长区和北塘区三个区域覆盖面积较小，而且中心区和副中心土地资源稀缺，土地供应量必然较少。,区域土地成交情况,数据来源：无锡市国土局、KINVO数据库,2007-2012年六年出让土地最多的区域为滨湖区，其次是锡山区、新区和惠山区，最少的是南长区，仅有98.4万。,板块土地供应特征,1、2012年高铁商务区共成交土地40.1万，占整个锡山区的65%；高铁商务区正在起步阶段，其规划建设
11、面积较大，未来供应量将不断增多。 今年高铁商务区出让土地楼板价为1581元/，比全市楼板均价略低； 2、随着高铁商务区建设的逐步深入、高铁站的成功运行和碧桂园项目的强势进入和大力度的宣传，使得该板块成为无锡东乃至全市的热点板 块 ，目前恒大、龙湖地产已强势进驻，未来板块竞争将更加激烈。,重点板块土地成交情况,高铁商务区板块2012年土地出让一览：,从成交区域来看2012年土地供应比较集中的区域有锡山高铁商务区板块和滨湖区的太湖新城板块,太湖新城板块由顺驰、万科两个大型项目起步，之后华润、绿城、保利、融科等知名企业相继进入，板块发展迅速，一跃成为无锡最热点区域，商品房价格趋高，土地更是成为知名地
12、产公司争夺的焦点。,重点板块土地成交情况,太湖新城板块2012年土地成交一览：,2012年太湖新城板块共出让土地41.6万，占全区总出让面积的22%，楼板均价为1719元/，今年板块土地楼板价明显下滑。,土地市场分析的主要结论 A、土地供应量：2012年土地总出让量仅为334万，同比2011年减少110万，减幅为24.8%；其中含住宅类用地 面积为191万，同比2011年减少万114，减幅为37.4%。 2010年以来房地产市场严厉的调控政策使整个市场陷入低迷，土地供应量减少，2011-2012年土地供应连续 减少，而且出现多幅流拍现象。 B、土地楼板价：2012年土地楼板均价仅为2013元/，同比减少387元/，减幅为16%；低于2009年水平。 2012年出让的土地多以底价成交，而且受调控政策的影响政府出让土地多集中在目前的价值洼地区域（惠山区、 锡山区），所以楼板均价较低。 C、区域分布特征：2012年滨湖区以190.6万的土地出让量遥遥领先，占全市土地年度出让量的57%。滨湖区 区域范围广阔，未开发土地较多，所以土地供应量较多；其次为锡山区61.3万，锡山区这两年土地供应量 增多，主要是由于高铁商务区的开发建设所致。,土地市场小结,
