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1、2012年成都市房地产市场上半年研究分析,目录,第一部分 房地产投资环境分析,第二部分 土地市场,第三部分 房地产市场分析,第四部分 2012年下半年预测,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,温总理几度表态：调控不能松,2012年1月31日，国务院总理温家宝上午主持召开国务院第六次全体会议。会上，他表示，巩固房地产市场调控成果。 两年5提促房价合理回归 继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施促进房价合理回归。这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝已五次提及促进房价合理回归。,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、政策措施，进一步
2、巩固楼市调控成果 2012年要巩固调控成果 继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。,合理房价是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。但目前一些地方房价还没有回到合理价位“ 房价远未回归合理 温家宝表示，房地产楼市调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。 决不让调控出现反复 会议部署，坚持房地产调控政策不动摇，决不能够让调控出现反复。我国经济的
3、基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力。,2012年1月31日,2012年3月5日,2012年3月15日,2012年4月15日,2月,3月,6月,5月,7月,鼓励建设90平米以下住宅,迁管理暂行办法就安置问题作出规定,成都市住房公积金缴存基数上调,人行成都分行新规定，满足首套贷款需求,新建住宅小区和公共建筑景观须使用再生水,成都市房管局新规出台，拆改承重墙不用再审批,成都市商务写字楼等级划分正式发布,成都市星级饭店不达标退出试行办法正式出台,绿色建筑有了“四川标准”按分值分为三个级别,成都二手房“评估计税”启动,成都市调整“住房提公积金”政策,成都市首创城市社区公共财政制度,
4、房管局新规明确规定，小区车位不得只售不租,成都列入全国住房信息联网,成都市公积金申贷时名下无房可享受首套房政策,成都市新开发建设区项目绿化率不得低于30%,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,上半年成都楼市政策回顾,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,上半年地方政策微调楼市政策,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,上半年地方政策微调楼市政策,备注 红色为被叫停的地方楼市政策,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,3年来央行首次降息,央行时隔三年半首降息0.25%,中国人民银行宣布自2012年6月8日起降息，并调准存款和贷款利
5、率的上下限。这被专家视为刺激经济的重要调控手段，同时也是利率市场化道路上的重要一步。 据公告，此次下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；其他各档存贷款基准利率及住房公积金存贷款利率相应调整。,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,3年来央行首次降息,商业贷款在利率调整后月供差异,公积金贷款在利率调整后月供差异,第一部分 房地产投资环境分析,政策,2012年，年终,40城住房信息将联网,6月30日前住房信息联网40个重点城市,第二部分 土地市场分析,土地,2012年，年终,2012年上半年土地成交走势,成都商业用地出让“打拥堂”，推量创新高 一月 300城市土地成交量
6、跌超50%，土地市场量价齐跌,土地供应高潮出现新都小幅度地块创下上半年最高溢价 二月 300城市宅地溢价率仅1%。2月土地市场持续萎靡,土地市场悄然复苏韩国乐天杀入成都房地产市场 三月 3月全国土地市场“量升价跌”。高价地集中在二线,品牌房企频繁现身土地市场，那地热情再次被点燃 四月 4月多城市土地集中放量，成交量回暖还差火候。,开发商溢价拿地，热点区域优质地块活力乍现 五月 开发商高库存重压之下，5月土地市场量价齐跌,小地块延续高溢价业内人士称，房企最佳那地时机已过 六月 60月20个大城市推地量创全年新高，商住用地倒挂。,第二部分 土地市场分析,概况,在楼市调控压力山大之下，2012年上半
7、年成都土地市场迎来了久违的春天。从春节后成都土地市场陆续出现不同程度溢价，品牌开发商频现土地交易现场，小地块屡屡引发激烈竞争众多暖风齐吹，土地市场春光乍泄。 赶在半年时间节点上，对2012上半年大成都范围内出让土地进行统计与梳理，总结上半年成都土地市场的几大特点。数据显示，2012年1-6月，成都地区共出让109宗地块，最终成交90宗，合计总面积约475公顷(折合约7130亩)；成交量方面，上半年成交量共计约484.09万方，同比下降49%；而成交总额约为188.96亿元，同比下降13.01%；前6个月平均楼面地价为1069元/平米，同比上涨16%。,第二部分 土地市场分析,第二部分 土地市场
8、分析,第二部分 土地市场分析,在上半年的土地市场中，主城区以成交面积1436.6亩遥遥领先其他区县，其平均楼面地价也达到了3180元/平。除此之外，双流、都江堰土地成交面积均超过千亩，其中都江堰供应面积最大，共计约1142.5亩；最低的是温江，共计120亩。而平均地价方面，温江以424万/亩的价格位居榜首，双流次之，蒲江垫底。 与此同时，在土地出让金方面，除了主城区、双流以及新都之外的其他区域土地成交金额均不足10亿元。,第二部分 土地市场分析,土地市场由冷转暖迹象明显 土地供应持续给力,去年以来土地市场伴随着楼市成交低迷进入了一个冰封期，底价成交和土地流拍成为不争事实。进入2012年后这种颓
9、势依旧没有改变，在整个一月土地市场交易中，出让地块全部以底价成交。2月成都土地市场开始出现上半年供应高峰，32宗土地集体上市，供应面积达2650亩，主城区、郊县优质土地逐渐走上拍卖台，溢价也开始慢慢重回土地市场。,与此同时，楼市回暖之风不期而至，各种利好也随之蔓延到了土地市场，成交量的释放让房企库存消化加速，资金回笼状况良好让开发商重拾楼市信心，曾经在土地市场保持谨慎的开发商也结束了长达近一年的持币观望，开始着手拿地做未来项目的土地储备，而土地价格也随着房企拿地热情的重燃一路高涨。 在土地供应方面，告别了去年“犹抱琵琶半遮面”似地害羞式供应，今年1-6月成都土地供应持续给力，共出让109宗地块
10、，最终成交90宗，合计总面积约475公顷(折合约7130亩)。与去年上半年成都土地市场连续三月无住宅用地供应不同的是，今年前半年主城区与郊县均有不少优质地皮入市，其中不乏热门片区与热点板块。,第二部分 土地市场分析,开发商重燃拿地热情 助力土地溢价小幅回升,相比2011上半年11.91%的住宅平均溢价率，今年成都上半年平均溢价为12.5%，同比略有上涨。与2009年2010年住宅用地的平均溢价率保持在30%以上水平比较，今年上半年土地溢价仍处于低位水平，预计随着楼市利好面不断出现，接下来的半年时间开发商将会主动出击土地市场，而土地溢价也将会出现回升并趋稳发展。 今年成都土地市场溢价始于2月10
11、日，成都民生置业有限公司以54.07%的溢价取得新都区新都镇宝光村1社地块宣告成都土地市场回归“溢价时代”，在同场拍卖中合能地产分别以溢价7.5%和4.5%购得温江涌泉两宗地块。紧接着，成都峰瑞投资以620万/亩购得新都区新繁镇正西街（16号地块）溢价高达138%，同时刷新了开年以来的最高溢价率。 进入三月后，成都土地供应进入了调整期，6宗土地入市，换来了3宗溢价，其中新都区大丰街道高家社区7组、甫家社区3组（控14号地）被四川家益房地产开发有限责任公司以溢价26.67%购得。 四月，来自台湾的房企远雄集团以溢价68.57%成功购得高新区肖家河沿街以北，玉林中学以东地块。 来到五月，保利、华固
12、建设、和信纷纷解囊土地市场，6宗地块溢价让开发商重新审视土地市场。 六月成都土地市场延续了五月的溢价潮，在19幅成交土地中11幅地块有不同程度的溢价，其平均溢价率高达40%。,受楼市利好因素导致地价上扬 小规模土地出让特征明显,2012上半年受银行金融政策利好刺激以及开发商普遍看好未来楼市行情，土地总体成交价为1069元/平方米，同比上涨16%。2012年上半年住宅用地成交均价为1610元/平方米，较2011年上半年下降2%。从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，69%的成交土地小于10万平方米。 在小规模土地出让中，50亩以下“边角余料”地块在上半年的土地市场上出尽了
13、风头。先有新都区新繁镇正西街20亩地拍出620万/亩，再有高新区肖家河沿街以北13亩地块成交价刷新近一年以来的最高楼面价，而在上半年的成都土地交易排行榜上，最高楼面地价和最高溢价都出自于小幅地块。,第二部分 土地市场分析,主城区供应量加大 郊县双流、新都成热点,2012上半年，主城区、双流以及新都成为了拿地热点，商品房用地各供应33宗、12宗和9宗，合计成交面积超过3161亩。一方面由于上述区域土地供应量相对较大，另一方面，天府新区和“北改”等利好政策使得这些地区的房地产市场发展备受关注。,前半年，主城区土地供应一改去年低迷势态，高新区、锦江区、成华区均有大面积优质地块上市，随着主城区可供开发
14、用地逐渐减少，预计未来主城区土地市场竞争将越发激烈，且中小房企主城区拿地难度将会越来越高。在主城区土地出让中，锦江区以4690元/平的平均楼面地价稳坐头把交椅，其他依次为成华区4256元/平、武侯区4051元/平、青羊区3983元/平、青羊区3983元/平、高新区2117元/平、金牛区1450元/平。上半年土地出让金方面，高新区以324358万元名列榜首，成华锦江分别以194816万元和187124万元紧随其后。 与此同时，前6月，在成都近郊土地出让中，双流、新都表现抢眼。由于受到天府新区和“北改”两大城建项目刺激，加之这些片区汇集了万科、保利等众多品牌开发商，良好的规划和发展潜力让区域土地价
15、值不断凸显。从地价来看，上半年近郊区县平均地价均小于500万/亩，由高到低依次是温江、双流、新都、邛崃、郫县和龙泉等，其中蒲江上半年仅一宗位于蒲江县西来镇青山村的商业用地成交，成交单价仅为50万/亩。,第二部分 土地市场分析,品牌房企重战土地市场 楼市新面孔扎堆亮相,2012年上半年韩国乐天集团以17.4亿元拿下锦江区攀成钢片区4、7、8号地块，成为12年上半年总价地王，同时龙湖、保利、蓝光、中海、佳兆业以及新近成都的台湾远雄也纷纷在上半年土地市场溢价拿地。其中，龙湖时隔六年之后再战主城区土地市场以12.8亿强势拿下武侯区晋阳二、六组地块。与此同时，本土龙头房企蓝光地产更是在上半年一掷20亿元
16、豪夺4地，当仁不让的成为了上半年成都土地市场最大赢家。 在品牌房企重新回归土地市场之际，楼市新面孔扎堆进入成都市场又成另一亮点。韩国乐天、台湾远雄、新元素投资等均为第一次出现在成都土地市场。这些新面孔，一亮相成都就是大手笔、大项目，其中，韩国乐天将为攀成钢片区带来原滋原味的乐天大世界，而半年单价地王远雄集团更是看好成都楼市，预计未来还将拿地。,第二部分 土地市场分析,土地,2012年，年终,2012年上半年成都土地成交特色,第三部分 房地产市场分析成交分析,2012年成都楼市开春惨淡，经历了2011年楼市成交触底后，1-2月开始缓慢回升，3月突显一波“小阳春”，各区域成交出现大幅回升，而这波小阳春的到来，分析认为是2011年受政策影响，部分刚需购房者处于观望态度，2012年伊始，开发商大打“以价换量”，这批刚需购买力得到释放。此后，在小阳春和房交会的双重影响力下，4月出现供应高峰。步入5月后，房交会的优惠带来了上半年第二波成交小高峰。而从供销比情况来看，不难发现，整个2012年上半年，各区域库存压力仍比较大。,新增预售,概况,截止20
