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1、政策法规,地方政策,重大新闻,一级市场,二级市场,国家政策,政策篇,2012西安房地产市场回顾与13年市场趋势研究,市场篇,区域篇,市场环境,投资环境,重大事件,大企动向,土地市场,成交情况,供求变化,成交情况,自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。,政策摘要,政策一路升级 调控成绩显著 2011年2012年，楼市历经大浪淘沙，回归平稳 2000年以来一直有专家呼吁楼市发展泡沫化，国家也出台了一系列调控政策，近两年政策的不断升
2、级才见成效，调控的结果来之不易 现目前政策的出台不在继续打压，而在维护调控成果。 “国五条”的发布是为广大蠢蠢欲动的房企敲响警钟。,政策成果,大企动向,对于2013年楼市走向，多数房企负责人都向记者表示：“抱谨慎乐观态度”。而与2012年初制定销售目标时谨慎持平不同，2013年一开始，多数房企就表现出“亢奋”状态。 保利12年首破千亿目标，对外报保持20%30%的年增长率 绿地13年目标定为3000亿元，增长率40%左右 恒大、中海，均已将目标定在千亿以上 融创中国也表示，2013年其销售目标将从去年的300亿元调升至450亿元，上调50% 富力地产销售目标380亿450亿，增长20%40%,
3、2013年房企销售目标集体看涨，没有一家下调或者持平，最保守的预期也确立了10%的涨幅，多数企业保持在20%-30%的增长幅度。 2012年商品房住宅销售面积增长2%;住宅销售额64456亿元，增长10%，其中住宅销售额增长10.9%。,多家券商在近期的报告中也都提到对2013年国内的房地产市场表示看好，但对于市场回暖导致房价迅速上涨，均提出了“可能引发调控收紧”的预警。,大企业对13年市场多包乐观态度，下半年加速拿地不库存但都较谨慎。,楼市数据,11年全年西安楼市未松动、成交量大幅缩水 2012年初拐点初现 4月份量价齐跌，成交量回缓 下半年小幅度震荡上行，全年住宅成交1000万，同比上涨8
4、% 成交价格6806元/，同比上涨3%,楼市历程,从今年各类用地供应走势来看，迚入三季度后，居住、商业类用地出现了较为明显癿持续增长态势，迚入四季度后，出现了近似直线上升的态势； 城南、高新二期觃划暂未迚行土地放量，现有觃划区域又处于枀度饱和状态，年内土地供应量幵未出现大幅增长态势； 部分城区由于仍旧有大量土地储备以及随着新区的打造，其供应量均出现大幅上升。 城西区作为城市新兴拓展区域，由于基础设施条件较差，开収难度相对较大，开发初期通过低价栺癿出让土地不开収企业迚行合作，以推动城区癿快速建设。,土地供应,各大房企2012年西安拿地布局图,2012年各大腕在西安土地市场上大有作为，从保利到华润
5、，从万科到龙湖。就连作为龙头老大的万科也加入了这场土地的大混战。万科声称“不拿地就要挨饿”，跑马圈地，开疆拓土已经成为了房企必经之路。今年西安土地市场上最火热的要属城北草滩、三桥等待开发板块。,2009年以来，西安整体成交量有所下滑；11年到12年有小幅度上涨 10年以后成交均价增速放缓，目前呈现稳定、健康的价格增速阶段 11年后西安的房企作出让步，12年全年市场逐步回暖,量价走势,城市年新增住房需求,(一)城镇化需求西安市目前有城镇人口582万按照年平均增幅1.4%来看每年需要新增8万的城镇人口。如果依照目前26.3平米的人均住房面积也就是每年会有210万平米的新增住房需求。 (二)婚房性刚
6、需“80后”的青年群体已经普遍迚入适婚年龄他们已经成为房地产市场中重要的客户群。幵且适婚年龄人口的数量还将持续走高。从西安市近年来的新婚人数来看2005年以前基本上每年保持在5万对新人而近5年来来新婚人口成直线递增态势2011年新婚人口达9.58万对预计2012年约有近10万对新人结婚他们之中超过70%都有购房置业的迫切需求按照西安市户均2.95人和人均26.3平米计算2012年婚房大约会产生100000*2.95*26.3*0.7=543万平米需求。而且根据之前的人口红利分析2010-2025年的新婚人口都将保持高位。 (三)改善型需求如果西安市30-59 岁的所有城镇人口总数约200万 人
7、在2011-2015年之间逐步将人均居住面积从26 平米提高至32平米那么未来五年还需要1200万平米平均每年新增约240万平米。 (四)流劢人口需求西安现有流劢人口200万以上其中农民工超过100万幵以每年百分之十的速度递增。西安市流劢人口的年龄结构属于年轻型以“二代农民工”为主主要集中在2045周岁以本省人口为主。据了解流劢人口中绝大部分目前选择租房他们大多也属于自住刚性需求。按照年10%的增幅每年将会有20万的新增流劢人口即便按照3成的打算定居西安的人口计算每年至少有6万的流劢人口有购房意愿依照26.3的人均面积这大概又将产生150万的刚性需求面积。 因而我们可以基本得出从2012年-2
8、025年西安市婚房每年新增的刚性需求面积大约为550万平米流劢人口大约150万平米加上潜在的城镇化需求的210万平米改善型需求约200万平米因而西安市每年新增的刚性需求面积约为1100万平米。,存量：叐三季度后市场供需两旺影响，西安普通住宅近半年平均成交已接近百万方，去化周期保持12个月左右；截止12月31日，普通住宅可售资源1167万，存量继续上升，销售压力仍较大。 11年、12年市场冷清，众多房企拿地在手迟迟不动，13年无疑是入市的好时机，这样一来，加大了库存压力，有限的需求释放（广义数据显示每年新增刚需面积1100万），使13年的西安楼市成为众多房企的资源争夺的主战场。,市场回暖、库存量
9、大、旧地新出、竞争激烈,供需关系,13年西安市场趋势,广义数字显示西安每年新增刚需面积1100万，而仅12年底全市库存就够 全年消化，也就是说13年楼市延续供过于求旋律不变，买方主导楼市动向。,供大于求，13年西安楼市是众多房企资源争夺的重要战场,三桥版块,三桥是个与古都长安一样历史悠久的名镇，因汉朝时渭河上有三座跨河大桥，且在该处可同时欣赏到三座大桥的雄伟，因此该地得名为“三桥”，三桥镇的名称和历史至今已有2000余年。三桥镇地处历史遗迹众多的之地，背部为汉代长安城遗址、建章宫遗址、南部为秦朝阿房宫遗址，西部为沣渭生态建设区，东部为交通枢纽的西三环枢纽中心和城西客运站。,三桥居住圈的界定为：
10、绕城高速路以东，阿房一路以北，西三环路以西，三桥路以南。虽然地处西安的“西 大门” ，但是早期限于区域内破败国营企业聚集，开发成本高，难度大，以及缺少概念支持等历史和现实原因， 区域内商品房供应少，价格低，西高新、浐灞、曲江、大明宫、城北板块相继崛起，甚至咸阳的世纪大道等板 块等风声水起之际，三桥区域一直处于开发的初级阶段。,土地价格以及楼面地价分析,刨除医卫慈善用地之外，其他商住用地以及商服用地平均成交单价为 215万元/亩。其中其他商服用地的 成交单价基本上在200万元/亩左右， 商住用地以及纯商品房 用地成交单价主要集中在250万/亩。,商住用地最高容积率基本上为3.6，其他商服用地容积
11、率为4.0-4.6.从容积率判断，未来区域商品房供 应以高层为主。,容积率,产品特征分析,1） 项目规模：中大型规模为主，各种规模共存的特征。 据不完全统计，目前在售项目平均建筑面积为33.61万平方米，最大面积为150万，最小面积为 4.31万。主要规模集中为20-40万的中型楼盘。,2） 产品布局 ：低端产品以排列式布局为主，但已经不是产品布局的主流形式，目前主要的产品不拘形式为围合式 布局，这样的布局可以充分借助内部以及外部景观提升项目舒适度，进而提升项目居住价值。,3）户型特征：(1) 户型小型化趋势明显 55左右的一房以及70左右的小两房有一定数量。是区域房价提升以及买方市场下激烈竞
12、 争的必然结果。 (2) 户型以及户型细分对应的户型面积分布波谱更加宽泛。,价格特征分析,1） 整体均价： 目前在售项目整体均价分布的范围比较宽泛：从3500-6300不等，主要原因是区域房地产开发正处 于快速成长的阶段，城中村改造项目与正规的商品房开发项目并存，小项目与大型地产开发项目并 存。而且项目总体的地段差异比较大。 2） 价格发展趋势: 区域商品房价格处于增长态势，总体上年均增长500元/左右。以华宇凤凰城为例，该项目2008 年面市时销售价格基本上在4200元/左右，目前整体均价在6300元/左右，以此计算，年均增 长500元/左右。 3） 价格增长原因： 价格增长原因主要包括：一
13、土地成本增加转移，产品升级成本转移，营销成本增加转移，以及营销 升级导致的开发商利润增加等。核心表现为区域居住价值提升的货币化表现。 3） 价格增长原因： 价格增长原因主要包括：一土地成本增加转移，产品升级成本转移，营销成本增加转移，以及营销 升级导致的开发商利润增加等。核心表现为区域居住价值提升的货币化表现。,未来发展趋势判断,区域整体上处于快速崛起的前夜，未来在产品，价格，消费群以及营销手法上必然呈现升级发展趋势。 1. 产品升级： 产品升级核心的表现为：住宅产品多样化发展，户型以及户型对应面积细分分布的波谱更加宽泛，基于产品 创新基础上的户型功能化舒适化发展方向；而一般中小商业项目的发展
14、方向则不仅仅局限为居于商业，而是 表现为更大范围内的辐射功能。 2. 价格升级： 价格升级的核心原因为价值洼地的补涨效应，价格升级的变现形式为二十四城项目的领涨效应，价格升级的 本质为区域功能提升基础上的城市化功能增强。 3. 消费群升级： 消费群升级的核心表现为消费阶层从准小康以及小康阶层为主向以小康阶层和大康阶层为主转移，本质表现 为区域功能以及区域形象提升对区域外高端居住人群的吸引。 4. 营销升级 营销状况将从目前的产品营销为主， 文化营销为辅发展为品牌营销带动下的文化营销。 在营销升级的背景下， 开发商需要与时俱进地提高自身营销团队素质以及营销意识。,城西三桥,新区起步从再现三桥胜景
15、起笔,三桥街区综合改造，是沣渭新区推进重点项目建设的第一项内容，是新区开发建设起步之年确定的第一任务。根据深入的设计论证，新区将在打造9大亮点的过程中，全面扎实地推进三桥新街建设。,城西三桥,城西三桥13年市场,土地供应充裕,众多大企入驻,“大城西”规划带来利好,地铁开通,低价楼板,区域整体价值提升,对外围的吸引,居住环境优化,重磅加身,13年三桥楼市是值得翘首以期的，区域呈现优越的投资环境、居住环境的同时，对于 单个企业来说也迎来了新的挑战，众多房企的入场，势必导致“弱肉强食、大鱼吃小鱼” 的竞争场面。,王明、Q314134250,市场永远存在蓝海，关键在于如何发现。 大浪淘沙，最后的成功不属于弱者也不属于 强者，而属于智者。,
