2015年厦门房地产年度报告简版

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1、,2015年 | 厦门房地产年报 /0,2015厦门房地产市场年度报告,（简约版）,2015年 | 厦门房地产年报 /1,重要的事情说三遍,去库存！去库存！去库存！, 2015年10月23日，国务院总理李克强在中央党校的讲话中，阐述当前中国经 济的困难、机遇和挑战。其中提到：以往我们长期依赖的房地产，去库存问题 也没有解决。, 2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组会议指出，要化解房地产,库存，促进房地产业持续发展。, 2015年12月14日，中共中央政治局会议指出，要化解房地产库存，扩大有效需,求，稳定房地产市场。,2015年 | 厦门房地产年报 /2,适当的库存是正常的：,

2、12个月内的库存是正常销售周期库存。,12-18个月的为滞销，适当促销一般OK-政府鼓励房地产企业 调整营销策略适当降价，那么问题来了：,政府保护企业正常的经营秩序不：降价时面对房闹政府有 法可依吗？,很多地方降房价可能使得企业大亏损，政府能否给予适当 的税费减免？,18个月以上的商品房面临极大的积压风险。,主要看气质,2015年 | 厦门房地产年报 /3,房地产去库存,一看城市气质，二看企业气质，三看项目气质,1.从城市角度看：厦门一流的城市环境吸引外来人口持续净流入，对楼市形成有力支撑； 2.从企业角度看：品牌实力房企品质之作俘获大批铁粉，价格不是问题，主要看气质！ 3.从楼盘个案看：优质

3、地段、景观、地铁、学区、户口气质佼佼者拥趸无数，热销不是神话。 回顾2015年，厦门楼市低位反弹，走出了“先抑后扬”的“慢牛”行情。一季度遭遇“倒春寒”， 销量降至冰点；二季度在利好政策刺激下，回暖迹象初显；三季度量价企稳回升，土地市场爆发“小宇 宙”，地王记录屡被刷新；四季度上演年末狂欢，开发商推盘热情高涨，供应井喷，成交量水涨船高， 房价跳涨，2015年完美收官！,立丹行 深度地产365盘点年度地产风云，通过最翔实的数据，与您共同探讨2015年厦门楼市表现,及后市走势,2015年 | 厦门房地产年报 /4,房地产跟其他产品相比的最大属性是：,不动产不可移动,某地的房地产库存过剩无法成为另外

4、一个城市的有效供应,那么笼统说房地产库存高就是一个伪命题,2015年 | 厦门房地产年报 /5,1.宏观政策-实际上针对一个行业的是中观政策 2.土地市场-商住土地出让不断减少，你懂的,3.二级市场-岛外迅速攻破2万关口，与岛内多层二手房相当 4.成交结构-首置首改当道，总价段普遍上升 5.SOHO市场-山雨欲来风满楼，决战2016 6.别墅市场-岛外近郊别墅风头劲,7.二手房抢戏-厦门全面进入存量房（二手房）时代 8.一场关于房价的撕X，10年厦门房价翻几倍？ 9.福建主要城市房地产价格指数,10.福建主要城市房地产销售琅琊榜（不完全统计）,厦门楼市2015年总结,2015年 | 厦门房地产

5、年报 /6,经济下行背景下，房地产“去库存”成主基调，政策宽松力度持续加码；自2014 年11月以来，6次降息5次降准之后，金融环境为历年来最宽松,2015年前三季度中国GDP增速降至6.9%， 6年来首破7 6次降息5次降准之后，存贷款利率水平均 降到历史新低，金融环境史上最宽松 中央密集发声：要化解房地产库存， 扩大有效需求，稳定房地产市场 2015年房地产政策宽松力度持续加码 公积金首付降低，贷款额度提高，契税补贴等， 地方政策持续松绑 就厦门而言，限购取消，公积金松绑等， 购房门槛不继降低,经济 金融 政策 各地 厦门,1.2015年楼市总结之宏观政策,11742,2015年 | 厦门

6、房地产年报 /7,2.2015年楼市总结之土地市场,土地市场供应量大增，成交体量约为602万，其中商住用地成交体量仅为174万， “土地饥渴症”如旧，受3幅限价房地块底价成交影响，楼面地价同比下跌11%， 为10308元/。,6344,4454 4354 3817,3399,11276 3055,11532,0,10308 174 4000,14000 12000 10000 8000 6000 2000,0,800 700 600 500 400 300 200 100,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015,2007-2015全市商住用地成

7、交规模走势,总建面积(万),楼面价,备注：商住用地含商住综合体 2015年厦门土地市场供应加速，全市共成交41幅地块，总体量约602万，环比上涨206%，其中商住用地（含商住综合 体）共成交11幅，总建约174万，环比去年上涨26%，占总体量的3成，但仍处低位，受3幅限价房地块的影响，楼面地 价环比去年下跌11%，为10308元/。,扣除限 价房后 楼面价,5018,3612 3749 3585,2747 2597,6743,8664,4981,0,10000 8000 6000 4000 2000,0,900 800 700 600 500 400 300 200 100,2007 2008

8、 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015,2007-2015年全市出让地块成交规模走势,总建面积(万）,楼面价（元/）,2015年 | 厦门房地产年报 /8,商住用地供应紧缺，供需缺口巨大,565,1569,1004,0,200,400,600,2012,2013,2014,2015,166,140,129,130,453,449,314,353,纯住宅出让总建（万）,商品住宅成交面积（万）,以近4年数据算，纯住宅体量年均供应141万，而商品住宅年均成交392万，供 需缺口达1004万。土地市场粮草输送严重不足，僧多粥少的局面愈发严重，楼 面价居高难下。 近四年全

9、市纯住宅出让总建面积与商品住宅成交面积对比,2015年 | 厦门房地产年报 /9,0,30000 25000 20000 15000 10000 5000,0,80 60 40 20,1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512,供应面积(万),销售面积(万),均价(元/),3.2015年楼市总结之二级市场,0,0,600 400 200,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015,历年厦门商品住宅销售量价走势 25000 20523 20000 353 15000 1000

10、0 5000,供应面积(万),销售面积(万),销售均价,量：2015年，厦门市商品住宅供应343万，成交353万，整体供需均衡； 价：一级市场“地王效应”传导下及受高地价项目入市带动，各区住宅成交价格全线上涨，全市均价环比上3%， 达20523元/，首次突破2万元大关。,2015年全市商品住宅供应343万，环比上涨1%；成交353万，环比上涨 12%；各区价格全线上涨，全市住宅均价达20523元/，首次突破2万元关口。,2015年 厦门全市住宅供销量价月度走势 四季度量价齐升,1402,1504,1401,1403,1404,1405,1406,1407,1408,1409,1410,1411

11、,1412,1501,1502,1503,1505,1506,1507,1508,1509,1510,1511,1512,2015年 | 厦门房地产年报 /10,在售存量不足是导致价格普遍上涨的主要因素,20.9,6.7,10.3,4.7,16.1,5.7,0,20 15 10 5,25,0,80 60 40 20,100,49.4 思明,22.5 湖里,42.4 海沧,47.9 集美,88.9 同安,21.3 翔安,截止201512各区住宅在售存量存销比,存量,存销比, ,市场存量集中在同安、思明两个区域，合计占全市库存量的51%；集美区、海沧区、湖里区、翔安区占比分别为18%、 15%、8

12、%、8%。 思明区、同安区受区域内个案（思明区云顶至尊，同安区金都海尚国际、金帝中洲滨海城、和谐天下）滞销影响存销比 较高，分别为20.9个月、16.1个月，集美区供销两旺，存销比仅4.7个月，为全市最低；海沧区、湖里区、翔安区分别 为10.3、6.7、5.7个月。,截至2015年底，全市在售存量约为272万，存销比为9.3个月，处较供不应求的 水平。12月开发商抢滩年末市场，加大供应，存量小幅上升，存销比继续下降。,2 0,14 12 9.3 10 8 6 4,16,50 0,300 250 200 150 100,350,厦门市商品住宅存销比情况,期末库存（万）,存销比,下半年以来海沧与集

13、美的主要区域集体攻破2万元/大关 年 | 厦门房地产年报,2015,/11,各区普遍上涨，翔安后来居上。 同安13686,10%,翔安14667 20%,集美17565 5%,海沧19877 3%,湖里36433 8% 思明37040 17%,2015年 | 厦门房地产年报 /12,2007-2015年岛内外商品住宅成交对比分析,36683,16604,0,10000,20000,40000 30000,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015,历年岛内外商品住宅成交均价对比 岛内 岛外,80%,20% 0% 2007 2008 2009 201

14、0 2011 2012 2013 2014 2015 岛内 51% 60% 45% 37% 32% 27% 24% 23% 20% 岛外 49% 40% 55% 63% 68% 73% 76% 77% 80%,60% 40% 20%,100% 80%,历年岛内外商品住宅成交占比走势,2015年岛内外销量占比差距持续拉大，岛外主导楼市格局，市场份额已达8成； 岛内外2：1价格格局依然在延续，2015年岛内外价格差距被拉开至2.2倍,岛内外住宅销量占比呈现“剪刀差”，且差距有逐年拉大 的趋势，随着岛内住宅用地出让“归零”，岛内住宅市场,销量有逐年减少的趋势，岛外市场则在一系列规划建设利 好下，市场

15、蓬勃发展，2015年岛内外销量占比持续被拉 大至20%：80%，岛外市场占有率首次达到8成。,岛内外住宅均价保持相对一致的增长态势，2015年房,价再攀高位，岛内全年成交均价高达36683元/，较,2014年上涨10%；岛外随着多个高地价项目的入市，,2015年岛外住宅成交均价达16604元/，较2014年 上涨6%。,64%,35%,2015年 | 厦门房地产年报 /13,55% 46%,58% 42%,60% 40%,67% 33%,20% 10% 0%,80% 70% 60% 50% 40% 30%,本市 63% 37%,外地 56% 44%,境外 57% 43%,随着限购逐渐放松到全面

16、放开， 厦门外地购房比例持续上升，2015年前三季度异 地购房比均在65%左右，达历年高位。 厦门商品住宅成交面积购房客群分类比例走势图,2015年1月16日起， 厦门全面取消限购 66% 36%,省内异地 本省外 2014年8月15日，岛外 全面放开限购，岛内非 普通商品住房不再限购 55% 51% 45% 49%,成交客户分析：外地购房比例上升至65%左右,2015年 | 厦门房地产年报 /14,4.2015年楼市总结之成交结构,8000 6000 4000,6000 5000 4000 3000 2000 1000 0, 2014-2015住宅成交总价结构分析,首置首改产品依然是成交主力，其中以100-110上涨幅度最为突出； 市场主力总价段集中在100-250万元之间，其中160-250万元总价段占比提高明显, 2014-