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1、,2014年昆明市房地产市场深度研究分析报告,2015-3-1,（上）,单价（元/）,Code of this report | 2, Copyright Centaline Group, 2013,全 国,价 格 下 行 成交量（万）,昆 明,“国五条” 出台,全面放开 金融贷款利率管制,十八届 三中全会,召开 提出分类调控,昆明限购 930政策 正式放松 限贷放松,多开发商,集中拿地,盛行,天宇澜山,首付分期 渠道带客,成交备案量首次,突破1000万打响降价“第一枪”盛行,多项目降价,年终优惠,春交会召开,市场成交向好,前言 前言 2014年昆明房地产市场跌宕起伏，房地产热退烧，各房企在市
2、场中 各显神通，各营销策略你方唱罢我登场，到底市场将何去何从？定海神针为 哪般？且看中原为您解析。,Code of this report | 3, Copyright Centaline Group, 2013,目 录,宏观经济分析 政策环境分析 昆明土地市场投资分析 昆明商品房市场分析 营销分析 品牌房企表现 中原观点及展望,Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Part 5 Part 6 Part 7,Code of this report | 4, Copyright Centaline Group, 2013,宏观经济分析,Part 1,Code of this r
3、eport | 5, Copyright Centaline Group, 2013,指标 城市发展 概况 城市 购买 （消费） 能力,2014年 1-9月 GDP （亿元） GDP 增长率 人均可支 配收入 （元） 人均消费 性支出 （元） 固定资产 投资额 （亿元）,昆明 2605 8.0% 21754 - 2302.85,全国 419908 7% 22044 14424 357787,成都 7321 8.70% 24638 - 4813.7,重庆 9501 10.80% 19380 13537 9011.82,武汉 6950 9.60% 24513 - 5012.77,长沙 5677 1
4、0.00% 27806 - 4044.81,沈阳 5520 6.40% 24432 - 6104.1,哈尔滨 3446 6.80% - - 1999.3,西安 3458 9.80% - - 4074.52,苏州 10037 8.40% 30117 - 4734.02,宁波 5405 7.20% 34225 19820 2998.99,昆明排名 10 7 7 - 9,房地产开 发投资 规模,房地产开 发投资额 1048.40 （亿元）,68751,1630.6,2545.11,1753.55,966.26,1801.6,429,1263.8,1333.72,1039.12,7,房地产开 发投资占
5、 固投比,46%,19%,34%,28%,35%,24%,30%,21%,31%,28%,35%,1,1宏观经济-1.1 横向对比分析 城市对比分析 昆明经济GDP总量基数比其他城市均值低60%，但房地 产占固投比却位列各城市之首，地方经济对于地产行业依赖度较高，经济构 成略显畸形。,Code of this report | 6,8.0%,0%,6% 4% 2%,12% 10% 8%,0,6000 4000 2605 2000,12000 10000 8000,GDP（亿元）,GDP增长率,人均可支配收入（元）,人均消费性支出（元）,2303 1048,20% 10% 0%,50% 40%
6、30%,4000 2000 0,10000 8000 6000,房地产开发投资额（亿元）,固定资产投资额（亿元） 房地产开发投资占固投比, 城市发展概况：昆明1-9月GDP较对比城市均值低4186 亿元；GDP增长率较全国水平高出1个百分，较对比城 市均值低0.63个百分点。 城市购买消费能力：与西南的片区的城市对比来看，昆 明的人均可支配收入已经超过了重庆，略逊于成都。 房地产开发投资规模：固投的低基数和房地产投资的高 占比意味着城市经济对于地产行业依赖度较高，但基础,建设投入力度较小。 Copyright Centaline Group, 2013,图：各重点城市2014年1-9月GDP对
7、比,1宏观经济-1.1 横向对比分析 城市对比分析 昆明经济规模处于中低水平，经济对地产行业的依赖度较高， 2014年房地产市场下行对于城市经济形成冲击，GDP增速回落5个百分点。,图：各重点城市2014年1-9月固定资产投资对比 46%,图：各重点城市2014年1-9月人均可支配收入和消费对比 40000 35000 30000 25000 21754 20000 15000 10000 5000 0,8.50%,6.10%,Code of this report | 7, Copyright Centaline Group, 2013,3000 2500 2000 1500 1000 50
8、0 0,4000 3500,1215 1161 134 2011年,1474 1378 159 2012年,1703 1537 175 2013年,1367 1134 104 2014年1-3季度,第一产业增加值（亿元）,第二产业增加值（亿元）,第三产业增加值（亿元）,16.70%,16.10%,14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%,18% 16%,12.30% 6.10% 2011年,13.00% 6.40% 2012年,13.20% 13.10% 7.70% 6.80% 2013年 2014年1-3季度,第一产业增长率,第二产业增长率,第三产业增长率,1宏观经济-1.2 纵
9、向对比分析 昆明各产业走势 受全国经济疲软影响，昆明二三产业增速均下降近5个 百分点，跟随国家趋势，昆明经济也将面临结构调整和产业升级。,图：全国及昆明2011年至2014年1-3季度各产业构成,图：全国及昆明2011年至2014年1-3季度各产业增长率, ,昆明市产业构成以第三产业为主，第三产业以商贸、旅游为主；第二产业以矿业、烟草为主。 昆明今年的一、二、三产业年均增长率为：6.1%、8.5%、7.7%，整体产业业结构呈现出“三、二、一”发展格局，第三产业 成为拉动经济发展的主要力量。在未来第一产业将基本建成经济、生态、文化于一体的现代都市型农业；第二产业重点建设以 高新技术产业为先导的生
10、物医疗、烟草，有色金属加工等；第三产业重点培育商贸、物流、旅游、特技研发等。 “十二五”文件中提出：昆明第二产业将增加精深加工产品的产出，提升产业抗市场风险的能力；第三产业则将着重扶持新兴 产业，高新技术产业，提高第三产业中的科技含量和附加值，增加高新技术型企业的比重。,Code of this report | 8, Copyright Centaline Group, 2013,1宏观经济-1.2 纵向对比分析 城市经济及房地产行业走势 房地产投资同比去年下降28%，地产行 业将由铺摊子的时代走向精根细作，对外沿边城市的扩容和发展或将为其带 来重要机遇。,图：全国及昆明2011年至2014
11、年1-3季度GDP走势,图：全国及昆明2013年至2014年1-11月房地产开发投资额走势, 城市经济：2014年昆明的GDP增速明显回落，同比1-3季度的数据来看，全市GDP增速下降了5个 百分点，昆明在城市产业结构转型进程中，经济的增长速度开始回落，但仍高于全国平均水平。 房地产行业：2014年1-11月昆明的房地产投资金额为1309亿元，平均投资同比增速为17%，较去年 下降28个百分点，但较全国仍然高出2个百分点。,Code of this report | 9, Copyright Centaline Group, 2013,1宏观经济-总结 宏观经济 昆明经济发展处于低基数中等增速
12、的阶段，2014年由于城市产业结构调整及 新经济增长点的探索，加之宏观大环境的疲软，房地产市场下行，昆明GDP增速降至8.0%，经 济发展遭遇瓶颈，地产行业在1-2年内仍将成为昆明经济的主要支柱。,城市对比 1.昆明的城市经济水平处于中下水 平，仍然有较大的改进和提升空 间。 2.GDP增长率由去年的13%下降至 8%，增速在对比城市中的排名也 由第1位下滑至第7位，可见在产业 结构调整的进程中，昆明的经济在 2014年受到一定的影响。 3.预计2015年昆明仍将处于经济新 增长点的探索之中，经济发展态势 仍将延续今年的平稳态势，处于横,向发展和深根阶段。 2015年昆明经济仍将面临较大的压力
13、，房地产行业在明年很难出现大幅 增长，预计行业走势将在压力之下，较2014年保持平稳。,行业影响 1. 昆明房地产行业的开发规模属于 中低水平，但房地产投资占固投比 达到46%，在重点对比城市中位于 第1位。 2.一定程度上反映出昆明经济及地 方财政对于房地产行业的依赖性较 其它城市高，从房地产目前的地位 来看，房地产支柱的支柱作用仍将 继续，短期内难以改变。,机会 昆明在桥头堡战略中的地位日 益凸显，正逐步成为面向泛亚国家 的重要经贸中心；随着昆明长水机 场、泛亚高铁、沪昆高速及城市地 铁（轻轨）等交通设施及基建设施 的完善，昆明的发展将在未来3-5 年或从探索转为高增长阶段，城市 的经济在
14、近两年的积淀后将实现未 来的长足性发展。,Code of this report | 10, Copyright Centaline Group, 2013,政策环境分析,Part 2,Code of this report | 11, Copyright Centaline Group, 2013,2政策环境-2.1 政策总体分析 政策走势 2014年无论地方还是中央，对于楼市“大小动作”不断，政 策、金融端逐步放松，房地产得到喘息机会，2015年仍以平稳为主，难出现 大涨大跌的局面。,目前房地产在国民经济中的地位暂难被其他行业替代，为经济平稳发展，2015年收紧调控将较难，在目前形势下国家
15、 将逐步弱化房地产对经济的影响，房地产将逐步以市场自我调节为主，以去库存为核心，平稳着陆，大涨大跌的局面不,会出现。,1-8月，中央层面关于楼市迟迟未出手， 各地为刺楼市纷纷暗箱操作，小动作不 断。 各地调整公积金政策，“又提又 贷”重出江湖； 多地从试行“松绑”限购到明文取 消； 昆明6月在呈贡试行取消限购； 8月11日，昆明正式取消限购。 地方小动作一定程度上促进市场信 心回升，但影响较小，作用不佳， 楼市持续低迷。,资金量持续紧张，国家采取金融 手段进行调整，降息。 PSL、SLF资金 注入市场； 央行11月21日宣布降息。 央行降息直接实现利率95折，金 融手段配合政策放宽，双向出击 保持楼市平稳。,楼市下滑影响国家整体经济发 展，为保证经济平稳发展，中央 松绑楼市生存环境。 9.30新政出台，限贷“松绑”； 放宽公积金提取条件。 政策的不强硬以及银行的不积极导致 利率折扣难以实现，不足以撬动大量 客户入市，市场并未出现明显好转。,一至 二环 西版 块,2014,上半年,7-8月,9月 Copyright Centaline Group, 2013,10月,11-12月 Code of this report | 12,2政策环境-2.1 政策总体分析 整体政策走势 2014年上半年政策基调与13年一致，限购限贷调控下政 府拟通过房产税等长效机制进行规范；下半年政府
