《20150911_深圳工改工论坛发言稿》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20150911_深圳工改工论坛发言稿（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、城市 产业实践,工改开发要点一站式解析 深圳工改工的政策解读、市场价值与创新,城市背景,Background,o.,1,N,土地匮乏局面：集体用地和国有用地的二元化,集体土地入市,闲置土地处理,工业楼宇转让,背景： 2011年深圳全市建设用地总建筑规模约917.77平方公里 原农村集体用地390平方公里土地（占建设用地比例高达43%） 合法用地95平方公里（占农村集体用地约24%）,困局中三个导向,产业升级诉求：从“深圳制造”到“深圳创造”,未来：战略性新兴产业,产业方向 劳动密集型产业，主要为制造生产，依托国内外贸易迅速发展,产业方向 以自主创新为特征，高附加值、高投入、高风险、先导性强,传
2、统：“三来一补” 加工制造,现有：四大支柱产业,产业发展要素 人力成本低廉 交通系统便利 土地使用成本低,产业发展要素 政策支持优势 完善规划及配套 优越服务平台 行业交流环境,产业发展要素 完善都市功能 舒适办公环境 产业集群优势,产业方向 资本和技术密集型，主要为先进制造业和高端服务业,与传统加工业所需的生产厂房、现有支柱产业所需的普通写字楼不同，目前大力规划的战略性新兴产业，对资本投入、政策支持、配套服务等均有高依存度，需要第三类的产业空间，助推其迅速发展。,深圳蛙跳式产业历程,工业升级改造：开发企业利益和政府诉求的结合点,工改工项目五大优势,土地占比基数大数量多，特区内和特区外可选性较
3、多 可选择地块较多,早年面世的智慧广场、美年广场等项目，溢价和获益极高，业内反响激烈 同类案例溢价高,政策鼓励工业地产开发，在项目立项、专项规划等申报流程相对较短 申报时间较短,相对城中村，少则上百个，多则逾千个的业主，工改工业主数量较少，谈判难度大大降低 业主相对单一,工业地块开发的地价成本，与商业、住宅的差距较大，资金占用少 前期投入成本较低,工业园区升级改造能够解放土地存量，“腾笼换鸟”为产业提供新空间。同时，推进迅速、启动资金低，因此在近几年形成开发热潮。,南山,中心西区,福田中心区,宝安,车公庙泰然工业区,南油片区、月亮湾大道沿线、科技园片区、侨香路沿线,石岩、松岗、西乡、龙华、沙井
4、、福永,彩田工业区、福田保税区,罗湖,清水河、水贝工业区,龙岗,布吉、下李朗、平湖、3号地铁沿线,随着深圳土地利用进入以“存量二次开发为主”阶段，工改项目数、量齐增，多个区域均有大数量、规模项目规划开发建设，未来10-15年供应量预计超过3000万平米，竞争日趋激烈,工改政策下的开发形势：巨量供应，竞争严峻,世联行集团综合体事业部累计操作100个不同类型、不同区域工改项目，基本覆盖深圳所有区域下辖的各个街道，操作面积将近2000万。,大鹏新区,坪山新区,龙岗区,罗湖区,福田区,龙华区,光明新区,宝安区,南山区,工改工覆盖深圳所有区域所有片区,开发策略,Strategy,o.,2,N,工业地产：
5、多方参与的集体开发决策,工改工参与决策方,原业主,开发商,入驻产业,运营 方,政府,与其沟通顺利为推进必要条件，涉及多个部门包括更新办、规土委等，关心贡献率、配套设施等公共指标,项目顺利运营保证，可能整合的资源众多，包括物管、商家、平台（设施）提供方,项目可行性的前提，对赔偿方式、赔偿数量、物业档次、租金（售价）极其敏感,项目执行方，在前期介入阶段，对经济可行性论证是关键，尤其原有体量较大项目,项目最终使用者，其入驻起着成败性作用，其需求应被提前了解，定制化满足,工业地产：次核心区旧改和新城开发的产业二力驱动,产业微笑曲线,次核心区工业升级改造项目 开发思路：类地产的综合体开发 物业功能：展示
6、、营销、总部办公 入驻行业：泛产业（类办公客户） 打造要点：复合功能、配套完善 盈利模式：销售为主 开发产业背景：要求较弱,新区开发工业项目 开发思路：产业园运营 物业功能：研发、测试、生产 入驻产业：差异化专门化定位 打造要点：政策支持、产业平台 盈利模式：复合运营获利（如土地开发、金融融资、政策补贴等） 开发产业背景：要求较强,次核心区“工改工”操作思路与普通商办物业类似，以价格优势引入自用型客户；尚不成熟的新区，需要通过政策扶持、产业平台、配套搭建等引入特定产业,工业策略：不同背景企业的工业开发策略,1、专业市场开发型,2、企业总部型,3、地产开发型,4、产业运营型,联东U谷 天安数码城
7、,普洛斯,华南城,【项目分类】,【典型案例】,星河 华联南山,长城开发 方大,【开发思路】,依托自身主营实体业务，在规划时即绑定相应行业，行业聚焦性强，并依托行业大规模开发相关配套,依托自身的实体产业，将原有土地资源升级改造，总部自用办公功能为主，带动相关上下游企业的集聚，其余对外租售,自身无实体产业，项目位置往往位于城市近郊或者较核心区，通过销售或者租赁获取开发利润,5、一二级联动开发,华夏幸福 新加坡腾飞,产业园投资运营商，一二级联动做区域开发，享有专门政策优惠，往往多个开发商介入,物业功能复合，无先天实业资源，产业导入是基础，通常以后期的配套实现整体盈利,工业策略：深圳工改政策的重点变化
8、,地价补交标准,分割转让规定,销售对象,增值收益,无,工业基准地价,【政策关键点】,【原有政策】,个人可购买,产房可分割 配套不可分割,【现有政策】,配套转让：市场评估地价 产业用房转让：（工业+办公）平均基准地价,均可分割出让,产业用房和配套均为企业购买,可售比例,不突破50%,可突破50%（补地价前提）,核定征收或者核实征收,【政府思路】,对比上浮,放开分割限制,限制产业购买,抑制高收益,补交地价可突破,工改工项目：项目决策关键点,规划产业和产权面积合理性，返还体量、创新型产业用房运营、配套功能等； 政府优惠政策争取等；,预判项目初步经济可行性，拆赔比、拆建比、地价费用区间，投资回收期等；
9、,介入期,申报期,销售期,运营期,资源引入、价值拔升,招商渠道、客户定制,进入政府申报环节,决定启动项目开发,龙头企业招商、定向出售； 行业组织客户渠道使用；,分阶段的商家引入、平台搭建、资源嫁接。,o.,3,N,工改政策,Policy,随着“1+6”文件实施细则相继明晰，以及深圳建筑新规颁布，工改项目的操作弹性空间越来越小,目前深圳市已出台较多的工改工项目开发的相关政策法规，2013年前以“一地一议”为主要的操作方式，政策的可预见性较差，对发展商的政府公关能力要求较高； 随着大量工改工项目进入实操阶段，相关政策法规也在逐步完善过程中，尤其以2013年1月 “1+6”文件出台为界，政策的弹性空
10、间将逐步缩小。,工业用地政策主要从容积率上限、地价补缴、转让限制、收益分成四个方面影响本项目开发收益及目标实现。,工改关键政策限制,新政下的四大限制，制约开发效益,工改工城市更新政策要点,城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分按市场评估价补缴地价后可进入市场销售,70%工业楼宇,30%配套,持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价,销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售,整体政策,销售突破,配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施,工改项目,城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让,新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，
11、交易方式灵活,预售：工业楼宇可预售,交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易,销售条件 及方式,产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书,产权划分,整体政策,产权划分及销售,新转让办法中提出严格的转让条件，使物业销售速度和价格受到较大影响，产业申报需充分考虑销售落地性,受让人资格：须是依法注册登记的企业,再转让,确需5年内转让：增值收益100%计提,5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让,受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审
12、查,转让限制,整体政策,销售限制,第十三条：按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。 第十四条：创新型产业用房租售实行政府基准价 拟定方：市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门 参考标准： 销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格的调整周期为3年。 租售原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50-70% 租赁价调整周期：3年 深圳
13、市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知,租售基准价格政府除了拥有优先回购权外，还享有租售价格定价权和准入门槛设定权，租售价格水平将非常低，政府意在遏制创新型产业用房市场炒作,整体政策,创新型产业用房,深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（试行）（征求意见稿） 第四条 城市更新项目创新型产业用房的配建比例，是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目产业用房总建筑面积的比例。 城市更新项目配建创新型产业用房的比例按照以下标准确定： （一）一类地区为福田区、罗湖区、南山区的辖区范围，比例为12%。 （二）二类地区为盐田区的辖区范围、宝安区新安街道、西乡街道、大浪街道
14、、石岩街道、龙华新区龙华街道、民治街道及龙岗区龙城街道、龙岗街道、布吉街道、坂田街道、南湾街道的区域范围，比例为8%。 （三）三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，比例为5%。 城市更新项目属小地块城市更新单元的不需配建创新型产业用房。,22,创新型产业用房配建比例根据不同类型区域所需配建的比例会不同，付诸实施后将极大影响工改工开发模式,整体政策,创新型产业用房,23,深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（试行）（征求意见稿） 第七条 城市更新项目配建的创新型产业用房应集中布局，由项目实施主体在项目实施过程中一并建设。项目分期建设的，创新型产业用房原则上应布局在首期。 第
15、八条 城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后由政府回购的，产权归政府所有，免缴地价。 建成后政府不回购的，产权归项目实施主体所有，地价按深圳市城市更新办法实施细则第五十七条研发用地的基准地价标准的50%计收，建成后需按深圳市创新型产业用房管理有关规定进行租售。,创新型产业用房原则上集中布局，分期的因布局在首期，政府回购的不再计收地价，不回购的按照建筑功能应缴纳地价标准的50%缴纳,整体政策,创新型产业用房,世联行携手清控科创共建小样社区，创建创客孵化基地,2015年5月7日，李克强总理视察中关村创业大街,小样社区作为中关村创业大街全国复制的青年创业综合体模式，与本项目达成战略合作，创建物联网
16、创客孵化基地,创新产业用房的解决方案之一：世联科创小样社区,整体政策,创新型产业用房,25,深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（修订草案）（征求意见稿） 第四条 改造方向为工业的项目，在综合考虑其产业发展需要、职住平衡需求、项目区位条件、公共设施及交通市政承载能力的情况下，可申请在开发建设用地内，规划面积不超过30%的独立的居住用地用于建设保障性住房. 第九条 城市更新项目配建的保障性住房应集中布局。保障性住房建筑面积超过30000平方米的，宜在单元范围内安排一定的集中用地进行建设。 第十条 城市更新项目配建的保障性住房原则上由项目实施主体在项目实施过程中一并建设，但独立占地的保障性住房也可划定宗地由政府相关部门组织建设。 第十一条 城市更新项目配建的公共租赁住房等保障性住房及搬迁安
