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1、,环渤海城市进入机会研究,旭辉集团北京办事处,1、环渤海经济圈简介,全文分析框架,2、我司战略解析,3、城市进入机会分析,环渤海地区是指环绕着渤海全部及黄海的部分沿岸地区所组成的广大经济区域，位于中国沿太平洋西岸的北部。 广义的环渤海地区则包括三省两市，即北京、天津两大直辖市及河北、辽宁和山东三省的广大地区。 狭义的环渤海地区包括18个城市，即丹东、大连、营口、盘锦、锦州、葫芦岛、秦皇岛、唐山、廊坊、北京、天津、滨州、东营、潍坊、烟台、威海、青岛、日照等。 泛渤海地区则包括京、津、冀、鲁、辽、晋和内蒙古的部分地区。 目前常用的是环渤海地区采用广义概念，即“三省两市”范围，本研究采用此概念。,环
2、渤海经济圈区域构成为“三省两市”,环渤海区域包含三个达标城市群,根据仲量联行2010中国城市群发展报告显示，中国正在形成23个城市群，其中 15个达标城市群中环渤海占据三席：京津冀、山东半岛、辽东半岛（辽中南）。 备注：城市群标准为“城市群内都市圈或大城市数量不少于3个，至少有1个特大或超大城市为核心”、“人口规模不低于2000万人”、“城市化水平大于50%，非农产业产值比率超过70%”、“人均GDP超过3000美元，经济密度大于500万元人民币/平方公里”等，根据此标准中国正在形成的23个城市群，呈现“15+8”的空间结构格局。,环渤海经济圈，与长三角经济圈、珠三角经济圈，合称为中国经济的三
3、大极。 其中环渤海经济圈是中国的政治中心，中国北方经济中心。其经济一体化的稳步推进将为本区域的经济发展带来更大的机遇。 环渤海区域整体功能定位： 立足于环渤海的发展现状与未来，该区域要以构建可持续的生态与社会环境，创造安全、舒适、便利、能够支撑 2.5 亿人生产与生活的良好人居环境为前提，以具有国际、国内竞争力的现代服务业和先进制造业为支撑，带动中国北方经济，进一步辐射东北亚，成为联系国内外各类经济与社会活动的特大型经济区、世界级先进制造基地和承载更多人口的人居环境良好的地区。,环渤海经济圈定位于中国北方经济中心,其中红色标识为我司已进驻城市。,根据城市体系等级划分来进行意向城市初选，选择三线
4、以上城市以及我司已经进驻的其他环渤海城市。,根据筛选结果，最后框定上述十一个城市中我司未进驻城市为研究对象 。,1、环渤海经济圈简介,全文分析框架,2、我司战略解析,3、城市进入机会分析,（1）以扩大企业的销售规模为第一优先选择； （2）以住宅开发，尝试商业开发，以销售为主，少量持有。,聚焦刚需产品，快速开发，快速销售。,开发宜居住宅，大众精品的产品战略,2010-2014年 规模优先,80% 刚需首改,宜居住宅 大众精品,1、战略性地进入板块内的中心城市； 2、聚焦深耕已有的中心城市； 3、做大做强中心城市； 4、以中心城市为平台形成专业平台和资源中心去辐射周边三四线城市； 5、三四线城市可
5、以依照机会导向； 6、年销售额20亿为中心城市达标规模。,根据环渤海城市发展等级，结合我司战略，初步判断环渤海各城市的拓展方向，其中战略性进驻有沈阳、大连、济南、青岛，机会型进驻有石家庄、烟台和潍坊。下一步分析主要对以上七个城市进行综合分析。,1、环渤海经济圈简介,全文分析框架,2、我司战略解析,3、城市进入机会分析,综合经济水平和发展潜力，北京、天津、大连、沈阳、青岛和烟台均具有较好的经济基础，石家庄经济基础最弱。 从三驾马车与GDP关系来看，天津具有最高的经济增长潜力，济南、青岛、烟台和大连增长潜力较好。,以上数字为各项占GDP百分比，投资越高、“投资消费+出口”较吻合的经济增长潜力大。,
6、以万科、中海等十五个标杆企业作为借鉴标本,选择标准： 全国房地产三十强标杆企业 全国性公司，而非局限于单一城市为主 布局环渤海地区多个城市的公司优先,北京、天津和沈阳是标杆企业普遍选择进入的城市，青岛、大连也是标杆企业选择的热门城市。,从城市影响力、经济总量和经济增长来看，沈阳、大连和青岛最优，潍坊最差。 从人口规模、人均收入和储蓄来看，沈阳、济南、青岛、大连和烟台也有较好的基础。 从已进驻的标杆企业来看，石家庄、烟台进驻的标杆企业较少，一方面由于城市等级受到限制，另一方面可以看出当地土地市场并不透明，政府效率低下。 综合而言，沈阳、大连、济南和青岛属于优先进驻，济南进驻也有一定的机会，其余的石家庄、烟台有合适机会属于机会型进入，潍坊属于限制进入。,
