城市地理学第十章城市土地利用

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1、,第十章 城市土地利用,第二节 自然环境与城市土地 利用,第三节 地租、土地制度与城市土地利用,第一节 城市土地的特征与 土地利用类型,第一节 城市土地的特征与土地利用类型,一、城市土地的概念,根据开发程度可分：,城市已开发土地 城市定期发展土地 城市行政区辖区范围内土地,城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。,二、城市土地特征,1、自然特征 1）位置固定性 2）面积有限性 3）质量差异性 4）功能永久性,2、经济特征 1）土地资源稀缺性 2）区位的效益性 3）边际效益递减性 4）土地利用方式变更的困难性 5）市场交易低效性 3、法律特征,三、城市土地利用类型

2、,指城市中工业、交通、 商业、文化、 教育、卫生、住宅和公园绿地等建设用地的状况。反映城市布局的基本形态和城市内功能区的地域差异。城市土地在未经开发建设之前只具有自然属性，包括土地的肥沃程度、坡度大小、坡向、土地承压力和透水性等。,城市土地利用,商业用地 工业用地 政府机关用地 住宅用地 休憩用地及绿化地带 交通用地和其它公用事业用地 农业用地和水面,第二节 自然环境与城市土地利用,一、城市地理位置的选择,二、城市地下空间,三、地基承载力,四、城市地形,五、城市气候,六、城市植被,1、相对位置： （大位置）：决定城市的个性和发展前途。,一、城市地理位置的选择,2、城址：（小位置）：影响城市发展

3、，及城市形态和内部结构。,3、尽量避免选在易发生地震的地带 4、沿河建城要充分考虑河道的变迁,城市地形,城址选择、用地选择、功能区组织到道路、工程管网、绿地布局以及城市景观的组织无一不受地形的影响。 影响最大的是地面坡度,城市气候 气候对城市用地选择和功能布局的影响以风最为显著,风主要是指风速和风向，另外，一些地方性风对城市功能布局也有一定影响。,居住区,工业区,风向对城市内部空间结构的影响,居住区应该位于盛行风向的上风,城市热岛效应：年平均比郊区高051C,城市气候,尘盖：大量微小料子县浮于城市上空，降低城市能见度，加强热岛效应，如遇逆温层天条件，往往发生严重的空气污染事件。,城市植被,吸烟

4、滞尘，净化空气；减弱噪声；调节、改善小气候；净化污水，防止火灾蔓延；监测大气污染，指示报警。,城市绿化标准：城市居民人均10平方米的树木，或者50平方米的草坪，城市绿地覆盖率30%以上。,城市绿地率=（城市各类绿地总面积/城市总面积）100%,广州人均绿地面积9.44平方米,地基承载力,堆积的年代、成因、性质、地下水情况、建筑物基础、建筑物性质等。,指在保证地基稳定的条件下，房屋和构筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。,2009年上海13层在建住宅楼整体倒塌,部分土壤类型及其特征：,我国已经有地铁的城市： 01、北京地铁，1969年通车，目前运营里程336公里（2010年底）。 02、香港

5、地铁，1979年通车，目前运营里程168公里。 03、天津地铁，1984年通车，目前运营里程71.6公里（2010年底）。 04、上海地铁，1995年通车，目前运营里程410公里（2010年4月20日）。 05、台北捷运，1996年通车，目前运营里程75.8公里。 06、广州地铁，1997年通车，目前运营里程222公里（2010年底）。 07、深圳地铁，2004年通车，目前运营里程59.2公里（2010年底）。 08、南京地铁，2005年通车，目前运营里程85公里（2010年底）。 09、高雄捷运，2008年通车，目前运营里程42.7公里。 10、成都地铁，2010年通车，目前运营里程31.6

6、公里（2010年底）。 11、沈阳地铁，2010年通车，目前运营里程27.9公里（2010年底）。,北京市将建7条地下隧道 缓解交通拥堵现状,第三节 地租、土地制度与城市土地利用,一、地租的概念及分类 马克思:地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产价值被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反映。揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质。 资产阶级经济学：地租是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。,马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为： 级差地租、垄断地租,资本主义级差地租 (一) 资本主义级差地租的产

7、生原因 1.概念：经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润, 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。,为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。,经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格, 就能获得一定的超额利润。,土地的个别生产价格比社会平均价格,低,等于,高于,级差地租 I 1.土地肥力的差异是形成级差地租 I 的条件之一(见表),2.土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一(见表)。,级差地租 由于在同一块土地上实行集约化经营，由于土地连续追加

8、投资而产生的超额利润转化的地租, 即为级差地租,在优等地上追加投资 100 元 , 由于新投资的劳动生产率提高,每公斤产品的个别生产价格降为 0.34 元。如产品仍按社会生产价格 ( 即劣等地个别生产价格)每公斤0.6元出售,全部产品可得210元,其中比劣等地全部产品价格120元多出的90元就是优等地追加投资所得超额利润,它将转化为级差地租 。,级差地租 I 的产生先于级差地租,资本主义垄断地租,由于土地所有者具有特殊性质的土地所有权产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额地租。某些土地具有特殊的自然条件, 能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。,二、地租对城市土地利用模式的影响,对住宅、企业

9、和中心商业区的空间布局的影响。,城市土地使用模式是围绕中心商业区的同心环形地带。可以说，内环是办事企业，中环是工业企业，外环是住宅地区,居住用地是城市 中最为广泛的土 地利用方式,工业区一般位于 交通干线旁的城 市外缘,商业区大多呈团状和条状 分布于市中心和街道两侧,三、我国的土地制度,土地制度： 在一定社会制度下，为制约人们利用土地所形成的经济关系和法律关系而设定的行为规范。,广义的土地制度：包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。 狭义的土地制度：仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。,最重要问题： 土地所

10、有权和土地使用权,土地所有制： 土地公有制、土地私有制 1949年前：实行土地私有制 1950年后：土地公有制 计划经济体制下城市土地基本实行： 无偿和无限期使用，通过行政划拔进行。,传统城市土地使用制是指城市土地 使用制度改革之前的城市土地使用制度。 其基本特征可以概括为：行政划拨；无 偿无限期使用；禁止土地使用权转让。,行政划拨,无偿无限期使用,禁止土地使用权转让,所谓行政划拨，是指土地由国家行政管理机关调拨分配使用。,所谓无偿无限期使用，是指国家机关、部队、学校、国有 企业等从国家得到用地时不支付地价，在使用中也不缴纳 地租或土地使用费，也没有规定明确的土地使用期限。,所谓禁止土地使用权

11、转让，是指禁止土地使用者 以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地使用权 直接转给其他单位或个人。,传统的城市土地使用制,此外，由于国有土地使用权无偿划拨，需要政府相关部门层层审批，这不仅降低了政府管理效率，而且在缺乏严格监督机制的条件下，也极易滋生腐败，造成国有土地资产的大量流失。,传统城市 土地使用制 的弊端：,不利于城市的 建设与发展。,不利于企业转换 经营机制与公平 的市场竞争环境 的建立。,不利于土地的集约 利用与合理配置。,缺点：使土地使用者丧失了经济地使用土地和使土地产出最大化的动力，不利公平竞争，削弱政府部门投资的效率。 土地使用不合理、土地使用效率低、土地资产流失、城市财政拮据等

12、问题,城市土地 无偿使用时期 （1949-1978年）,城市土地 有偿使用时期 （1979-至今）,城市土地流转 制度的建立 （1988-2000年）,城市土地使用 制度改革的逐步深化 （2000-至今）,城市土地有偿 使用制度的建立 （1979-1988年）,土地使用权 有偿出让和转让,土地收购一储备 一开发一出让机制 的初步形成,征收土地使用费,征收土地使用税,以1978年改革开放为分界点，我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和土地有偿使用两个时期。,中国城市土地使用制,我国自20世纪80年代初开始了城市土地使用制的改革。 改革的基本目标是：,城市土地使用制改革的目标与进程,实行城市国有

13、土地的有偿使用制度。,把城市国有土地使用权从所有权中分离出来。,推向市场进行流转即全面开放城市国有土地使用权市场。,1988年12月中华人民共和国土地管理法“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”，国家实行土地有偿使用 1990年5月中华人民共和国国有土地使用权出让或转让暂行条例“国家按照所有权和使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让原则” 土地市场逐渐形成,1987年7月4日 深圳将实行土地有偿使用 年月日，深圳市一项关于进一步实行特区土地所有权与使用权分离，全面实行土地有偿使用的方案业已修订完毕，定于7月出台试行。 此项改革的核心内容是：在明确特区城市土地属国家的所有、由

14、政府统一规划的前提下，政府采取公开竞投和招标的方式，转让土地的使用权。而用地单位则必须在参与公开投标中，付出较其他竞争者高的价，才能获得土地的使用权。 改革方案实施后，土地的经营与管理由政府垄断，出让土地使用权的收入统统归国家所有。任何单位和个人，都难以再凭权力与关系，不想付出经济代价来获得土地使用权了。为实现改革，深圳市政府邀请有关方面学者、专家作了为期一年的调查、研究、论证。 （人民网资料）,从本质上说，城市土地是一种广义的资源，其资源价值不仅包括岩石、土壤、水、生物等要素组成的自然资源，也包括土地开发过程中凝聚着人类劳动的社会资源，还包括由所处空间位置不同而引起的价值差异所体现的区位资源

15、；土地资源价值及其表现形式是土地有偿使用的理论基础，科学认识土地价值，综合评定土地价值等级，是土地有尝使用改革的基础性工作。,土地有偿使用的依据,三、地租、土地制度对我国城市土地利用的影响,地租是调节城市土地利用效能的重要方式，是制定产品价格的重要依据，是加强土地管理的重要经济杠杆，为制定土地价格、进行征地补偿等提供基础。,地租直接影响到城市空间形态的变化和空间结构的形成 。 “退二进三”,工业,第三产业,郊区城市化、农村城市化,直接经济动力：土地级差地租,城市,城市土地供应机制存在的问题 一是地方政府片面强调“以地生财”、“筑巢引凤”，导致土地供应总量上的失控。我国大多数城市土地供应基本上采用“以需定求，总量不限”的方式，由于城市土地利用规划的滞后，土地管理力度尚待加强，城市土地的供应往往缺乏时段性和空间性，在土地供应总量上也基本没有严格的限制。 二是直接造成耕地减少，土地闲置现象普遍。由于开发城市存量土地成本较高，征用农村集体土地相对比较低廉，开发商纷纷将目光投向城市外围的农用地。地方政府在耕地比较利益较低的情况下也乐于将城市外围农用地作为城市土地供应的主要来源，城市规模急剧扩张。