2013年湖北咸宁市房地产市场调研分析报告

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1、咸宁房地产市场调查报告,我们在目标实现过程中可能面临什么问题？,第一篇 市场背景 第二篇 经济环境 第三篇 市场分析 第四篇 案例分析 第六篇 营销媒体 第七篇 附 件,3,咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称，享有“桂花、楠竹、茶叶、苎麻、温泉之乡”之誉。 下辖咸安/赤壁/通山/通城/嘉鱼/崇阳。东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。 市区建成区面积38平方公里，人口32万。,咸宁概况,4,视点 国内经济背景： 一季度G

2、DP同比增长7.7%，比去年四季度的7.9%略有下降，未能打破中国GDP增速近一年的“7”位徘徊，经济呈现缓慢复苏状态。 与民生工程相关的投资项目、水利工程、城乡基础设施建设投资、农业投资今年以来投资增长加快，并可望在未来一段时间继续保持较快增长，而随着“国五条”及各地实施细则的出台，房地产市场可望从近期的躁动归于相对平静，一定程度上会影响到房地产开发投资增长动力的减弱。政府为保证经济环境平稳健康发展，势必将分配行业投资比例，控制市场现金流，调控房地产市场投资尤为重要。 国内房产市场： 一季度，新的房地产调控政策出台前后，市场预期出现明显波动，房地产市场销售和投资走向相异。一季度全国商品房销售

3、额同比猛增，房地产开发投资增速比上年同期回落了个百分点，房屋新开工面积同比下降。 房地产预测： 随着“国五条”政策落地，市场对于调控新政没有落地前的恐慌性购买基本释放，后期随着各地方性调控政策的出台，相信房地产市场将进入一个趋于平稳的阶段。故未来市场成交量能否释放，主要取决于开发商的营销方式与策略。 咸宁市场表现： 2013年1-3月连续3个月过千套的旺销之后，4月楼市成交量回落，但同比仍处高位。据咸宁房产市场研究中心数据显示：4月咸宁城区房地产市场住宅和非住宅成交总套数830套，较上月下降529套，环比下降38.92%，同比增长13.23%；销售总面积9.18万，较上月下降6.04万，环比下

4、降39.68%，同比增长2.37%；销售均价3594元/，较上月增长556元/，环比增长18.3%，同比增长6.92%。,5,数字楼市,小结 目前咸宁房地产市场存量（结转项目可售+新增项目可售）约209万方，可售套数约20522套。 按照2012年去化110万方的速度，消化目前存量（不计入新增可售面积情况下）需20个月时间。,（数据转载自：咸宁房地产信息网）,6,第一篇 市场背景,7,重点资讯 许维鸿：两因素致GDP低于预期 二季或迎低点 一季度经济数据，其中国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，国民经济运行总体平稳。国都证券研究所所长许维鸿对此进行解读：主要受两因素影响，一是中央近期不断加

5、大对影子银行监管力度，使得社会融资总量不断下降，二是对三公消费持续从严管控，对消费产生一定影响。许维鸿判断，中国经济将在二季度迎来年度低点，三四季度有企稳上行的可能，他认为中国经济全年来看仍然是处于弱复苏状态。 一季度一线城市住宅地价全部环比上涨 预计第二季度城市地价总体水平继续上涨 国土资源部下属的中国土地勘测规划院4月18日发布的2013年第一季度全国主要城市地价监测报告显示，第一季度土地市场延续低位回暖态势，一线城市住宅地价全部环比上涨。 从一二三线城市来看，一线城市住宅地价全部环比上涨，二线城市中除哈尔滨外全部上涨；三线城市上涨的城市个数有56个，占三线城市的八成，其中半数涨幅低于1%

6、。住宅地价变化态势与房价总体趋同。住宅地价同比上涨的城市由上一季度74个增加至91个，但涨幅较明显(超过5.0%)城市仅27个，同比涨幅较大的主要原因是去年同期土地市场处于历年低谷。 房地产市场从严调控基调不变，“国五条”下楼市“末班车”效应明显，市场预期波动，成为导致商住地价上涨的外部压力。但同时，今年一季度土地供应同比上升，结构优化，有助于缓和后期房地产市场的供需矛盾。,8,城市性质与人口规模 城市性质定位为：咸宁市域中心城市，湘鄂赣边界地区商贸物流中心，武汉城市圈生态宜居城市，中国温泉旅游名城。 城市人口规模：规划到2015年主城区人口规模将达到50万人，主城区建设用地60平方公里，人均

7、建设用地120平方米。建成区绿化覆盖率40以上，人均公共绿地面积达到12平方米。 城市发展方向与定位 “一心、三片区、一网”,“一心”为城市文化休闲绿心。 “三片区”为温泉旅游服务片区、永安综合片区、咸东产业片区。 “一网”为贯穿城区各功能区的生态绿网。,市政规划,9,小结,1、咸宁2015年城市规划人口预计达到50-67万，城市发展速度较快，从而产生大量的住宅及商业空间需求； 2、项目所在的温泉综合片区定位为以温泉旅游服务、市级行政商务综合服务、生活服务功能为主的综合性功能片区，未来将成为咸宁城市的主要政务、商业、居住和旅游服务区，有较大的发展利好； 3、随着咸宁城市化进程的不断增速，越来越

8、多的土地投入市场，可以预见，未来几年咸宁房地产住宅及商业市场入市量将会进入一个井喷的状态； 4、随着武广高铁、城际轨道交通、武汉至咸宁快速干道等项目陆续投入使用，交通跨越性发展使咸宁作为“武汉后花园”的城市地位更加凸显，从而使咸宁的房地产投资地位及需求量有所增长。,10,在目标实现过程中可能面临的问题：入市量井喷、投资需求不明朗,第二篇 经济环境,11,2013年第一季度全市实现生产总值160.01亿元，比上年同期增长10.5%，呈平稳增长态 势，GDP增速排名湖北省第7位。,数据来源：咸宁统计局,咸宁市 GDP 2005年-2012年增长走势图,GDP环比增速稳步上扬,12,2012全年全社

9、会固定资产投资完成756.28亿元，比上年增长34.3%。其中固定资产投资完成739.31亿元，增长34.6%。,咸宁市2010年-2012年固定资产投资增长情况走势图,据来源：咸宁统计局,固定资产投资保持较快增长,13,2012年社会消费品零售总额完成281.68亿元，比上年增长16.3%。城市零售额189.36亿元，增长17.5%；农村零售额92.32亿元，增长13.9%。分行业看，批发业零售额32.58亿元，增长13.9%；零售业零售额196.72亿元，增长16.5%；住宿业零售额18.77亿元，增长16.3%；餐饮业零售额33.61亿元，增长17.5%。,消费市场稳步增长,2010年，

10、全市房地产开发投资59.57亿元，比上年增长50.6%，比2005年增长14.7倍，5年年平均增长71.2%。2008年至2010年共新建廉租住房7300套，建筑面积36.5万平方米。 2011年，全市房地产开发完成投资65.51亿元，比上年增长10.0%。 2012年，全市年房地产开发投资84.96亿元，比上年增长29.8%。,房地产投资保持高速增长,14,小结,1、咸宁GDP增速较快，近几年在湖北省增速靠前，同时经济结构发展平衡，整体市呈经济良性发展势头；相关部门预计2013年GDP总量将突破1仟亿元大关。 2、固定资产投资，特别是房地产业投资逐年稳步增长，随着交通的便利、城市化的发展及政

11、府的大力推动，咸宁房地产业投资总额预计将呈逐年稳步增长，甚至是爆发性增长态势。 3、居民消费市场稳步增长，本地居民及周边区域投资性需求不断扩大，可能促使本地房地产业投资性产品的发展。,15,在目标实现过程中可能面临的问题：入市量井喷、发展前景不明朗,第三篇 市场分析,16,商品房市场综述 2012年咸宁城区销售总交易记录9052套，面积约110.7万平方米，金额约35.39亿元，均价3,198.32元/平米。 其中住宅销售7738套，销售面积97.54万平方米，销售总额为28.53亿元，均价 2924.91元/平米；非住宅销售1314套数，销售面积13.1万平方米，销售总额685797481.

12、38元 ，均价5233.71元/平米。 2013年1-4月，咸宁城区商品房住宅和非住宅总成交4706套，比去年同期增长2234套，增幅90.27%；成交总面积50.71万，比去年同期增长20.37万，增幅67.14%；成交总金额16.29亿元，比去年同期增长6.94亿元，增幅74.22%；销售均价3211元/，比去年同期增长129元/，增幅4.18%。,供应量分析 2010年-2012年，咸宁市房地产新增供应量共计约600万方，目前可售面积存量约209万方。近年来，随着经济发展及城市人口的急剧增加，同时，本地及外地大量房地产开发公司的涌入，咸宁房地产开发的放量在不断加大，随着大量项目的入市，咸

13、宁存量房将达一个新高。,17,成交量分析 2011年全年商品房销售面积 229.34万平方米，增长19.7%。其中住宅210.39万平方米，增长22.7%。商品房销售额61.43亿元，增长40.5%。其中住宅49.64亿元，增长41.7%。2012年全年商品房销售面积234.10万平方米，增长6.7%,比2011年下降13个百分点；商品房销售额68.02亿元，增长12.9%，比2011年下降27.6个百分点。,2011年-2012年各月商品房成交量对比（单位：套）,（数据来源：咸宁房产网）,18,成交价格分析,2011年全年商品房销售额61.43亿元，增长40.5%。其中住宅49.64亿元，增

14、长41.7%。2012年全年；商品房销售额68.02亿元，增长12.9%，比2011年下降27.6个百分点。成交均价在稳中缓慢增长，城区房地产价格还未出现井喷式上涨，但是随着咸宁城市地位的提高、交通的便捷及城市化进程，预计咸宁未来房地产市场价格还会逐渐走高。,2009年-2013年1季度成交均价走势图（单位：元）,（数据来源：咸宁房产网）,19,逐渐走高,成交产品分析,2012年46%的购房者选择购买120及以下的住宅，54%的购房者选择购买了120以上的户型。面积在120以上的中大户型占了较大的成交份额，居家刚性和首改需求主导了2012年的房产市场，住宅类投资性需求较少。,20,办公类及商业

15、类房地产产品供求分析,办公类产品即写字楼 目前咸宁市此类产品的供应量较大，多个项目都有涉及到此类产品，如劲风财智领域，1+8时代广场，宏大城市广场，未来天地，万顺达中商购物广场等，供应体量较大。 目前写字楼产品销售状况缓慢。 综合体商业及商铺 供应量巨大，目前在售及即将入市的项目总量巨大，产品涵盖专业市场、临街商业及内铺、社区型商业等，如城市综合：未来天地、壹未来城、天成财富中心、中商购物广场、沃尔玛广场、宏大城市广场及众多项目社区型商铺。 2011年-2012年共计成交面积约25万方，去化速度较慢。,在目标实现过程中可能面临的问题：同类型产品竞争激烈、市场去化速度缓慢,项目周边商铺租金分析,

16、项目周边区域商业租金状况摸底,23,项目周边区域商业租金落位图（单位： 元/月/）,核心商业区域租金较高，月租金最高达到256元/；商业中心区域内租金普遍较高，一旦离开商业中心区域，则回归一般社区配套型商业租金水平，如桂花街、电力小区门口、淦河大道部分区域等，租金水平则相对较低。,房地产市场项目分析,咸安区主要在售楼盘分布集中区,26,此区域楼盘主要集中于永安大道、宝塔大道、长安大道、桂乡大道沿线。,温泉区主要在售楼盘分布集中区 1,27,此区域楼盘主要集中银泉大道、贺胜路沿线。,温泉区主要在售楼盘分布集中区 2,28,此区域楼盘主要集中于淦河大道、温泉路和马柏大道沿线。,市场主要在售楼盘一览,29,市场主要在售楼盘一览,预计入市主要商业项目一览,市场综述 1、咸宁房地产市场供应量略大于需求量，市场主力需求为住宅类刚需和首置首改型，投资性需求少； 2 、随着政府推动及城市化进程的发展，随着大量土地的市场化，房地产供应量势必会有较大的增长； 3、本地房地产