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1、新聚仁机构2013.06,2013年5月扬州市场分析报告,报告框架,Part 1 宏观市场动态分析 Part 2 土地市场分析 Part 3 商品房市场分析 Part 4 区域板块市场分析 Part 5 案例分享,Part 1,宏观市场动态分析,【CPI经济运行情况】,宏观市场动态分析,统计局：5月CPI同比涨2.1% 环比下降0.6%,2013年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨2.2%；食品价格上涨3.2%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.8%，服务价格上涨2.8%。1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。 5月份
2、，全国居民消费价格总水平环比下降0.6%。其中，城市下降0.6%，农村下降0.5%；食品价格下降1.6%，非食品价格下降0.1%；消费品价格下降0.8%，服务价格持平。,宏观市场动态分析,【行业政策分析】,新华社称楼市调控将转向“长效机制”,“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。 从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连
3、提也没有提及。 房价环比上升，“地王”再度回归。中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房价坚挺，“地王”回归，会增加政府调控的难度，但是，既定政策又不能走过场，还要保持一定的严肃性和权威性，可见政府调控面临着两难的处境。 撬动银根地根，建立“长效机制”。 记者了解到，针对“长效机制”的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。,新一轮房地产的调控难度很大，一方面不能放松现行的政策导向；另一方面，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。,宏观市场动态分析,【行业政策分析】,房产税“扩容”恐难替代
4、楼市调控,发改委日前公布关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见，其中提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。国家发改委经济体制综合改革司有关负责人此前在回应媒体提问时表示，房产税经过多年调查研究现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。在“国五条”落地两月，楼市交易量下降而价格继续攀升的背景下，房产税将扩大试点范围的消息引发市场高度关注。 上海、重庆是房产税的先行试点，虽然房产税应该是根据占有国家资源多寡而征收的一项税种，但为了减少政策落地的难度，上海、重庆都是从楼市新增量开始征收的。虽然目前上海、重庆的房产税额度都非常少，但两城市试点在操作上有所不同，重庆已经逐渐从征收新增房产税开
5、始扩大到存量市场。对于土地资源日渐短缺的一线城市，房产税从新增量市场扩大到存量市场，以税收替代土地出让收入的试点意图明确.,楼市限购政策虽然短期内取消的可能性不大，但业内普遍认为，完全的行政手段迟早要退出市场，经历几度调整后，房价越调越高，房产税或成为后期全国楼市调控的新方向。,宏观市场动态分析,【行业政策分析】,房产税试点扩围思路确定：向增量开刀,中国证券报记者从权威人士获悉，个人住房房产税改革试点（简称“房产税试点”）扩围已确定“向增量开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点。继此前试点的上海（楼盘）和重庆（楼盘）之后，新一轮试点可能在较大范围内铺开，杭州（楼盘）很可能在扩围之列。 权威
6、人士对中国证券报记者表示，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。 城市选择：或较大范围内铺开 对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。,在房产税试点两年后，上海和重庆的效果并不明显。因此，下一轮试点将在较大范围内铺开，可能有更多城市纳入试点范围。预计下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。,宏观市场动态
7、分析,【行业标杆企业动态】,“国五条”细则出台两月 标杆房企业绩再飘红,在“限购限价”背景下，龙头房企的销售速度并未放缓。目前，包括万科、龙湖、融创等品牌房企纷纷公布了5月销售业绩。根据链家地产市场研究部统计，2013年5月，万科等12家房企的销售业绩合计595亿元，环比增长20.4%。 万科企业股份有限公司公布其2013年5月份销售及近期新增项目情况简报。数据显示，2013年5月份，万科实现销售面积122.6万平方米，销售金额141.6亿元，分别同比增长19.61%及32.09%。 继万科之后，保利地产也发布了5月销售数据。据公告披露，5月，保利实现签约面积95.1万平方米，同比增长3.77
8、%；实现签约金额111.41亿元，同比增长3.47%。 在销售业绩普遍上涨的形势之下，更为值得关注的是，各大房企的销售均价也出现了上涨的趋势。据链家地产市场研究部统计，9家房企前5个月的成交均价为1.05万元/平方米，同比上涨7.6%。其中万科的销售均价为11604元/平方米，同比上涨13.2%，融创的销售均价为19325元/平方米，同比上涨18.5%，世茂房地产的销售均价为12879元/平方米，同比上涨9.5%。,宏观市场动态分析,【城市重大基础建设】,未来坐宁扬城轨从扬州文昌阁到南京仙林只要30分钟,从南京地铁建设部门获悉，南京四号线唯一高架站仙林东站已开始桩基施工。未来，地铁四号线将与宁
9、扬城际在此同站换乘，从仙林东到扬州文昌阁，只需半小时。 南京地铁四号线是又一条东西客流主干道，贯穿主城、仙林副城和江北副城，全长43.1公里。一期工程（中保至仙林东）于2011年12月开建，今年3月，高架段开始施工。 按照地铁建设规划，宁扬城际轨道交通将与地铁四号线进行同站换乘，因此在车站建设中，也预留了宁扬城际轨道。,宏观市场动态分析,4月18日，菲律宾SM集团旗下的SM超级购物中心与广陵区正式签约，扬州百货业将会再迎一个百货巨鳄。据了解，SM超级购物中心项目拟选址于外滩地块内，安康路以南、运河北路以东。SM综合性大型购物中心，将引进国际、国内著名品牌，业态涵盖购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等
10、，该项目总投资达到2亿美元，总建筑面积将超过20万平方米。 SM在中国似初生的热情艳阳，在全球市场却早已是人所皆知的商业传奇。据项目方中国区负责人现场接受采访时表示，SM超级购物中心有望年内动工，建设时间为2年左右，扬州项目开业后将成为苏中第一家。,SM商业中心落户广陵 伴岛度假生活重磅升级,【城市重大基础建设】,1、楼市限购政策虽然短期内取消的可能性不大，但业内普遍认为，完全的行政手段迟早要退出市场，经历几度调整后，房价越调越高，房产税或成为后期全国楼市调控的新方向。,2、五月标杆房企销售业绩全线飘红，呈现量价齐升的趋势。,3、宁镇扬城市圈逐渐成效应，“宁镇扬同城化“写入国家战略 “十二五“
11、力争实施城轨。,宏观市场动态总结,Part 2,土地市场分析,土地市场分析,【土地供应明细】,五月份共计推出6幅土地，全部为工业用地，主要是集中在南区,五月份扬州市无土地成交,土地市场分析,【土地供应明细】,土地市场总结,1、五月份共计推出6幅土地，全部为工业用地，主要是集中在南区；,2、五月份扬州市无土地成交信息,Part 3,商品房市场分析,月度住宅市场分析,“金三银四”火热过后，5月供应量大幅下滑，推盘量的减少对市场成交也将产生较大影响，五月扬城楼市上行略显乏力。,【月度供求情况】,2013年5月扬州市区供求比分析,从近几个月成交看，供应量随着市场需求时增时减，5月扬州市区共成交1176
12、套，成交面积13,53万平，环比减少13.8% (仅为市区数据，未包含江都等区)； 5月扬州住宅共有5个项目获得预售许可证，面积达12.58万方，环比4月下降43.3%。代表项目有：兴达绿郡、紫金文昌、中海玺园、蓝爵庄园、和昌运河东郡公馆。其中供幅量最大的项目为兴达绿郡4.68万方。,月度住宅市场分析,总体来看，5月北区成交逆势上涨，成交主力则为东、西、北三区； 本月占据热销排行榜前三位的楼盘分别是北区的新盘四季金辉、东区热销楼盘怡新花园、南区热销楼盘蓝爵庄园。 “四季金辉”从4 月29 日开盘至今，凭借地理位置、价格等诸方面优势一直稳居扬州市商品住宅成交排行榜首位，以121 套月总销售套数荣
13、获扬州市五月销冠。东区热销楼盘怡新花园凭借高性价比、纯现房等优势，一直被扬州市民所青睐。蓝爵庄园本月加推迎来热销。,2013年5月扬州市区各版块成交情况分析,5月扬州市区住宅市场东区、西区、北区三分天下。,【板块供求情况】,月度住宅市场分析,5月市区共有5个项目新增供应12.58万方，各个区域均有。,5月份扬州市商品住宅新增供应量共5个项目，主要项目有兴达绿郡、紫金文昌、中海玺园、蓝爵庄园、和昌运河东郡公馆; 本月新增供应量最大的是兴达绿郡，新增预售为4.68万方，占月度总供应量的约37.2%；,【项目供求明细】,月度住宅市场分析,红五月让人期待很久，但是成绩平平，临近尾声时成交才渐入佳境。四
14、季金辉、蓝爵庄园无疑挑起了成交大梁。,本月占据热销排行榜前三位的楼盘分别是北区的新盘四季金辉、东区热销楼盘怡新花园、南区热销楼盘蓝爵庄园 四季金辉，以121 套月总销售套数荣获扬州市五月销冠。东区怡新花园凭借高性价比、纯现房等优势，一直被扬州市民所青睐。蓝爵庄园本月加推迎来热销。金地艺境凭借独特的户型产品设计而热销，成绩不俗近几月均上月度销售排行榜。华鼎星城本土实力房企联合打造，绿色科技节能示范项目，位居五月成交面积排行第七位；西区橡树湾花园，凭借国企大品牌、精致的楼盘外立面赢得受众的青睐。,【月度成交排行】,月度商办市场分析,【月度成交排行】,5月市区办公成交排名NO.1的为高力 俬巢，成交
15、3544平米；商铺成交第一的为运西生活广场，成交面积为1781平米。,1,2,3,扬州楼市自进入五月以来，虽然各开发商推盘优惠力度不减，购房者们似乎也热情不减，但在整体成交呈现下跌的趋势，直至接近五月尾声才有所回暖，总而言之，扬州五月楼市“红五月”成色不足，整体成交不是很理想。,5月市区共有5个项目获得预售许可证，总建面达12.58万方， 5月供给量大幅下滑，推盘量的减少对市场成交也将产生较大影响。,从项目类型来看，住宅虽然依旧是唱的主角，但成交量确有所下降，商业用房也有所下降，可见5月份整个楼市呈现下降趋势，现在买卖双方都更为理性，楼市进入平稳状态，观望情绪有所抬头。,月度住宅市场总结,Pa
16、rt 4,区域板块市场分析,区域板块市场分析,【东区成交分析】,5月东区怡新花园开盘集中备案96套；其次是金地艺境5月团购季起一定效果备案84套，明发江湾城开盘集中备案71套，市区排名第九。,区域板块市场分析,【新城西区成交分析】,5月新城西区热度下降，华鼎星城5月网签体现14#楼加推情况，加推效果有所下降，本月成交43套，市区排名第七。橡树湾5月网签体现20套特价房活动成交结果，本月成交36套，市区排名第八。,区域板块市场分析,【南区成交分析】,5月南区蓝爵庄园无疑为一匹黑马，二期以5200元/低价开盘，开盘集中备案共成交96套，本月市区排名第三。静安阳光花都4.28进行部分房源暗开，5月网签27套；晶龙湾加推小高层3#,本月成交26套，套均面积102。,区域板块市场分析,【北区成交分析】,5月北区四季金辉首次开盘集中备案113套，本月市区排在首位；其次是兴达绿郡，也为集中备案65套，本月市区排名第六。,【TOP1：东区和昌运河东郡】,热点项目简析,位置图,总平面图,位置及布局图,89 两房两厅一
