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1、商业方案对比,注：方案4停车位数量已基本够用，规划设计建议中会做具体分析,项目定位 主题及形象定位,拱北“朗豪坊” 珠海“大悦城”, 珠海不夜城（APM）,案例参考 香港旺角朗豪坊,项目简介 区域特征： 周边区域环境杂乱，年轻人数量多 商场特色：楼高15层， 最大特色是连接4A字楼与8字楼的“通天电梯”，该扶手电梯可算是香港最长的商场扶手电梯之一 商场定位：年轻时尚主题 1F3F时尚品牌汇聚 4F美食广场：疯狂购物后最佳的充电地方，集聚中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等，迎合不同食客的口胃 5F7F主打年轻服饰 ：五楼至七楼集中了很多年轻潮流名店，包
2、括i.t及旗下的b+ab、Double Park、French Connection；亦有走日式少女路的Nice Claup、Super Lover等；六楼则有Supernova、Extravaganza及本地原创品牌Heroic Rendezvous 8F12F 潮流特区 ：位于八至十楼的Spiral区域是商场两大特别区域之一，这四层商场以螺旋式( Spiral )设计，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩意、服饰和摆设 12F13F娱乐专区 ：位处商场顶层，是终极吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕”( Digital Sky )的最佳位置,案例参考 香
3、港旺角朗豪坊,案例参考 北京朝阳大悦城,项目简介 商场特色：楼高11层， 长达50米F1-F5和长40米F5-F8飞天梯各一部 商场定位：年轻时尚主题 B1（超市、百货、生活用品）：日本永旺吉之岛百货AEON超市，屈臣氏，面包新语 F1（珠宝、餐饮、百货）：星巴克，浮士德，瑞恩钻饰 F2（服饰、百货）：VERO MODA，雪莲，Ochirly (欧时力)，i.t F3(服饰、餐饮、百货)：LEVIS李维斯，Pizza Hut 必胜客，ELAND 衣恋，西雅图咖啡 F4（服饰、餐饮、百货）：TONI&GUY汤尼英盖，芭妮兰，一茶一坐 F5（餐饮）：DQ，ZIPPO，朝阳科技广场，CARRERA卡
4、雷拉 易思凯斯咖啡 F6（餐饮）：权金城，金鼎轩，盛焰烤肉，正一味，米斯特比萨 F7（娱乐、餐饮）：冠军溜冰场，Pankoo 釜山料理，望湘园，便宜坊，至爱，梧桐餐厅 F8（娱乐、餐饮）：金逸国际影院（八九跨层），呷哺呷哺，瑞姆斯咖啡，KFC，吉野家，赛百味，一品三笑 F9（娱乐，餐饮）：金逸国际影院（八九跨层），金钱豹，唐宫，熔宴，西提牛排 F10（休闲娱乐）：蓝天城职业体验乐园 ，玛玛洛可家庭中心 F11（休闲娱乐）：歌友汇KTV,案例参考 北京朝阳大悦城,案例小结一 区域原始商业环境较差，年轻消费占主流,香港人对旺角的过去区域印象：廉价、淘货、红灯区、杂乱 对去过香港的人来说，旺角意味着
5、廉价的“女人街”，先达广场的便宜数码产品 对旺角潮流青年来说，在麦花臣游乐场穿着“白饭鱼”球鞋踢球，在潮流特区淘一些便宜新奇的东西，以独特的方式成群结队招摇过市，才是他们对于旺角的全部记忆 对于那些深霄匆匆而来的欢场老手来说，一条条老街上灯红酒绿的夜总会、桑拿、钟点宾馆才是旺角的同义词,案例小结二 年轻时尚潮流主题定位,香港旺角朗豪坊与北京朝阳大悦城都定位为年轻时尚潮流为主题 香港朗豪坊：位于旺角心脏地带的朗豪坊商场，是九龙市区的潮流地标。商场近200间店铺荟萃国际及本地潮流品牌、特色餐饮食肆和戏院等消费热点 北京朝阳大悦城：拥有AEON百货及超市、蓝天城职业体验馆、金逸国际影城、歌友汇KTV
6、等主力店铺，超过70家餐饮店铺和200余家时尚名品店，强化朝阳大悦城时尚年轻的属性，为潮人提供更多的品牌选择，朝阳大悦城以后将会引进更多的时尚潮牌，打造时尚新地标,案例小结三 规划设计与业态布局拉动高层消费,商业楼层高，通过“飞天梯”设计以及高层目的消费功能布局，拉动高层消费，提高整体商业价值 香港旺角朗豪坊与北京朝阳大悦城由于商业楼层高，都采用飞天梯设计亮点，直接把客流送至高层，不但极大的方便了消费者目的性消费，也给高层商户送来源源不断的人流，同时也提升购物休闲体验 商场高层商业零售价值有限，通过餐饮与休闲娱乐等目的性较强功能设置，拉动人流上行,案例小结四 主力商家是保持商业稳定经营的基石,
7、除了建筑上的匠心外，真正奠定其商业核心地位的，主力商家具有举足轻重的影响 香港旺角朗豪坊除了上百家店铺外，UA戏院、西武百货和无印良品是最重要的三根支柱 北京朝阳大悦城商业规模更大，主力商家更显重要，包括吉之岛百货超市、冠军溜冰场、金逸国际影院、蓝天城职业体验乐园、玛玛洛可家庭中心、歌友汇KTV等近10个非常聚人气的主力商家,案例小结五 休闲餐饮灵活布局，营造商业氛围,通过在每层中庭旁设置特色休闲餐饮，营造好商业氛围 中庭通透性好，每层靠近中庭设置特色休闲餐饮，如咖啡、水吧、特色小吃等容易营造良好的商业人气 室外广场、通道与楼层局部转角位还可以设置冷饮店，如奶茶店，可以为消费者提供一个休息场所
8、,案例小结六 装修设计潮流时尚,通过潮流时尚装修设计充分体现年轻时尚潮流主题 墙壁设计：如玻璃幕墙，增强通透感 通道设计与装饰：如曲线通道、利用不同颜色瓷砖处理 天花装饰：如天花吊顶或天幕设计 局部装饰小品：如盆景、休息座椅等,项目定位 主题及形象定位,不夜城：APM= AM（上午）+ PM（下午）=全天候购物中心 面对着消费者生活方式的逐渐改变，传统购物中心的概念又已经不能满足一部分消费者的需求，尤其是活力四射的年轻消费者，“夜行”概念成为了他们生活中的时尚追求 APM最初起源于韩国，2005年，香港新鸿基地产借鉴了这种商业模式在香港开创了国内首个“夜行概念”的商场，它是一个以年轻人为主要目
9、标客户群体，以“品味生活志”和“潮流时尚体验”为概念的大型商场 APM商场经营理念是加大开拓夜间消费市场的力度，吸引19岁至35岁的年轻消费群体，餐饮与休闲娱乐经营面积大幅增加 APM定位为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受时间束缚，尽情购物休闲，这着实解放了那些大都市中喜欢“夜生活”的年轻人，APM的大受欢迎也是他们定位精准的一种最直接的表现,案例参考 香港APM,区位：位处于东九龙市中心核心地段 规模：总建筑面积近60000 ，共十一层 营业时间：零售商店营业至晚上12点，餐饮营业至凌晨2点，娱乐商店营业至深宵 功能组合 零售：拥有逾100间年青国际潮流时装品牌 餐饮： 50家优质潮
10、流食府、过千种世界各地美食 休闲娱乐：palace apm 戏院、游乐场、新时代卡拉ok等 活动：广场内的舞台经常举行一些，形式近似东京街头表演的表演活动，这些街头表演亦是商场的一大特色，有不少新进歌手、音乐创作人及表演团体都会在此献唱及表演，而apm商场亦成为了不少电影公司及唱片公司举行签唱会、首映礼等宣传活动的热门地点,AM,PM,购物,休闲,时尚,潮流,观光,娱乐,餐饮,体验,不夜城：APM,项目定位 主题及形象定位,档次定位：入市初期，建议整体以中档大众化为主，后期伴随经营逐步完善以及知名度不断提高，部分业态可逐渐调整升级为中高档大众化 开业初期（第18年）：考虑到项目区域现实消费基础
11、，建议以中档大众化入市，建议以国内一二线品牌为主 开业后期（第8年以后）：部分业态可逐渐调整升级为中高档大众化,项目定位 档次定位,商业形态,业态综合度高,低档,高档,档次,珠海免税商场,本项目,整体 中档大众化,局部 中高档大众化,考虑到项目区域的现实消费基础，建议整体档次以中档大众化为主,随着项目经营逐步完善以及知名度的不断提高，项目部分业态档次可以逐步调整提高,国际大厦商业广场,业态综合度低,项目定位 目标消费客群,客户定位：以珠海及澳门时尚年轻人（年龄介于1835岁之间）为主，兼顾珠海与澳门家庭客及游客消费需求 时尚消费型：珠海与澳门1835岁时尚年轻人，消费特性以追求时尚、潮流型消费
12、为主 家庭消费型：珠海与澳门部分家庭客，追求购物环境舒适、餐饮与休闲娱乐配套完善 游客消费型：以内地游客为主，兼顾过境游客，追求特色观光体验和特色商品 成熟消费型：以澳门成熟消费客为主，追求传统餐饮和特色休闲娱乐功能,40%,珠海年轻人（18-35岁） 珠海部分家庭客,40%,20%,内地游客 过境游客,澳门年轻人（18-35岁） 澳门家庭客 成熟澳门消费客,项目定位 功能组合设定,购物,餐饮,休闲,娱乐,旅游,五大功能版块,功能多元复合,项目定位 业态规划思路,造亮点,聚人气,利用观光平台、不夜城主题、旅游元素等打造项目亮点,利用超市、餐饮与休闲娱乐功能集聚商业人气,赚租金,利用低楼层高租值
13、的品牌零售店等赚取较高租金收益,强功能,通过引进新商业业态或元素做大做强某些功能，提升项目竞争力,项目定位 业态规划体系,具有主题化、复合化、强磁力、体验性，集时尚购物、家庭消费、时尚休闲餐饮、特色餐饮、大型餐饮、时尚潮流娱乐、旅游体验观光等功能于一体的魅力商业中心,时尚品牌,休闲餐饮,动感娱乐,潮流服饰,运动时尚,年轻时尚,生活超市,品牌服饰,儿童乐园,时尚百货,大型餐饮,家庭体验,时尚精品,旅游纪念品,动感酒吧,观光台,休闲餐饮,游客观光,电影院,电影院,动感娱乐,注入时尚精品购物，营造新的亮点,打造珠海“不夜城”的休闲娱乐特色体验,打造顶楼远眺珠澳的全角度观景台的特色旅游观光区,生活超市
14、,休闲餐饮,特色餐饮,时尚百货,时尚餐饮,时尚购物,特色休闲,美食广场,特色旅游,潮流服饰,休闲服饰,护肤彩妆,特色商品,全景观光台,健身中心,大型餐饮,项目定位 业态规划体系,运动服饰,美容美体,网吧,拱北“朗豪坊” 珠海“大悦城”,潮流娱乐,量贩式KTV,时尚影院,动感酒吧,儿童体验,游艺中心,休闲运动,主题餐饮,数码体验,项目定位 各楼层业态规划,-1F：生活精品超市、地下停车场,4F：运动旗舰、数码体验、家饰精品、奶茶甜品,便利生活,3F：时尚百货、个性服饰、都市少女装、奶茶甜品,动感地带,潮流荟萃,停车场,-2F：地下停车场,都会时尚,1F：时尚百货、护肤彩妆、品牌时尚服饰、咖啡水吧
15、,优雅生活,2F：时尚百货、白领优雅服饰、淑女服饰、咖啡水吧,-2F,-1F,1F,2F,3F,4F,项目定位 各楼层业态规划,6F：环球食通天（时尚特色餐饮）、美食广场、中西快餐,9F楼顶：全景观光台、休闲水吧、风味夜宵、休闲运动,风尚美食,9F：时尚概念影院、动感酒吧、健身中心、时尚美容美体,不夜之城,都市梦想,童真乐园,5F：婴童妇用品、时尚童装、儿童职业体验乐园、儿童早教中心,华美盛宴,7F：大型粤式酒楼、大型时尚自助餐厅、大型时尚主题餐厅,快乐驿站,8F：大型室内游乐中心、时尚网吧、潮流量贩式KTV,5F,6F,7F,8F,9F,9F楼顶,项目定位 各商业业态面积配比,项目定位 各商业业态面积配比,购物、餐饮、休闲娱乐功能面积比例约为50%：20%：30% 餐饮娱乐面积比例接近商场总商业面积的50，大大超过珠海现有商业项目餐饮娱乐配套面积水平 购物面积比例控制在50%，兼顾了租金与业态比例的平衡 功能店与散铺面积比例约为60%：40%,项目定位 商户组合及比例,品牌零售商户与非品牌零售商户数量比例约为70%：30% 国内商户与澳门商户的数量比例约为70%：30%,业态规划 生活型精品超市,规模建议：50008000 档次建议：规模与档次都介于一般超市大卖场（如家乐福）与高端精品超市（如华润的ole）之间，商品以部分生
