《2011年3月南昌房地产宏观投资调查报告36》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年3月南昌房地产宏观投资调查报告36（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、南昌宏观投资 调查报告,投资发展部2011年3月,前言：,本次报告在对南昌城市概况，及房地产各类物业市场调研分析基础上，判断南昌房地产发展机会。同时，对南昌市区内各个区域进行投资价值分析。,一、南昌城市基本情况及经济状况 二、南昌房地产研究分析 三、商业市场分析,目录,城市概况城市区位,南昌是中国重要交通枢纽，中国重要制造业基地，长三角、珠三角、闽东南经济地区及国外大型产业与总部转移对接基地。中国未来“绿色之都”。,城市概况城市地位,南昌距离武汉374公里，距离杭州650公里，约8个小时火车车程。,南昌是江西省省会，相比周边省会城市如武汉、杭州、长沙，城市规模不足，有较大扩展空间。,374公里
2、,650公里,城市概况行政辖区,西湖区,东湖区,新建县,青云谱区,青山湖区,里湾区,南昌下辖南昌县(莲塘)、新建县、进贤县、安义县4个县， “东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区 红谷新区”6个区。,红谷新区,城市规划市域布局,中心城区扩展：到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里。 城市发展方向：在城市整体发展思路上提出“西进”原则。 城市格局：“一城两核” 、东拓、北控、南延，以赣江为分隔，形成一江两岸即中心城由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；次
3、中心城镇：向塘、民和、龙津等三座城镇，是市域城镇群的二级中心城镇。,城乡一体化布局（20032020年）,城市规划中心城区布局,昌,北,城,昌,南,城,城市概况城市规划,居住用地,商业金融用地,工业用地,行政办公用地,从城市规划来看，南昌东部有较大面积的土地待开发，青云谱区向东居住、工业、商业用地将来供应足。城北红谷滩为高新区，发展潜力足，湾里区是休闲旅游度假产业重点发展地区。,2002年用地分布,到2020年城市规划,工业用地,工业用地,行政办公用地,工业用地,行政办公用地,工业用地,商业金融用地,行政办公用地,工业用地,商业金融用地,行政办公用地,工业用地,居住用地,商业金融用地,行政办公
4、用地,工业用地,城市概况城市规划,南昌当前两个市中心分别位于东湖区和红谷滩新区，该区域人口密集、商业活跃，房价高。 同时，除了湾里区外，每个区都有至少一个片区级的中心，围绕尚未发展起来的片区级中心进行开发，势必有很大机会。,城市概况城市规划,城南生活区,旧城生活区,工业区,生活区,工业区,综合区,城市概况交通状况,南昌共有5条规划建设的地铁，几乎覆盖城区的所有位置，2016年建设2条线完成，到2020年将建成其他三条。相比杭州，南昌当前同样拥有拥堵的交通。,南昌地铁线路,南昌交通图,城市概况交通状况,南昌市的交通特点四个方面为主,浙赣、南浔、京九、鹰厦、皖赣、向乐等铁路建成后，火车可通达北京、
5、上海、南京、广州、长沙、福州等地。公路纵横交错，可通往全省各地及湘、鄂、皖、浙、闽、粤等邻省。,铁路,公路,南昌公路网络密集，但是当前市区仍然拥堵，随着地铁建成，势必缓解。,省际航空可飞往北京、上海、杭州、福州、长沙、贵阳、昆明、成都等城市；省内航空有南昌到景德镇、赣州航线。,航空,地铁,南昌轨道交通是江西省都会区首条地下轨道（地铁）交通营运系统，全部线路由1、2、3号线一期组成的轨道交通骨架网；第二阶段为2020年之后至远景年逐步建成全线网，4号线、5号线、1号线二期、2号线二期、3号线二期，形成完整的轨道交通线网，实现线网规划的总体目标。,城市概况特色产业,各个优势行业在南昌规模日趋壮大，
6、市场占有率越来越高。医疗用具，新材料等，是南昌最有特色的行业。同时，电子信息行业也形成规模。,钢笔、毛笔、医疗用具约占全国总产量的30%40%。,重点发展铜、钨、稀土产业，把南昌高新技术开发区建成全国规模最大、现代化水平最高的铜加工及电子产业的上游产品基地，高精度铜板带、管、箔、特种漆包线等生产能力达到20万吨。,有色金属 加工,医疗文化 用品,利用稀有金属产业的规模，促进新型建材产业发展。如稀土磁致冷及超磁致伸缩用功能材料、稀土储氢材料、稀土永磁材料、稀土发光材料等高新稀土应用产品。,新型建材 产业,南昌的螃蟹、菌类全国文明。食品工业作为南昌小蓝经济开发区的重要支柱产业之一，在5年的发展中，
7、成功引进了百事可乐，康师傅饮料、今麦郎饮品、煌上煌集团、北京蓝宝实业等规模型食品企业。,食品 产业,城市概况人口状况,南昌市作为江西省政治、经济中心，第一产业人口比例少，低于全国水平当前约30%,南昌人口统计较接近全国平均水平，第一产业人口比重逐年下降，城市化进程明显。第三产业人口增速快。,2009全国平均水平为42%,江西省作为一个中等发达的省份，接近全国非农业人口42%，中国城镇化发展将会为南昌带来较大的投资潜力。,经济概况固定资产投资、GDP,南昌固定资产投资总量排在中部6省份的第五位（合肥第一），增长势头排在第二位，预计接下来几年增长率会维持在较高水平。,前几年南昌的GDP增长率高于全
8、国平均水平，当地最近发展较快。但是地方公布数据有一定的误差，原因是没有考虑CPI和汇率。,南昌在新世纪后经济增长指标明显提升，地处长三角、珠三角延伸区，地理位置优异。,经济概况产业结构,南昌GDP的产业比重，近几年变化太大，第一产业比重下降最大。说明南昌工业、商业发展迅速，尤其是第二产业发展迅猛。同时说明南昌城市化拓展步伐较快。,经济概况社会消费总额,社会消费零售总额的增加说明人们的消费水平的提高。南昌在08年高出全国平均水平8%,当地消费力上升快，自06年后普遍高于全国平均增速。,南昌近年社会消费零售总额情况（单位：亿元）,经济概况社会消费总额,2010年上半年，南昌市的社会消费总额为271
9、.4亿元，同比增长率为19.3%；2009年的恩格尔系数为35.8,南昌城市居民的食品支出低于全国平均水平，当地物价水平一般。相对于杭州，当地居民幸福指数高，食品、居住占有的消费支出较低。在这种情况下，当地的房地产市场面临的理性价格提升空间比杭州大。,经济概况人均收入,从纵向看，南昌居民可支配收入稳步提升，平均增长率在10以上。但是，最近两年通胀严重，实际的增长率应该至少每年下浮5%。,从纵向看，相比全国、杭州水平，南昌属于中等水平，全国城市居民收入排名40到50名前后。,南昌居民可支配收入水平接近全国平均，增幅比平均水平略高。,南昌近年人均可支配收入情况（单位：元）,经济概况人均消费,人均收
10、入和支出相比，增幅相近，近几年人们并没有在生活上有太大的改善。南昌消费水平同样全国范围内居中。,南昌近年人均消费支出情况（单位：元）,2010年南昌人均支出为13999元，人均存款4377元，其中消费支出中购房、装修时大头。,小结,南昌 处于高速发展阶段，各个经济增长指标高于全国平均水平。 城市人口多，待开发土地规模庞大，有很大的房地产开发进入进入机会。 南昌第一产业比重大，城市化进程潜力很大。 相比周边兄弟城市如合肥、长沙，南昌的城市规模和市区现代化水平不足，从侧面说明了南昌的投资进入机会相对更多。 南昌地理位置是长三角、珠三角的延伸地段，经济贸易活力会日趋显现。 自然环境优越，山清水秀，历
11、史悠久，文化灿烂，给南昌投资注入活力。,宏观小结,二、南昌房地产研究分析,房地产投资 土地市场 住宅市场 写字楼市场,房地产投资情况,南昌固定资产投资金额（单位/亿元）,房地产投资情况,2009年,2010年,1466,1935.6,土地情况,09年10年初南昌土地供应情况,南昌土地供应近期工业用地比重大。另一方面，土地性质的多元化，小规模的供应方式，满足了市场多元化用地需求，增强了地块的可抗压能力。,土地情况,2009.12010.8南昌土地成交情况,土地成交量商业、居住占据68%，商住用地的成交率较高。其中经济开发区、高新区成交量最大，达到58%。原因是开发区开发强度小，竞争压力也小。,住
12、宅市场,南昌历年房价走势（单位/元）,南昌房价呈现持续上升势头，2010年的住房均价已经突破6200元，包括二手房的市场均价约6500元/平，增长率超过20%。,住宅市场,南昌去年的房价走势在新政实施初期有明显下降，自7月份以来持续走高。,2009年南昌楼市供求比较高，成交量较大。由于新政出台，其对于投资性购房的打压，人们对于房价走势的不确定性导致观望，使成交低迷。接下来会由于刚性需求者踊跃介入、部分开发商试探性降价，使交易回暖。,住宅市场,由图中可以开出，介于70140m2之间的户型，供应比例达到80%以上。其中，90140M2之间的需求比较稳定，180m2以上大户型交易量极少，中等宜居型面
13、积是开发商建设主要户型，适合当地市场要求。,2010年南昌住宅供应户型面积分析,住宅市场,住宅市场,销售70140m2占总比例的80%左右，结合上表，看出基本上是供求平衡。144180m2对比这两个月的供应情况，属于供不应求状态，供求比大概达到 1：4，别墅成交和供应相对小。,住宅市场,罗马象湖1 号 建筑面积：18 万M2 总套数：1000 户 最新售价：4800 元,力高国际城 建筑面积：86 万M2 总套数：8040 户 最新售价：4000 元/ M2,保集半岛 建筑面积：70 万M2 总套数：5742 户 最新售价：4700 元/ M2,万科青山湖 建筑面积：120万M2 总套数：62
14、0 户 最新售价：18000 元/ M2,钦都公寓 建筑面积：10 万M2 总套数：不详 最新售价：8200 元/ M2,东城一品 建筑面积：5.5万M2 总套数：350 户 最新售价：5900 元/ M2,奥林匹克花园 建筑面积：60 万M2 总套数：5000 户 最新售价：8900元/ M2,智通悦蓝山 建筑面积：60 万M2 总套数：500 最新售价：14000 元/ M2,博能百瑞琪 建筑面积：5.5万M2 总套数：不详 最新售价：8800 元/ M2,2011年截止3月初，相比2010年年底，整个城区房价涨幅为1000元/平米。 象湖新城板块2010年8 月市场新增供应3.98 万平方米，环比下跌了22.42%，进入市场淡季，而且开发商目前信心稍有不足，本月供应量出现下跌趋势，但下跌幅度不大。 2011年年初，象山板块、青山湖板块供应量较大，房价涨幅超过南昌市区平均涨幅。,住宅市场,住宅市场,青山湖板块 均价7500元/平米,象湖板块 均价4500元/平米,青云谱板块 均价5800元/平米,西湖区板块 均价1.2w元/平米,红谷滩板块 均价1W元/平米,住宅市场,END,
