成本法及其运用

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1、第七章 成本法及其运用 第一节 成本法概述 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新构建价格的求取 第五节 建筑物折旧的求取 第六节 成本法总结和运用举例,第一节 成本法概述,一、成本法的概念 成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、成本法的理论依据 卖方：生产费用价值论 买方：替代原理 归纳为： 卖方：愿接受的价格已投入的成本，否则会亏本 买方：愿付出的价格重新建造成本，否则自己建造,正常价格,第一节 成本法概述,三、成本法适用的对象和条件 成本法特别适用于那些既无收益又很少

2、发生交易的房地产的估价。 运用成本法值得注意的问题： 在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；即房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。,采用客观成本而不是实际成本；,在客观成本的基础上结合选址、规划设计等来调整；,在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。,第一节 成本法概述,四、成本法的操作步骤 1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 2.估算重新购建价格； 3.估算折旧； 4.求取积算价格。,第二节 房地产价格构成,土地取得成本；,开发成本；,管理费用；,销售费用；,投资利息；,销

3、售税费；,开发利润。,第二节 房地产价格构成,一、土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。 据开发商取得土地的途径分为下列三种： 通过在市场上“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费。 通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。 通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。,第二节 房地产价格构成,二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，实际中主要包括以下几

4、项： (1)勘察设计和前期工程费； (2)建筑安装工程费； (3)基础设施建设费； (4)公共配套设施建设费； (5)其他工程费； (6)开发期间税费。,第二节 房地产价格构成,三、管理费用 管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。 四、销售费用 也称为销售成本，是指预售未来开发完成的商品房或者销售已经开发完成的商品房的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用

5、或者销售代理费等。,第二节 房地产价格构成,五、投资利息 投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 1.应计息项目 包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。 2.计息周期 是指计算利息的单位时间。 3.计息期 起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。 4.计息方式 单利 复利 5.利率,第二节 房地产价格构成,例：存款额为1000元，期限为1年，如果一年按12%的利率计息1次，按半年6%的利率计息2次，按季度3%的利率计息4次，按月

6、1%的利率计息12次。 这四种情况下的本利和分别如下： 一年计息1次：1000(1+12%)=1120元 一年计息2次：1000(1+6%)2=1123.6元 一年计息4次：1000(1+3%)4=1125.51元 一年计息12次：1000(1+1%)12=1126.83元 名义利率：12% 一年计息1次：12% 一年计息2次：(1+6%)2-1=12.36% 一年计息4次：(1+3%)4-1=12.55% 一年计息12次：(1+1%)12-1=12.68%,第二节 房地产价格构成,六、销售税费 销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。可分为两类：

7、 (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加； (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 在估价时，该项通常是按售价乘以一定比率来估算。,第二节 房地产价格构成,七、开发利润 估算开发利润时应注意的事项： (1)开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费。 (2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 (3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。 (4)利润率是通

8、过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。,第二节 房地产价格构成,七、开发利润,开发利润的计算基数和相应利润率： 1.直接成本利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本) 2.投资利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用) 3.成本利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息) 4.销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。,第三节 成本法的基本公式,一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格-折旧,二、适用

9、于新开发的房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 新开发土地价格=取得土地成本+土地开发成本+管理 费用+销售费用+投资利息+销售税费 + 开发利润,第三节 成本法的基本公式,开发区某宗地的单价=(取得待开发土地的总成本+土地 开发总成本+总管理费用+销售费用+总投资利息 +总销售税费+总开发利润)(开发区总面积 可转让土地面积的比率)用途、区位等因素修 正系数 可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积 开发区用地总面积100% 例：某

10、成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。,第三节 成本法的基本公式,三、适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物折旧 旧房地价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑 物重新购建价格-建筑物折旧 旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧,第四节 重新购建价格的求取,一、重新购建价格的概念 重新购建价格，又称重

11、新购建成本。是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 注意： 重新购建价格是估价时点的； 重新购建价格是客观的； 重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。,第四节 重新购建价格的求取,二、重新购建价格的求取思路 (一)房地重新购建价格的求取思路 不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法求取； 将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新

12、购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。,第四节 重新购建价格的求取,(二) 求取土地的重新购建价格 通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新取得价格。也可以采用成本法求取土地重新开发成本。 (三)求取建筑物的重新购建价格 是假设旧建筑物所在的土地上除了旧建筑物不存在外其他状况维持不变，然后在此土地上建与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需一切合理、必要的费用、税金和正常利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给承包商的建筑工程价款，再加上发包人所必需

13、的其他支出及发包人的应得利润。,二、重新购建价格的求取思路,第四节 重新购建价格的求取,三、建筑物重新购建价格的求取方式 1.重建价格：也称为重建成本。是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。 2.重置价格：也称为重置成本。是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。 通常，重置价格低于重建价格。,第四节 重新购

14、建价格的求取,四、建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。 建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用 +销售费用+投资利息+销售税费+开发利润,单位比较法,分部分项法,工料测量法,指数调整法,第四节 重新购建价格的求取,四、建筑物重新购建价格的求取方法,(一)单位比较法 单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位作为比较单位，然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程

15、费，并对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。,第四节 重新购建价格的求取,四、建筑物重新购建价格的求取方法,(一)单位比较法,1.单位面积法：是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。 该方法主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物。 2.单位体积法：是调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位体积

16、建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。 该方法主要适用于同一类型的建筑物的单位体积建筑安装工程费基本相同的建筑物。,第四节 重新购建价格的求取,四、建筑物重新购建价格的求取方法,(一)单位比较法,例：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。,第四节 重新购建价格的求取,四、建筑物重新购建价格的求取方法,(二)分部分项法 是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立