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1、房屋专项维修资金使用管理 郑州嘉之睿物业服务有限公司 谢彦丰,Page 2,郑州市物业维修基金管理使用培训,一、维修资金的用途,二、维修资金的使用原则,六、维修资金的使用流程,五、维修资金的申请主体,四、严禁从维修资金中列支的项目,三、维修资金使用的必要条件,Page 3,郑州市物业维修基金管理使用培训,七、维修资金使用方案的制定,八、维修资金使用需要提交的材料,九、施工注意事项,十、应急维修几种情形,郑州市物业维修基金管理使用培训,一、维修资金的用途 （一）、共用部位和共用设施设备 房屋专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。 房屋共用部
2、位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 。,Page 4,郑州市物业维修基金管理使用培训,一、维修资金的用途 （二）保修期限如何确定 保修期按照建设部房屋建筑工程质量保修办法规定执行。 在正常使用条件
3、下，房屋建筑工程的最低保修期限为 1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用 年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 5、装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 保修期自竣工验收合格之日算起。,Page 5,二、维修资金的使用原则 房屋专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 方便快捷-应急维修机制。 公开透明-业主代表参与、重要事项公示。 受益人和负担人相一致-确定维修资金使用列支范围和费
4、用分摊原则。 费用分摊原则：由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比 例分摊。,Page 6,郑州市物业维修基金管理使用培训,三、维修资金使用的必要条件 使用业主交存的房屋专项维修资金，应当由房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 。（双三分之二）,Page 7,郑州市物业维修基金管理使用培训,四、严禁从维修资金中列支的项目 （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用； （二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； （三）应当由当事人
5、承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用； （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。,Page 8,郑州市物业维修基金管理使用培训,五、维修资金的申请主体 1、使用业主交存的房屋专项维修资金，业主委员会（相关业主）、或其委托的物业服务企业是申请人。 2、使用从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金，公有住房单位是申请人。 3公有住房售房单位不存在的，在出具社区居民委员会的相关证明后，可由其他申请人申请。,Page 9,郑州市物业维修基金管理使用培训,六、维修资金的使用程序 1、提出申请领取维修基金使用申请表 2、制定使用方
6、案并公示（公示期5天） 3、将维修使用项目清单报送给责任人进行审价、并要求进行前期现场勘查。 4、进行双三分之二业主签字表决，表决完毕后将表决结果和签字表进行公示（公示期5天）。 5、对施工单位进行公开招标、比选并将结果进行公示。 注意： 10万元以上的维修项目必须通过公开招标来确定施工单位 10万元以下维修项目在业主代表的参与和监督下进行比选； 6、提交资料进行核准。,Page 10,郑州市物业维修基金管理使用培训,六、维修资金的使用程序 提出申请制定方案审价公司审价维修前现场勘察业主签字（商品房）招标或比选施工单位提交资料进行核准（7个要件）签订合组织施工组织验收（施工单位、申请人、业主代
7、表） 公示验收结算维修后现场勘察提交后期资料划转资金卷宗归档,Page 11,郑州市物业维修基金管理使用培训,Page 12,提出申请并领取表,制定方案并公示,责任人安排现场勘查,对维修项目预算进行审价,进行施工单位确定（10万元以上招标；10万元以下比选）,申请人进行业主签字,提交相关资料进行核准， 签订合同进行施工,郑州市物业维修基金管理使用培训,七、维修资金使用方案的制定 申请人应当根据相关业主或物业服务企业提出的使用建议，制定使用方案。涉及多个维修项目的使用方案，可以按年度制定分步实施。制定的使用方案应当公示。 使用方案的内容应包括：小区的基本概况、维修项目清单、维修工程预算情况、施工
8、方案及实施时间、主要材料的规格、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围等 。,Page 13,郑州市物业维修基金管理使用培训,八、维修资金使用需要提交的资料 1.房屋专项维修资金使用申请表 2.维修和更新、改造方案 3.维修和更新、改造方案书面确认结果 4.维修和更新、改造项目维修前材料公示证明 5.维修和更新、改造项目预算咨询报告 6.招标或比选确定施工单位结果证明 7. 申请人、经办人有效身份证件。,Page 14,郑州市物业维修基金管理使用培训,八、维修后尾款划转需要提交的资料 1.维修资金尾款划转表 2.维修和更新、改造项目竣工验收和结算报告 3.竣工验收和结算
9、报告公示证明 4.维修和更新、改造项目主要材料变更清单 5.维修和更新、改造项目隐蔽工程验收记录 6. 划转尾款收款凭证。,Page 15,郑州市物业维修基金管理使用培训,九、施工注意事项 （一）施工单位的选择 维修施工单位可以通过招标或比选方式进行选择。 维修和更新改造费用在10万元以上的项目，通过公开招标方式选择施工单位，开标和评标,应当有业主委员会委员或业主代表的参与和监督。 维修和更新改造费用低于10万元的项目，申请人可以采取比选方式选择维修施工单位。参与比选的施工单位应不少于3家，比选的过程应当有业主委员会委员或业主代表的参与和监督。 招标、比选维修施工单位的结果应当由业主委员会委员
10、或相关业主代表签字认可，并公示。,Page 16,郑州市物业维修基金管理使用培训,九、施工注意事项 （二）维修施工合同 维修、更新、改造项目施工前，双方应当签订维修施工合同。 维修施工合同中应当明确约定维修工程 的质量保修内容和期限，具体标准按照 建设部房屋建筑工程质量保修办法 规定执行。,Page 17,郑州市物业维修基金管理使用培训,九、施工注意事项 （三）维修费用的确定 1、公开招标确定维修费用。 2、专业中介机构审价确定维修费用。 2、比选确定维修费用。 3、按维修后决算报告确定维修费用。 （四）质量安全管理 维修工程质量和安全管理，按照国家有关法律、法规和技术规范规定执行。要通过合同
11、明确责任。,Page 18,郑州市物业维修基金管理使用培训,九、施工注意事项 （五）隐蔽工程验收和竣工验收 隐蔽工程验收、主要材料变更、维修工程竣工验收，应当由业主委员会委员或业主代表签字认可。 竣工验收报告应当经业主委员会或业主代表签字认可，并公示。,Page 19,郑州市物业维修基金管理使用培训,十、应急维修几种情形 1、屋面、外墙防水损坏、渗漏严重须立即维修的； 2、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验是被责令停梯整改须立即维修的； 3、高层住宅供水主管道严重漏水，水泵泵体漏水，泵电机烧毁等，导致供水中断的； 4、楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的； 5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能性障碍，危及人身财产安全的； 6、消防系统出现功能性障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的； 7、其他严重影响使用安全和使用功能的。,Page 20,郑州市物业维修基金管理使用培训,谢 谢！,
