土地管理原理_1

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1、1,第二章 土地管理原理,2,内容提要,人本管理原理,对土地利用过程中的参与者的管理,系统管理原理,对土地管理机构和方法的管理,动态管理原理,对土地利用和土地关系的管理,管理效益原理,对土地利用目标的管理,3,人本管理原理强调，在管理的三个要素（管理者、被管理者、管理环境）中，应将人的因素放在第一位，坚持以人为本，即充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本。因此，应分析人的行为的根本动力所在，根据人的行为规律进行管理。,第一节、人本管理原理,4,人的行为都受人的动机支配，人的动机又是由人的需求决定的，这就是人的行为规律，根据此规律进行管理，就是管理的行为原理。,行为,目标,动机,需要,可见，行

2、为的最根本原因在于人的需要，为了满足某种需要，人要进行某种行为，于是，马斯洛提出了“需要层次论”。,生理需要,安全需要,社会需要,尊重需要,自我实现需要,1、行为原理,5,世界观是调节人们需要的重要因素，通过世界观的调节，就构成人们的思想，思想则支配人们的行为。,6,需求理论对土地利用行为的启示,人类需求的多样性决定了土地利用行为和方式的多样性: 耕地的多功能性：粮食、开敞空间和植被景观 人类需求的层次性决定了不同土地利用行为之间的位次性和时序性 一要吃饭、二要建设、兼顾生态 人类需求的发展性决定了人类要对土地利用行为进行不断的优化 土地要为人类提供更多的服务 人类需求的无限性具有诱发破坏性土

3、地利用行为的潜在危险性 土地的非理性需求,7,建房动机：房屋所有者和房屋需求者,调查案例： 村民被问及如果有足够的钱，他们是否愿意重建房屋。1994年以后的建房者大多数回答不会，而更偏向于商业投资、子女教育或用于购车。123户住在旧房里和1994年以前建房的人都说他们愿意重建。 子女住的房间不够；老房子废弃或不方便；留给儿子结婚用；作为遗产；老房子被征用；分家；想拥有更漂亮的房子；便于经商。,8,173户新建住房的被调查农户，大多数说他们建房是因为家庭维持、扩展和分化。为孩子提供住房是提到最多的理由。 尽管调查者反复说所有空间都是必须的，事实上新住房都有空置的房间，经常占总建筑面积的1/3。

4、当被问及超标建房的理由时，部分人说同邻居攀比。但主要是为儿子提供婚房，消除代际摩擦。 很少村民提到保护农地或农地转用的低成本。没有人愿意承包更多的农地，只要租赁权稳定，就增加他们的农业投资。没有人为新房占了农地而后悔，因为住房在农民心里是一项长期投资。,建房动机：房屋所有者和房屋需求者,9,影响农村建房的社会因素,少数受访者认为社区和邻里关系受住房建设影响。 大多数人认为，信任、社交能力、社区团结增强。 一半的受访者抱怨，住房建设增加社会纠纷，破坏社会凝聚力。 多数不赞成拆除旧房子，即使浪费空间，只能储藏和饲养家畜。,10,对住房建设和土地用途管制的态度,土地管理法颁布实施以来，申请、批准、上

5、报和监督越来越严，工作透明化和执行力度加大。受访者认为这有助于减少农村住房建设的速度和规模。如果按土地管理法实施，只有少数家庭能申请新的宅基地，住房建设必须取得规划许可。任何想重建住房的家庭必须提供所有权证书。,11,土地管理法在保护农地方面很大程度上是成功的，不仅是为潜在建房者设置障碍，而且使住房建设许可受到广泛理解和支持。虽然大多数村民说他们对土地管理法一无所知，但他们普遍认为中央政府应该控制农村建房，为穷人和后代保护土地。,对住房建设和土地用途管制的态度,12,没有人相信土地利用规则能得到公正的执行。他们说镇、村领导在处理其家庭和朋友的住房申请时，规避一户多宅的限制，产生了大量用于出租或

6、出售的房子和宅基地。 村民们表示怀疑，有些地方政府会继续批准在农地上建房。 这项研究的更重要意义在于，村民的住房目标与他们支持的农地保护原则或立法是违背的。,对住房建设和土地用途管制的态度,13,2、动力原理,14,2、动力原理,物质是第一性的，物质的存在决定人们的意识。因此物质动力是根本的动力。,当人们渴望生存所必须的物质时物质激励作用很大 当人们拥有一定的物质财富后激励作用的边际增长率递减。,15,精神动力是产生于追求精神上、心理上、事业上得到满足的内在动力。 竞争动力产生于竞争各方表现出来的差距 竞争动力产生于公平竞争的环境,美国心理学家维克托弗罗姆1964年在工作与激励中， 首先提出了

7、期望理论。,M=V*E,其中M表示激励强度。V表示目标的预期价值。E表示期望值,16,17,18,解决途径,明确界定公共利益，规范政府土地征用行为 提高土地征用补偿标准，完善土地征用补偿机制 赋予农民国民待遇，完善社会保障体系 建立有效约束机制，避免政府暴力潜能 打破政府土地征用垄断，允许非农建设用地入市,19,系统是由许多相互作用、相互依存的部分组合而成的具有特定功能的有机整体。,第二节 系统管理原理,一、系统管理的概念,20,21,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,层次性,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,整体性,目的性,一个系统中应针对不同

8、层级设置总目标和子目标,贯彻系统原理须把握住系统的三个环节：,层次性,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,整体性,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,层次性,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,整体性,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,一个系统的

9、各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,整体性,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,层次性,整体性,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,目的性,一个系统中应针对不同层

10、级设置总目标和子目标,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,整体性,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,整体性,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,层次性,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,整体性,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,目的性,一个系统中应针对不同层级设置总目标和子目标,整

11、体性,一个系统的各个部分应该是一个有机整体，部分服从整体,层次性,系统中各个部分有主次之分，形成有序的层次结构，从而影响工作效率,22,系统原理的主要内容包括5个方面，即： 1整体性原理 2动态性原理 3开放性原理 4环境适应原理 5综合性原理,23,2、系统思维的特点、系统理论对管理学的贡献,要求在实际工作中，不能孤立地看问题，必须用系统分析的方法，分析实际问题。 指导组织正确处理组织内部与外部、局部与全局、眼前与长远利益的关系。 运用系统分析的方法，确定正确的组织目标（中、长、短期目标）。 指导组织合理运用所需各种要素和资源。,24,二、整分合原理,整分合原理：现代管理要求在整体规划下明确

12、分工，在分工基础上进行有效的综合。 除了明确分工外，还要做到优化组合： 目标优化组合 组织优化组合 人才优化组合 环境优化组合,25,26,三、相对封闭原理,在一个管理系统中，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，即要通过反馈信息检验决策的正确性，同时作出新的决策。,27,28,第三节、动态管理原理,被管理对象始终处在动态变化中，管理系统本身也随着管理目标、管理对象、外部环境的变化而变化，因此，要注意了解其变化的趋势，掌握影响其变化的因素，从而提高管理的效率。土地管理的对象土地利用和土地关系就受到多个内外因素的影响，管理过程中必须掌握这些因素的变化，从而有效地指导土地利用。,1、动态相关原理,分

13、析系统内部各组成部分之间以及系统与外部环境之间的各种相关关系，了解相关信息，建立信息系统，协调各部分的关系，促进事物向预定目标发展变化，以取得管理的整体效应。,29,2、弹性原理,有效管理必须要依据系统内外条件和环境的变化随机应变，因此管理必须留有余地，保持充分的弹性。,管理科学考察的问题是大量的。因素众多，相互关系错综复杂，百分之百反映客观规律的管理是不存在的，所以要求管理留有可调节的余地。 由于社会、经济、技术的飞速发展，必然导致物质环境系统结构发生巨大变化。,30,弹性规划是指在规划的思路、指标体系以及指标值中制定一个中值目标，然后以中值目标为中心，制定合理的弹性上限和弹性下限，使土地利

14、用规划对不确定的市场经济环境拥有更强的适应性，从而拥有更有效的宏观调控能力。弹性规划是指规划应该具备对市场信息的变化做出迅速、灵敏的反应的能力，并通过与市场、土地需求、土地供给等要素之间的相互作用，调节土地供求，引导土地市场健康有序地发展。,31,建设用地空间管制的弹性原理,32,33,34,35,36,第四节 管理效益原理,管理的目的是为了获得效益，要求做到生态、经济、社会三大效益的统一，获得最佳的整体效益。,1、整体效益原理,使系统各组成部分相互作用，产生1+12的合力效应,系统功效的不守恒性是普遍存在的，它表现为整体能产生各部分所不具备的新性能、新功效、或使原有性能、功效增强、减弱或消失。 管理要避免出现“不放大”或“负放大”。 不放大：说明管理没有产生效益。 负放大：说明管理不但没有产生效益，甚至产生了负效益。,37,2、规律效应原理,任何事物的发展变化都要遵循客观规律，要获得效益，必须充分发挥各组成部分的优势，使系统整体获得尽可能大的效益。,任何一个系统，其组成部分都是相互依存、相互作用、相互制约的，它们的运动和发展都是有规律的。 管理要获得效益，必须充分了解构成整体的各组成部分相互间的作用，及其对整体的作用，通过对各组成部分的合理组合、配置、使用，最大限度地发挥各组成部分的积极作用，发挥各部分的优势，从而使整体获得尽可能大的效益。,