地价行政管理

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1、第五章 土地分配政策,【土地流转】指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。,土地流转政策的进程,土地农民私有、农民独立经营、集中,土地农民私有、集中经营、集中,土地集体所有、共同劳动、集中,土地集体所有、家庭承包、分散,土地集体所有、承包期延长30年、允许流转,土地集体所有、承包期延长至 长期、鼓励流转、加快集中,政策的前提,背景：国家经济发展到达新阶段，城市化迅猛发展，此时要求迫切拉动内需，但中国仍有8-9亿的农民，收入有限，且城乡二元制是的农民被困在土地上，需要新政策解放农民，而国家投

2、入资金有限，需要从土地本身解决。 现状：家庭联产承包，上交及税收存在压力，但承包地块小，难以集约化经营，个体资金有限，缺乏市场，技术，农村保障体系完善，大量农业人口进城打工，导致农田荒废。 另：个别地区实行隐形流转，缺少政策保障，容易被作为非农建设及其他不正当使用。,政策制定,依据：2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 土地的流转必须遵循三个基本的要求： 一是不能改变土地的集体所有权 二不能改变农业土地的用途 三是不能损害承包农户的权益,政策内容,按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式

3、流转土地承包经营权，在不改变土地的农用地性质前提下让农民以承包地入股的股份合作制，发展适度规模经营。 让土地成为农民财产性收入的重要来源，坚持集体所有，把土地产权分解成土地股权、经营权和使用权，让农民拥有股权，集体经济组织掌握土地经营权，土地租佃者享有土地使用权,以法规的形式将土地量化成股权、均等分给农民，成为可流动性的，带有社会保障性质的农民财产性收入的制度来源。 本质就是推进土地要素的市场化，土地可作抵押以获得资金。,政策实质,政策利弊分析,第一节 土地产权政策,一、土地产权概念 产权 土地产权,二、土地产权的特征,三、土地产权结构,指人们在一定条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的

4、核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法制体现形式。土地所有制决定土地资源的优化配置和合理利用，促进土地市场形成和发育，使土地资源的效益得以充分发挥的最根本的影响因素。,土地所有制度,是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度另一个重要组成部分。 土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得效益的权利，是土地使用制度的法律表现形式。,土地使用制度,土地资源产权是对与土地资源相关的一系列权利的总称，或称之为权利束；土地资源产权制度是指对土地资源产权的一系列安排及与之相关的政策和法规。,土地产权制度,土地产权的真正出现并切实地起作用，还与土地产权保护的成本有关。确定土地产权会产生

5、一种激励，鼓励人们更有效地利用稀缺的土地资源，更努力地劳动、节俭和积累，因而有利于经济和社会的发展。,土地产权制度对土地资源配置的作用：,共有土地产权,国有土地产权,指在共同体内的每一位成员都有 权分享共同体土地财产的权利。,在国有产权制度下，土地权利是由 国家的代理人来行使的。,土地 产权,私有土地产权,将土地资源的使用与转让以及收入 的享用权界定给特定的人,土地使用权出让合同,一 概念： 土地使用权出让合同，是指土地使用权出让人 与 土地使用权受让人 之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的 协议。 二 法律特征： 1 是一种民事合同 2 合同标的的特殊性 3 是一

6、种要式合同,三 订立的原则 1、遵守国家法律、法规和政策的原则 2、符合城市规划的原则 （1）使用者按照城市规划的要求开发、利用、经营土地。 （2）如改变，因当征得出让方同意并经有关部门同意。 3、坚持平等、自愿、有偿的原则,四 双方当事人的权利、义务 （一）出让人的主要权利 1、解除合同权 （使用人未按期限支付全部出让金） 2 、 要求违约赔偿权 3、 请求行政处分权 （使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用，请有关部门纠正、警告、罚款、无偿收回土地使用权 ） 4、收取土地使用权出让金的权利 5、 收回土地使用权的权利,（二）出让人的主要义务 1、依照出让合同的规定，提供土地使用权 （不同

7、于动产以实际交付方式转让。 登记；领证，取得使用权） 2、向土地使用者提供有关资料和文件 （位置、环境、建筑规划要求、环保、消防等） 3、保证土地使用权人取得的权利的义务 （即确保土地使用权人所取得的权利不被第三人追索）,（三）土地使用者的权利 1、解除出让合同的权利（出让与转让条例 出让方不依照合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可 请求违约赔偿） 2、要求违约赔偿的权利 3、享有占有、使用出让的土地 4、有依法转让、出租的权利 5、有权设置抵押权,（四）土地使用者的义务(4点) 1、交纳土地使用金的义务 （1）出让金由市场决定 （2）合同签定后60天内支付完出让金。可一次、

8、或分期支付 （3）支付完出让金后，登记，领证，取得土地使用权,2、按出让合同的规定、城市规划要求使用土地的义务 3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 4、土地使用期限届满，使用者负有返回土地使用权的义务,国土资源部:土地出让价款逾7600亿增30.5%,发布2006年中国国土资源公报显示，2006年全国批准新增建设用地40.43万公顷，同比增长15.3%。出让土地面积23.25万公顷，同比增长40.4%，土地出让价款总额7676.89亿元，同比增长30.5%。,07年起土地出让金收支两条线 不再成“小金库”,2007年开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。

9、在土地收益新分配中向新农村建设倾斜的同时，建立国有土地收益基金，专门用于土地收购储备。,土地使用权划拨,一 概念 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为,二 特征： （1）是一种具体行政行为（将土地使用权进行分配或调整） （2）是一种无偿的行为；但并不是不需支付任何费用（向原使用者支付补偿费、安置费，土地使用税） （3）可以有期限，也可无期限（除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限） （4）不可以转让、出租、抵押,三 土地使用权划拨的范围 （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基

10、础设施用地和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律行政法规规定的其他用地,四 划拨土地使有权的转让、出租、抵押 出让和转让条例45 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附作物所有权可以转让、出租、抵押：,（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 （2）领有国有土地使用证 （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明 （4）依照本条例的规定签定土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用金或者以出让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金 ,案 例 分 析,某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂

11、，向某县级人民政府申请用地 2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。 据此，请回答以下问题：,（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？ ,（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土

12、地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 （2）不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例的规定，工业用地最高年限为50年。,（3）该 工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。,土地征用法律制度,一、 国家建设用地的来源 国家建设

13、用地必须是国有土地，国家通过一定程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用 来源： 、将农村集体所有的土地征用为国有 、国家依法所有的土地 （）依法收回的建设土地使用 （）未利用土地改为建设用地,一 概念 （一）土地征用 土地征用是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为 理解： 1、属于国家或政府的特有权利 2、以公共目的为前提 3、以补偿为条件,（二）国家建设征用土地 、概念： 国家建设征用土地是指 国家因建设需要 运用行政权利把 农村集体所有土地转为国家所有的土地 、法律特征 （4点） （）征地主体的唯一性 征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权

14、向国家土地所有权的转化，是国家与集体之间的法律关系 （）征地标的的特殊性 只能是集体所有土地,（3）征地行为的强制性 是一种具体的行政行为，双方地位不平等，被征用的集体经济组织必须服从国家需要，不得阻挠 （）征地条件的补偿性 国家要给予集体适当补偿（土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费）,二 征用土地的审批权 年土地管理法上收了征地审批权，把征地审批权集中在中央和省级两级，其他各级人民政府无权审批征用土地（第条） （一）、权限 征用下列土地，由国务院批准： （）基本农田 （）基本农田以外的耕地超过公顷的（折合 亩）,（）其他土地超过公顷的（折合1亩） 征用以上规定以外的土地的，

15、由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案 征用农用地的，应办理农用地转用审批。 其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不在另行办理征地审批。,经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不在另行办理征地审批。超过征地审批权限的，应当另行办理征地审批手续（即经国务院批准）,三 土地征用补偿安置 国家征用土地，按照被征用土地的 原用途 给予补偿。 原则：使被征用土地单位的农民生活水平不降低。 计算标准： 照顾差异（地方） 区别对待 公平合理 灵活掌握,（一） 征用耕地的补偿费 1 土地补偿费 标准： 征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前

16、三年平均年产值的6至10倍。 2 安置补助费 （1）按照需要安置的 农业人口数 计算。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。,需要安置的人口数= 征用的耕地数量 平均每人占有耕地的数量（征地前被征用单位） （2）标准： 为该耕地（指的是当地而不是被征用的这块地）被征用前三年平均年产值的 4 至 6 倍。 （每一个需要安置的农业人口的安置补助标准） （3）限制：每公顷的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的 15 倍。,3 地上附着物和青苗补偿费 （1）地上附着物是指依附在地上的建筑物及其设施。 注意问题：征地方案确定后新建的附着物，不予补偿。 标准：由省、自治区、直辖市规定 （2）青苗补偿费是指对正处于生长阶段、尚未成熟的