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1、土地管理学,天津城建大学,课 程 结 构,总,分,总,绪论,土地管理原理,土地管理的一般过程,地籍管理,土地权属管理,土地利用管理,城市土地市场管理,土地管理的内容,土地管理方式,土地信息管理,港台及国外土地管理,第一章 绪论,内容提要,土地的基本概念,土地、人口、环境与可持续发展,土地管理基本概念,土地管理学的研究对象和研究方法,第一节 土地概念及特性,土地的涵义，主要有以下几种： 土地与土壤同义。 土地是指地球表面的陆地部分，是由泥土和砂石所堆成的固定场所。 土地是指地球表面陆地和水面，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，还包含人类活动的成果。 土地就是自然，土
2、地的范围包括地球表面的水、陆、空气等自然物，及光、热引力等自然力。 土地是立国的要素。一个国家的土地、人民和主权共同构成立国三要素。这里的土地是指一国领土范围内的全部土地，包括陆地水域和领海的海域。 土地是指设置管辖权和所有权的地球陆地表层（含海岛和内陆水域）。,第一节 土地概念及特性,一、定义,指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。,土地内涵的变化过程：,土壤,地球表面的陆地,内陆水域,陆地、内陆水域和海洋,在土地这个综合体中，土地质量和用途取决于全部构成
3、要素的综合影响，离开了整体，各个单独的组成要素都不能理解为土地。,土地包括人类过去和现在的活动成果,土地是自然的产物,土地是地球表面具有固定位置的空间客体,从本质特征看，土地生产力，土壤肥力。,从形态结构看，土地是地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，土壤只是地表层的一部分。,二、相似概念的区别,土地和土壤,土壤是指地球陆地表面具有肥力、能生产植物的疏松表层。而土地的含义更广。,土地与国土,国土是指一国主权管辖内的版图，包括领土、领海和领空，不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括资源与环境两部分。,土地与景观,景观是土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气和物理化学作用紧
4、密联系的综合体，其基本特征是大气候和地理地质条件的统一。,二者最大的区别在于，景观只考虑自然地理因素的作用，极少考虑社会经济因素的影响。,三、土地的二重性,土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，有经济（价值）和法律（独占性）意义。,土地资源,作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。,土地资源，是一个“发展”的概念，即使现在无利用价值的土地，随着科技的进步、人类需求的多样化，将来可能会有用，可能变为宝贵资源。因此，土地资源也可理解为，经过投入，可获得收益的土地。,土地资产,是指土地财产，即
5、作为财产的土地，具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，其重要属性是有限性、有用性、可占用性和具有价值。,土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，也包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、占有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体。,土地与地产的关系: 土地不一定完全是地产,而地产必然属于土地,四、土地的功能,负载功能,土地能将生物与非生物负载其上，成为地球一切生物与非生物的安身之所。,养育功能,土地具有肥力，具备适宜生命生存的氧气、
6、温度、湿度和各种营养物质，使各种生物得以生存、繁衍。,仓储功能,土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、天然气、水力等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类生产、经济的发展提供了必不可少的物质条件。,提供景观的功能,土地自然形成的各种景观，如群山、大海、瀑布、清泉等，为人类提供了丰富的风景资源。,储蓄和增殖的功能,土地作为资产，随着对土地需求的不断扩大，其价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得储蓄和增殖的功效。,五、土地的基本特性,自然特性,土地是自然的产物,土地面积的有限性,土地，作为生产资料，与其他生产资料相比，有自然、经济、社会三方面的基本特性。,土地不是人类劳动的产物，它
7、的产生与存在不以人类意志为转移；而其他生产资料几乎都是人类劳动创造的。,土地的面积为地球表面积所限定，地质活动和人类活动可能使水域变成陆地，山地化为平地，坡地变为梯田，不断改变着地球表面的形态，但土地的总面积始终未变。在现有的科技条件下，人力不可能创造土地、消灭土地，或用其他生产资料代替。,土地位置的固定性,土地质量差异的普遍性,土地利用的永续性,土地的绝对位置是固定不变的，地块之间也不能互相调换位置，这使土地利用受到很大限制；但土地的相对位置是可变的，即随着社会经济的发展，土地的区位状况可以改变，这对土地利用及地价具有重要影响。,土地是自然的产物，不是人类按统一标准制作的，不同土地单元具有不
8、同的自然、区位条件。因此，土地利用要因地制宜。,土地是可更新资源，在农业利用中，通过施肥、灌溉、轮作等措施，可使土地肥力处于周而复始的动态平衡中；在非农业利用中，不会磨损、陈旧、丧失有效性，在维持土地功能的前提下，可以永续地利用。,经济特性,土地经济供给的稀缺性,土地用途的多样性,土地的经济供给，指在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象。,此特性具有相对性，是相对于某种土地用途而言的，即用于某种用途的土地面积是有限的。因此，应节约、集约地利用土地。,土地用途包括住宅用地、工业用地、商业用地等。一块土地可同时适用于几种用途，也可从一种
9、用途转换到另一用途，但应坚持最佳用途和最大经济效益原则。,土地用途变更的困难性,农用地与建设用地之间的变更是单向、不可逆的；,农用地、建设用地内部的用途变更，要受地质条件、土地质量、利用时间等因素的影响。,土地增殖性,在土地上追加投资的效益具有持续性，不会随着时间的推移而折旧、报废。,土地报酬递减的可能性,在技术不变的条件下，对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。见下例,例：一城市建筑规模的研究结果显示，在一块价值150万元的土地上建造不同楼层的建筑，获得的投资利润率呈抛物线变化趋势，先增后减(如右图)。,社会属性,人类在利用土地（占有、使用、收益、分配）的过程中，形成人与人之间的
10、某种生产关系，这是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。,第二节 土地、人口、环境与可持续发展,一、土地与人口的辨证关系,主要表现为土地的供求关系。,土地满足人类的需求，人类生产、生活对土地产生重要影响。随着人口增加，对土地的需求日益增长，但土地供给是有限的，形成了人地矛盾。,二、人地比例关系的变化与环境问题,人口增加、城市扩张、耕地锐减,粮食、环境问题,表现为土地承载力问题,因此，在土地利用中要协调好耕地与城市建设用地的关系，从而实现“吃饭”与“建设”的协调。要努力提高土地利用的科技水平，提高土地的承载能力，缓解人地矛盾，避免土地利用对环境的破坏。,公元476年，以西罗马帝国灭亡为标志
11、的古代史结束时的世界人口仅4亿； 经过1000多年，到1804年时，才达到10亿； 到1930年，世界人口却达到了20亿； 1960年增至30亿； 1976年又猛增至40亿； 1987年突破了50亿； 1999年10月12日已达60亿。 2011年10月突破70亿。 可见，自1804年起人口增长的速度在逐渐加快，每增加10亿人口的间隔时间分别为126年、30年、16年、11年。 目前，世界人口仍在急剧增长，全世界每秒钟大约出生4.3人、每分钟大约出生259人、每小时大约出生15540人、每天大约出生37万人、每年增长约8296万人。,我国人口增长情况与世界相类似： 清朝初期1760年有2亿人口
12、 1900年为4亿 1954年为6亿 1969年为8亿 1981年为10亿 1989年达11亿 2011年13.7亿 自1760年，每增加2亿人口的时间间隔分别为：140年、 54年、15年、12年。 在人口迅猛增加的同时，耕地面积却不断减少。据统计，1986年的耕地面积与1957年相比，减少了约1500万hm2，平均每年减少50万hm2左右。1985年减少耕地100万hm2，达到高峰。此后，由于贯彻中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知，耕地减少趋势有所缓解，但1986年耕地面积仍然减少了62.4万hm2，1987年减少34万hm2。目前，我国人均占有耕地面积已由1957年的0.1
13、7 hm2，下降到0.09 hm2（统计数）。,人口猛增，耕地锐减是造成粮食和环境两个问题的直接原因。 大量事实说明，人均耕地数直接影响人均粮食占有量。虽然人均粮食占有量还受单位面积产量水平的影响，但在目前农业技术水平下，单位面积产量不可能有戏剧性的突破，因此，人均粮食占有量的主要影响因素是人均耕地面积。 例如，加拿大，人均耕地1.85 hm2，粮食单产虽仅2055kg/hm2 ,人均粮食占有量却高达1704kg，名列世界前茅。日本，人均耕地0.04 hm2，虽然粮食单产高达4845kg/ hm2，但人均粮食占有量仅113kg。 我国属于人多耕地少的国家，人均耕地0.09 hm2（按土地详查数
14、为0.106 hm2），粮食单产每公顷4500kg左右，人均占有粮食量1984年接近400kg，近年来达到440kg左右，但距公认的粮食基本解决的标准水平（即人均500kg）还相差甚远。,PRED(population resources environment development)成为当今世界人们密切关注的四大问题。 1968年，罗马俱乐部建立并确定“全球问题”和“人类困境”研究的理论框架 1970年4月22日，由丹尼斯海斯为首，在美国掀起保护环境和地球的声势浩大的群众运动。 1972年6月5日，联合国在斯德哥尔摩召开人类第一次环境会议，会议发表人类宣言，提出“只有一个地球”的口号。本次
15、会议确定4月22日为“地球日” 1972年27届联大把6月5日定为“世界环境日” 1973年，联合国建立环境规划署，各国开始建立环境保护机构。 1987年，世界环境发展委员会主席，前挪威首相布伦特兰夫人，在我们共同的未来研究报告中，提出“可持续发展概念” 1992年，联合国环境与发展大会通过里约热内卢宣言和21世纪议程，可持续发展的概念得到广泛认可和接受。 1994年，我国政府制定并颁布了中国21世纪议程中国21世纪人口、环境与发展白皮书，这是对21世纪议程的国际级的相应和承诺。,三、土地、人口、环境与可持续发展,三、土地、人口、环境与可持续发展,树立可持续发展观,实现土地、人口、环境、经济的
16、协调发展,建立土地、人口、环境组合运作模式,使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩,实行以预防为主的环境政策,将土地资源利用的外部性内在化,人们利用土地从中获益，但由此造成的资源退化、破坏、环境污染，转嫁给了社会、未来和自然界，而乱垦滥用的责任人却不承担任何损失，这种外部性是造成土地、人口、环境系统失调的基本动因。外部性内在化，要将破坏土地资源与环境的代价由责任人承担，从而使合理利用和保护土地资源与环境，成为人们的自觉行为。,四、加强土地资源管理的措施,实行有控制的人口转变,消除贫困,要使人口规模和增长率与土地人口承载力、人均社会福利最大化相适应。,贫困是人类环境系统恶化的重要动力。,贫困使穷人不得不掠夺式地开发资源，致使环境恶化，从而又导致贫困地区更加贫困，形成恶性循环。,实现土地资源（特别是耕地）供求平衡，使各区域的耕地总量不减少,建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度,实
