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1、松江新城市场报告,松江新城概况,区域位置 区域人口 城市规划 城市经济,区域位置,松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上海市中心区40公里，沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、同三国道等干线,形成纵横交错的道路交通网，是上海西南的重要门户。 松江区辖有10个镇、4个街道。全区有86个居委会，140个村委会，,松江区,市区,松江新城,松江新城由城市中心区、副中心区、交通枢纽区和居住区组成。高密度的城市中心区包括商业金融、文化会展、旅游、办公及交通中转等设施。,沪青平高速,沪杭高速,嘉金高速,区域人口,2001年1月5日，上海发布市府一号文件，提出构筑特大型国际经济中心城市城
2、镇体系，重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战略构想。松江新城就是其中的“一城”， 60平方公里土地分两期开发，人口规模达到74万。 2011年，全区常住人口165万人，比上年增长4.3%。其中，外来常住人口100.28万人，增长7%；本市户籍人口64.72万人，增长0.3%。,松江新城规划形成“一带、四片、两廊、三心”的空间格局,城市规划,两廊：为沿油墩港和洞泾港形成两条生态走廊在东西两个工业科技园区与新城生活之间形成有效隔离,一带：沿南北向的人民路形成新城的公共活动发展带,三心：分别为核心组团内中央绿轴两侧、老城组团内中山路-人民路两侧、南永丰组团内玉阳路-人民路两侧,北片区,南片区,四片
3、：为新城北片区、新城南片区、工业园区和科技园区。,城市规划,新 城 区,老 城 区,新城北片区包括了核心组团、大学城组团和茸北组团 新城南片区包括老城组团和新拓展的南永丰组团、华阳桥组团,城市规划,北片区板块分布,9号线,城市规划,轨道交通9号线南延伸至松江南站，在新城范围内设置五个站点；轨道交通22号线（金山支线）在松江新城工业园区内设立车墩站,对外道路与公路系统规划形成“井”字形高速通道网络：绕城高速（G1501）、沈海高速（G15）、沪昆高速（G60）和申嘉湖高速（S32），规划对区域出入匝道进行整体平衡，增设沈海高速车墩立交的北向连通匝道,城市经济,2007-2011年松江区GDP,2
4、011年松江区第一产业实现增加值8.08亿元，比上年下降1.5%；第二产业实现增长值610.06亿元，下降2.6%；第三产业实现增加值316.02亿元，增长8.7%。二三产业共同协调发展，全年三产增加值结构比重为0.9:65.3:33.8。,2010-2011年松江区工业产值比重,松江区主要产业为电子制造和出口加工,城市经济,房地产投资增幅平稳、对土地款依存度降低、结构日趋合理,2011年松江区共完成房地产开发投资168.83亿元，同比增长9.8%，房产投资已由波动性增长逐步趋稳 。 从松江区房产投资的构成来看，建设工程投资为104.57亿元，同比增长17.5%，安装工程投资为10.96亿元，
5、增长19.3%，设备工程购置投资为0.54亿元，下降21.7%，其他类投资为52.77亿元，下降3.9%，结构分布更趋合理。,宏观市场,土地市场 商品房市场,土地市场,2009年和2010年松江土地出让面积迅速增大，2011年至今出让土地面积下滑速度较快 2011年松江新城出让土地以配套商品房和商业办公用地为主，住宅用地趋于饱和，可开发用地不多 2008至2011年土地价格处于上升阶段，前期正是处于松江新城大力发展阶段，而目前土地价格趋于平稳阶段,土地市场,2008年-2011年各类土地出让面积和楼板价,元/（）,（）,2008年处于全球性的经济危机，房市和股市在价格上严重受阻，出让土地稀少
6、09年楼市逐渐回暖，至2010年出让土地面积大幅增长，其中以住宅为主，商业和办公用地都有明显增幅态势，楼板价也呈现上升趋势 2011年由于房产政策的大力调控和土地资源有限，出让土地面积明显减少,商品房市场,2009年底地铁9号线通车，半小时可直达经济圈，当时市场价格较低，使当时房产需求量达到顶峰 2010年实行新一轮房地产市场调控政策，限购限贷和增加首付比例等一系列政策导致需求量明显下滑 由于2011年供应远大于需求，各楼盘采取各种优惠手段，使2012年至今的成交均价回落至2010年水平 随着松江各方面配套的完善，08年至11年的成交均价也大幅提升,商品房市场,2011年，全区商品房竣工面积2
7、01.35万平方米，同比下降11.7%，但空置面积达122.25万平方米，同比增长91.7%，环比三季度增幅提高21.4个百分点，竣工速度放缓、空置面积增幅持续高位则表明在限购、限贷等政策影响下，房产市场库存商品房去化率偏低 。,商品房竣工速度减缓，但空置面积增幅仍在高位运行,区域市场,土地分布 土地总表 住宅市场 别墅市场 办公市场 商业市场,土地分布,2010-2012年松江新城土地分布图,土地总表,2010-2012年松江新城土地总表,住宅用地,商办用地,住宅市场,市场概况 板块分布 项目总表 户型配比 面积分布 去化分析 客源分析 个案分析,市场概况,松江新城住宅供求与成交均价,时间,
8、房价上升到5000元/平方米 新城理念及轨道规划利好深入人心，江浙沪投资客占绝对比例，同时与市区楼盘的价差吸引少量市区青年自住客,07年房价一路高歌猛进，均价接近6000元/平方米，07年全年集中消化既往存量房 地铁通车带来市区自住客数量增加,08房市股市“熊市”和第三季度全球性经济危机全面爆发，价格上升受阻，控制在7000左右，入住率低，空城现象明显,09年楼市回温价格持续上涨，9号线轨道交通住房以青年住户为主，价格稍有提升，入住率增加,2010至今尽管调控等影响限制了客户的购买条件，降低了成交量，但价格出现于调控反向反弹，增速迅猛，均价达14500元/平米，目前处于平稳状态,基础起步阶段,
9、全面启动阶段,快速发展阶段,理性回归阶段,房价在3千元/平米左右，松江本地自住需求为主,板块分布,松江新城住宅区域板块,南片生活区,英伦风貌休闲生活区,东部生活区,中部多功能生活区,西部低密度生活区,靠近轨交9号线，交通便利，商业配套比较齐全，以小高层公寓为主,松江新城行政和商业中心，商业配套比较齐全，以高层公寓为主,靠近佘山地区，以低密度的混合型住宅为主，大部分为独栋别墅,以泰晤士小镇为中心的英伦风格住宅区，以多层、叠加联排别墅为主，目前在售项目基本为小高层,松江新城最早建设区域，生活设施比较缺乏，区域内以多层和高层公寓为主,项目总表,松江新城东部生活区,绿地蔷薇九里 小高层 2R：87-9
10、2 18500元/,龙湖佘山公馆 高层 复式：82-92 15500元/,三湘四季花园财富广场 小高层 1R：56-66 14000元/,怡林花园二期 小高层、高层 2R：86-90 14000元/,东部生活区在售项目基本以小高层住宅为主 目前在售项目均价为14000-16000元/之间，主力户型基本在83-92平米之间的两房房型，适宜刚需群体 由于项目在地铁9号线附近，小户型面积居多，所以目前大部分项目去化率达到90%以上,项目市场,松江新城英伦风貌生活区及中部多功能生活区,辰弘佳苑 小高层 2R：105-116 13000元/,名仕豪庭二期 铂领HOUSE 小高层 2R：86-91 120
11、00元/,东鼎名人府邸 高层 2R：89-91 18000元/,英伦风貌生活区在售项目基本以小高层住宅为主 目前在售项目均价为12000-13000元/之间，主力户型基本为两房房型，面积集中在86-116平米之间, 中部区域在售项目为高层，主力户型也是89-91平米的两房，可是均价比英伦地区高出5000元/平米左右 由此可见，中心区域价格远超周边其余楼盘,松江新城南片生活区,项目市场,万科金色华亭 小高层 2R：89-90 14800元/,维罗纳贵都 小高层 2R：89-91 15800元/,玉龙苑 小高层、高层 3R：136-144 14200元/,嘉禾名邸 多层、小高层 2R：88-91
12、16000元/,同济城市雅筑 多层、小高层、高层 2R：81-93 17000元/,汇民轩 多层、高层 3R：139-149 13500元/,云间名门天御 高层 2R：86-96 17000元/,南片生活区内位于老城区产品类型多样化，南部地区以小高层为主 目前在售项目均价为14000-17000元/之间，主力户型基本在90平米左右的两房房型，适宜刚需群体,户型配比,松江新城户型配比情况,松江新城目前所有在售住宅项目两房户型占总比例的48%，可见目前松江新城开发商主要针对客户群体为刚需客户，其次是三房户型，针对改善型住宅客户；这两种房型目前成为松江新城主导产品，其余一房与四房户型所占比例甚少,松
13、江新城在售房源面积分布,面积分布,由图可见，松江新城主力户型面积基本在85-93平米之间，面积段较为集中 三房面积分布较为分散，120-135平米范围内基本为三房户型 目前小面积户型推出已日益增多，开发商更加贴近市场需求，针对刚需客户群体 目前市场上一房的小户型公寓较为稀缺，较受单身白领喜爱,去化分析,松江新城在售项目去化情况,由图可见，松江新城区域内两房去化套数占总比例的49%，多达1435套，而一房和复式的去化率较高，都在90%以上，说明目前松江新城购房客户以刚需群体为主，主要需求一房和两房的小面积户型,目前松江新城东区客户主要依托4种模式进行导入，即交通导入型、旧城导入型、高校导入型、配
14、套导入型：,客源分析,松江新城客源分析,自住客（30%） “ 新城交通便利、房价低，居住空间大”； 投资客（2%） “新城规划好，大学生和轨道交通带来的人流，房子买卖出租都不愁； 投资兼自住客户（20%） “为子女上学作投资，升值潜力也被看好，投资自住两相宜” 港澳台及境外客户（3%）“看好新城的未来发展，投资或短期自住”,1,细分客户,2,3,4,交通导入型（55%） 主要是通过轨道交通导入,旧城导入型（25%）,旧城自住客（20%） “这里环境好，配套也跟上了，而且子女读书也不用愁，房价稍贵” 旧城投资客 （5%） “大学城开发，9号线通车，人气虽时间上升，未来升值空间大”,高校导入型（1
15、0%）,因在高校工作导入进来,配套导入型（10%）,因在新城核心商区工作导入到本区域,松江新城客源细化分析,客源分析,绿地蔷薇九里由36栋11-12层的高层组成及90墅组成,项目概况,绿地蔷薇九里,高层住宅,90墅,绿地蔷薇九里位于上海市松江新城嘉松南路广富林路口，项目占地约18.6公顷，地上总建筑面积25.96万平方米，与轻轨9号线松江大学城站隔街相对。致力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场于一体的醇正英伦风格居住区。,个案分析,项目规划,绿地蔷薇九里规划图,绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由32栋1112层住宅组成，联排别墅沿地块西南部呈鱼骨
16、式紧密排列,高层社区打破传统封闭的邻里层次，以步行距离为尺度，将空间分为三个层次，次街入口的第一级空间、组团入口的第二级空间，单元入口的第三级空间，从公共空间自然过渡到私密空间。,联排90墅：地上三层，地下一层附送阁楼,小高层住宅由32栋1112层住宅组成,个案分析,2+1房92.,面积段分布及去化情况,两房88,户型正气，南北通透； 双飘窗增加空间利用 率，卫生间为暗卫,南北通透；双飘窗设计 厨房正对入户大门，卫生 间正对餐厅就餐环境不 佳，且卫生间为暗卫,个案分析,户型分析,项目去化率较高，基本都在90%左右，而去化速度最快的为两房87-92平米。,别墅市场,松江新城别墅市场供求与成交均价,2009-2010年松江新城版块内别墅市场基本上处于供不应求的现象，而2011年成交量迅速萎缩，供求比为2.9:1，主要因为市场调控政策影响，对需求客户的限制条件太多，导致大部分客户处于观望阶段 2008-2010年松江新城板块内别墅成交均价一路攀升，直至2010年
