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1、2012年第一季度大连房地产市场研究报告,瑞安集团大连公司 DaLian.04.2012,目,录,宏观市场分析,整体楼市表现,细分区域分析,土地市场分析,政策篇,城建篇,房企篇,东部 中心,甘西 甘北,泛星海 高新,旅顺,金州,宏观市场分析,Part 1,政策篇,Part 1.1,1月26日，为巩固和扩大调控成果，政府出台了新的房地产调控政策“新国八条”，新政策扩大了限购城市的范围，将二套房首付比例提升至六成，并严格信贷标准，加码税收费用，内容更加细化，调控力度更强。随后各大城市纷纷出台相关细则，一线城市的执行力度较强，二线城市则相对温和。 连版限购细则3月1日出台，3月28日正式执行，范围仅
2、局限在市内四区和高新，旅顺、金州新区和北三市则不受限购影响。按常理推算局部区域的限购会推火不受限购的其他区域，但事实并非如此，原因：一是大连本地居民至今对“地角”十分看重，二是大连的限购政策还有灵活的因素，在市内购房仍有投资空间。,“新国八条”的出台标志着楼市限购政策的全面升级，连版细则相对温和，主城区是限购对象，新城区则不受影响,今年第一季度，央行三次上调存款准备金率，加之去年，央行已经九次上调该率，目前存款准备金率已达20%这一历史高位。 存贷款基准利率、个人公积金贷款利率也多次经历相应上调。截止3月底，存贷款基准利率分别为3%和6.06%，5年起贷款利率为6.6%，五年期以上和五年期以下
3、（含五年）个人住房公积金贷款利率分别为4.5%和4% “三率齐发”的目的:一方面是应对屡创新高的CPI，一方面是想进一步削弱不尽如人意的楼市泡沫。,三率齐发：旨在“抗通胀，降房价”,3月16日，国家发改委发布了商品房销售明码标价规定的通知。 规定要求：从5月1日起，商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。 目的：切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题
4、。,发改委新规要求商品房“明码标价”，根除“坐地起价” ，这把“双刃剑”有利有弊，既会有效抑制房价的恶意上涨，也会使房地产开发商和运营商面临更严峻的挑战,国家发改委通知：降低部分建设项目收费各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费,3月23日国家发改委印发关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知。 规定要求：一、降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费；二、规范并降低施工图设计文件审查费；三、降低部分行业建设项目环境影响咨询收费标准；四、降低中标金额在5亿元以上招标代理服务收费标准，并设置收费上限；
5、 五、适当扩大工程勘察设计和工程监理收费的市场调节价范围；六、各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度。 目的：为贯彻落实国务院领导重要批示和全国纠风工作会议精神，进一步优化企业发展环境，减轻企业和群众负担，适当降低部分建设项目收费标准，规范收费行为。,城建篇,Part 1.2,大连城市配套设施不断升级，环境优化，将吸引更多高端客群前来置业，区域商业发展前景向好，房价势必会有强劲的上涨动力,大连是辽宁沿海经济带发展的核心和龙头，区域交通枢纽地位不可替代，城市升级会吸引更多的外地人口前来置业，路网发达也必将正面影响区域房价,大连今年继续加快建设脚步，加大商品房和保障性住房的有效
6、供应，确保能够满足不同人群的购房需求，同时加速旧区改造工程建设，提升大连的整体形象,房企篇,Part 1.3,首季度重点发展商在大连市内拿地动态,2月25日，中海在香港注册的东豊有限公司在高新园区摘得两块地，分别是高新区七贤岭高能街北侧、广贤路东侧地块和高新区七贤岭高能街北侧、敬贤路东侧地块，总建面23万平方米，成交总价8.8亿元。,2与25日,香港蒲项建设（中国）投资有限公司摘得高新高新区七贤岭高能街东侧、旅顺南路北侧地块，建面18万平方米，成交价6.25亿元。,中海,蒲项,华润,3月23日华润以总价23.38亿元摘得“甘井子区中华路北侧、山东路两侧”地块，总建面68.2万平。,保利,保利东
7、港项目，大型综合商业项目。目前只是协商阶段，总占面37万平，建面约90万平。,土地市场分析,Part 2,2012年开年首季度土地市场供应充足，挂牌土地总共32块，供应土地占面170.67万平，环比2010年首季度上涨56.13%。其中住宅用地居多，占比51.42%,2012年首季度土地市场成交火爆，共有25块土地成交，总成交金额约88.34亿元，成交均价3258元/平，同比下降38.5%，原因是2010年首季度摘牌土地性质全部是住宅用地，2012年首季度摘牌土地有部分工业用地和商业用地拉低了成交均价,虽然土地市场活跃，但是开发商拿地谨慎，大部分地块均已底价成交。在“公租房的配建比例将作为竞拍
8、的一项重要内容”与“政府的竞房价，限地价”双重压力下，开发商的观望情绪更加浓厚，出手更加谨慎，如此的理性拿地致使土地整体溢价率偏低。 虽然土地放量很大，未来5年内土地的逐步消化会使住房供应量逐渐增加，但是在短期内不会迅速增长，一方面是因为土地消化需要过程；另一方面是住房供给迅速加大会拉低房价；此外，限购政策的不断推进，客户观望情绪的不断加深，致使开发商一直在“投石问路”，小步开发。,土地市场评析：,大连住宅市场整体概况,Part 3,政策将处于长期化，常态化，11年市场很难出现大幅回升态势，供销比将基本维持在45%左右，整体保持稳定,受政策调控等因素影响，本季度可售量及成交量都呈现了下滑趋势，
9、但供销比相对比较平稳。 11年政策调控将贯彻始终，致使大连市内住宅市场很难大幅回暖，但随着下半年住宅新增量的增加，成交量将会有所回升，整体供销比基本维持在45%左右。,整体上看，住宅可售量较为稳定，但在新政影响下，开发商出现一定观望，新增量有限，随着项目的逐步入市，二季度可售量将上涨30%左右,本季度可售量为119.28万平方米，环比上月下降了21.79%，但同比上涨了6.37%。 受新政影响，开发商出现一定观望，多采用小量加推方式，部分项目延期入市，使本月新增量有限，。,从历年来看，大连住宅市场成交量受新增影响较明显，本月成交量仅18.67万平方米，在2月份过春节的情况下，环比仅上涨了6.5
10、%,2012年初随着新政的重磅出击，大连住宅房地产市场表现为一段时间的观望期，但为抢政策落地的时间差，部分客户出手购房，这也使3月成交量略有上涨。 在4月房展会的推动下，以及随着项目的陆续入市，预计未来2个月成交量会有所上升。,受政策等因素影响，大连住宅市场成交价格呈现震荡上涨，但整体保持稳定,本季度价格。 此次政府调控力度空前，致使价格上涨动力不足，整体保持平稳。,细分区域,Part 4,东部区域,2012年一季度东部区域在售商品房住宅项目有12个，总建筑面积144.06万平方米；形象展示商品房住宅项目有3个，总建面积为31.7万平方米；新开盘项目仅为嘉和广场,在售,待售,万达公馆,上方港景
11、,骊高新世界,嘉和广场,良运四季汇,金广东海岸,万隆托斯卡纳,卡纳意乡,大连中心裕景,明秀山庄,东港第,明秀庄园,汇邦中心,东部区域可售量环比大幅下降，主要原因来自政策影响，政策的接踵而至打乱了开发商的推盘节奏，区域房地产市场“气候”异常，可售量大幅下降,2012年一季度，东部区域整体可售量为17.55万平方米，环比下降48.87%。 2010年一季度可售量多达34.33万平方米，在数量上远超2012年一季度。究其原因一方面，2009年楼市热销，开发商热情高涨，纷纷加推新房源，导致2010年供应量激增；另一方面，步入2012年调控政策不断升级，开发商推盘谨慎，放慢推盘节奏试探市场行情，导致一季
12、度供应量大幅下降。 东部区域以高端产品为主打，区域内产品单价高、品质好，整体消化周期较长。多重政策的影响，预计未来一段时间开发商会继续试水，一些未开盘的项目也会主要以积累客户为主，谨慎开盘，因此区域可售量不会出现太大的转机。 虽然未来一段时间入市项目较少，但区域内可售房源相对区域的消化速度仍比较充足。,目前可售量主要集中在以下几个项目中,2012年伊始，各类政策如雨后春笋般冒了出来，政策的影响，导致区域消化量大幅下滑，一季度环比下降56.2%，楼市的“严冬”，让我们感到丝丝寒意,2012年一季度东部区域整体消化量为3.64万平方米，环比下降56.2%。一季度由于新政影响，各大开发商放慢推盘节奏
13、，静观市场风云变幻。在这种多重政策“发酵”夹击下，不少开发商步调有些“错乱”，购房者更是小心谨慎，过市场观望氛围浓厚，区域成交量大幅下滑； “限购”让购房者、开发商双方都诚惶诚恐，一方面购房者怕限购买不到房；另一方面开发商愁限购卖不了房。此时，一部分购房者在看房选房时更加谨慎，很多人对房价下跌产生期待，只看不买的客户比例大大提高，种种因素导致2012年第一季度成交量大幅下滑。,东部区域目前存量为92.45万平方米，区域存量相对区域消化速度还是比较充足的，预计未来一段时间按区 域存量会逐步转化为可售量，为区域房地产市场注入新的元素； 区域潜在供应量主要来自明秀庄园、绿地中心、东港第等项目。目前东
14、部区域的大部分项目潜在供应量会逐 渐转化为存量； 目前东港区成为东部区域的热点，大量的土地挂牌预示着未来该区域的潜在供应量会大幅增加，未来区域市 场竞争激烈。预计下一季度入市量在8.3万平方米，新产品的入市为东部区域房地产市场注入新鲜的血液。,东部区域目前存量为92.45万平方米，区域存量相对区域消化速度比较充足的 ；区域潜在供应量主要集中东港区域，未来区域潜在供应量会逐步转化为存量，预计区域市场竞争激烈,虽然近期调控政策不断出台，但依然难以抑制房地产市场价格向上的趋势。宏观方面的原因在于经济的快速发展及通胀预期，种种因素之下单靠政策压力抑制房价尚需时间,从图表可知，2012年一季度东部区域的
15、价格环比上升11.1%，价格小幅攀升。 东部区域2010年二季度由于政策影响价格大幅下滑之外，其他季度区域价格逐步趋于理性均价逐步趋于理性，整体均价基本位置在20000元/平方米左右。区域一部分高端产品不受政策影响，高端产品的成交量上升，整体拉高了区域均价。 由于东部区域产品大部分为高端项目，受外界影响较小，因此近两个月以来区域成交价格一直比较稳定，变化幅度不明显，东部区域整体产品消化速度也比较缓慢。,区域产品分析,目前区域内产品主要有小户型公寓、普通住宅、酒店式公寓及高档住宅等类型。由于区域配套齐全，交通便利，商业配套完善，十分受欢迎。 现阶段区域市场供应产品以三室为主，一室和二室产品为辅。
16、该区域目前在售项目的一个显著特点是大户型占比较大。 区域内特殊产品总房款过高区划速度较迟缓，而相对置业成本较低，总房款压力较小的具备过渡与投资性质的一室产品仍占有一定比例。,客群分析,由于东部区域的学区、交通、商业配套均非常优越，是成熟的理想居住及投资区域，购房者主要分为二种类型：一部分为改善居住环境型顾客，另一部分为投资顾客，受政策影响，区域投资客大幅减少。 从客群来源上看，区域客群以本地客群为主，外地客群比例较小，加之政策限购的影响区域外地客群进一步减少。从上图可以看出该区域投资客群占有一定的比例，但自从本月新政颁发之后该区域的投资客占比急剧下降，与此同时外地购房者受政策的影响也有一部分推退出楼市。,区域居住物业发展趋势判断 东部区域产品类别比较丰富，中心CBD板块拥有便利的交通环境、完善 的商业配套设施以及丰富的复合消费街区；东港区市政建设的开展以及 大连一方集团的进驻，让东港板块成为今年东部区域的一大亮点,东部区域产品类别比较丰富，中心CBD板块拥有便利的交通环境、完善的商业配套设施以及丰富的复合消费街区；东港区市政
