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1、2013年度企业所得税汇算清缴培训 （房地产开发企业）,钟敏 安徽亿川税务师事务所有限公司 2014年3月,财政部：正研究房地产、金融业营改增,3月13日，财政部网站透露，正在会同相关部门，积极研究电信业、生活服务业、建筑业、房地产业、金融业等行业的试点方案，稳步扩大试点范围。 国务院总理李克强3月5日在十二届全国人大二次会议上所作的政府工作报告已经明确，将电信业列入今年营改增的改革任务中，而同日提交会议审议的预算草案报告，则进一步提出将抓紧研究电信业纳入营改增范围的政策，力争今年4月1日实施。,主要内容,房地产开发企业分年度企业所得税政策解析 筹办年度 开发年度 完工年度,（一）筹办年度企业
2、所得税政策,问：1、我单位执行什么会计制度？ 2、筹建期的会计处理？ 3、筹建期何时结束？,（一）筹办年度企业所得税政策,年度汇算清缴申报 七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定执行。 -国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函201079号）,（一）筹办年度企业所得税政策,（三）开办费的税务处理 九、关于开（筹）办费的处理新税法中开（筹）办费未明确列作长
3、期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。- （国税函200998号） 第七十条规定：企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。-中华人民共和国企业所得税法实施条例,（一）筹办年度企业所得税政策,五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。-国
4、家税务总局公告201215号 总结：从2011年开始，筹建期不受收入影响直接按发生额60%扣除招待费用。广告宣传费用可以直接扣除。如何进行纳税申报？,（一）筹办年度企业所得税政策,征地过程中土地出让金返还的税务处理 -财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知（财税201170号） 参见：关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（2009年国税函603号）,（二）开发年度企业所得税处理,国税发【2009】31号文件：第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 第九条 企业销售未完工开发产品取得
5、的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。= （预缴）,（二）开发年度企业所得税处理,计税毛利率的最新文件：安徽省国家税务局2013年第6号公告 本级预计毛利率是15%，县区级10%，从2014年2月1起开始实执行。,（二）开发年度企业所得税处理,例1 池州某房地产公司2012年度开发A项目，预售房款7800万元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加432.9万元，期间费用650万元。如何进行纳税申报？ 应纳税所得额780015%432.965087.1万元
6、 应纳企业所得税87.125%21.775万元,（二）开发年度企业所得税处理,问题一：未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？ 国税发【2009】31号文件彻底解决了这个问题：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。 （1）国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件 （2）31号文件第六条：特殊销售收入的确认原则。,（二）开发年度企业所得税处理,总结： 1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用
7、的扣除基数。 2、完工年度，以前年度未完工开发产品销售收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。,（二）开发年度企业所得税处理,问题二：未完工开发产品收入的范围 （一）预收账款贷方发生额（常规科目） 发票领购簿及发票收据； 网上备案合同； 纸质合同； 销售台账（明细表）； 预收账款账 （二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？十一、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。安徽省地方税务局公告2012年第2号,（二）开发年度企业所得税处理,问题三：预售收入年度纳税申报表的填报。 假设某地产企业2013年取得了预
8、售收入1000万元，当年发生开发成本600万元，期间费用60万元（含招待费10万和广告宣传费10万），营业税金及附加为55.5万，预缴的土地增值税为10万元，如何进行纳税申报？ （1）附表3第52行填报 （2）附表3第40行的填报 （3）以后转为收入时如何申报？ 企业所得税年度纳税申报表.xls,（三）完工年度企业所得税处理,一、完工条件的确认 确认完工的目的是将预计的所得额，转化为实际的应纳税所得额，因为收入是确定的，完工的目的是确认实际成本。 符合下列条件之一的，应视为已经完工： 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2.开发产品已开始投入使用。 3.开发产品已取得了初始产权证
9、明。国税函2010201号.doc,（三）完工年度企业所得税处理,二、销售收入的确认 1.企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： （结合国税函2008875号文件） （1）商品销售合同已经签订 ，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。-国税发200931号,（三）完工年度企业所得税处理,2.一次性全额收款方式 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 3银行按揭方式（两个条款） 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按
10、销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,（三）完工年度企业所得税处理,第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 -国税发200931号首付款和按揭款确认收入时间的不一致，如何解决其销售成本的分摊问题？可按收入占总房价的比例确定已销售面积，分摊销售成本。,（三）完工年度企业所得税处理,4.委托销售方式（财税200929号文件） （1）必须是支付给具
11、有合法经营资格的中介服务企业或个人。 （2）必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代办合同和协议。 （3）支付给单位的款项，必须是通过银行转账。（4）无论支付给单位还是个人，其支付金额均不得超过服务合同或协议金额的5%。（5）佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第三方），而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防止将返利、回扣混同手续费和佣金。（6）依法取得合法真实凭证。（7）文件执行时间：2008年1月1日。,（三）完工年度企业所得税处理,5代收费的处理 国税发200931号第五条： 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价
12、物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,（三）完工年度企业所得税处理,6视同销售收入的确认 第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、 职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 -企业所得税法实施条例,（三）完工年度企业所得税处理,国税发200931号 第七条：企业将开发产品用于
13、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：,（三）完工年度企业所得税处理,确认收入(或利润)的方法和顺序为 (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 （注：与国税发200631号相比，取消了“转作固定资产”项目）,（三）
14、完工年度企业所得税处理,例2 某房地产开发公司以计税成本80万元的商品房抵偿所欠建筑公司80万元的债务，该房屋的公允价值（售价）为100万元，企业账务处理： 借：应付账款 80万 贷：开发产品 80万 经审核该企业的年度企业所得税纳税申报表及纳税调整项目明细表，该企业以房抵债的行为未按视同销售调整应纳税所得额，税务机关会如何进行处理？（为简化计算，不考虑营业税、城建税、契税和印花税等税费问题。）,（三）完工年度企业所得税处理,例3 2008年9月，某房地产开发公司将一套公允价值为160万元、成本为120万元的商品房对外投资与人合伙成立一家餐饮公司，企业账务处理： 借：长期投资股权投资 120万
15、 贷：开发产品 120万 该企业的投资业务在税务上应如何进行处理？,（三）完工年度企业所得税处理,7租金收入的确认 31号文件第10条：开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。,（三）完工年度企业所得税处理,例4某房地产开发公司开发的一项目，地处市中心，商业前景被业内人士普遍看好。2013年5月，在该项目即将完工之前， 王某与该公司签订了店面租赁合同，合同约定租期2年，每年租金为12万元，王某当月先行支付了一年的租金1
16、2万元，房屋于2013年10月1日交付使用，应如何确认该企业2013年的租金收入？ 税法规定,纳税人应当自开发产品交付承租人使用之日起确认收入，房地产公司在2013年5月收取租金时不做收入。应在2013年10月确认租金收入，金额为12（万元）。也可分期确认4万元收入。,（三）完工年度企业所得税处理,根据租赁合同规定的付款时间，一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？-国税函201079号 据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。,（三）完工年度企业所得税
