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1、,目录,一、2010中国房地产市场总结 1、政策环境 2、土地市场 3、房产市场 4、重点开发企业 二、2010深圳房地产市场总结 三、2011中国房地产市场展望 四、房地产市场问题探讨,政策环境概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前,经济手段：不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购 房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等； 行政措施：在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款、限制外资购房，以问 责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。,2010年全国商品房销售面积同比增长率及房屋销售价格环比指数,调控方向一：抑
2、制投资投机需求,抑制投资投机需求,1、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低 于50%（国八条提至60%），贷款利率不得低于基准利 率的1.1倍。 2、贷款购买商品住房首付款调整到30%及以上，各商 业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。,1、截止2011年1月26日共有24个城市出台限购令，国 八条出台后，限购城市的范围和力度都将扩大。 2、国家外汇管理局、住建部还出台相关政策，对外资 机构和个人购买国内房产进行了限制。,1、2010年以来，央行八次上调存款准备金，大型金融 机构存款准备金率达到历史新高的19.5%。 2、2010年两次上调存款基准利率，2011年两次上调存 贷款基准利率
3、，货币政策趋紧,差别化信贷政策,上调存款准备金率 和加息,限购限外,调控方向二：增加供应特别是保障房供应,增加保障房供应,国土资源部规定申报住宅用地的，经济适用住房、廉租 住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用 地的比例不得低于70% “国十条”强调保障房及中小套型商品房用地不低于70% 的比例,对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠 公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用 税、印花税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业 税、房地税等,支持和引导民间资本投资建设经济适用房、公共租赁住 房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性 住房建设政策 鼓励金融机构发放公共租赁
4、住房中长期贷款，支持符合 条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项 用于公共租赁住房建设和运营,大幅增加土地 供给，提高保障 房用地比重,通过减免税费， 鼓励保障房建设,金融支持保障房 建设,调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展,加强市场管理，促进健康发展,商业银行要加强对房地产企业的贷前审查和贷后管理， 对违规企业证监部门暂停批准其上市，再融资和重大资 产重组。 各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎 选择，加强信托资金运用监管,确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用 地突出问题专项检查 严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位 或中介机构交叉
5、任职,加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、 哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚 力度，问题严重的要取消经营资格 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 ”阴阳合同“等行为,融资环节,土地开发环节,商品房交易环节,总结：2010年房地产调控政策特点,2010 房 地 产 调 控 政 策 特 点,主要目标：遏制房价过快上涨,实施的差别化信贷政策力度空前严厉 部分城市出台限购措施，限制居民家庭购房套数 2010年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住房 580万套的工作任务 2011年全国保障性住房建设计划将达1000万套，相比 2010年增长了72.4%,经济手
6、段和行政措施并用 从抑制投资投机需求、增加供给、市场监管等多方面对 房地产市场进行全方位调控 政策种类也较多,1、目标清晰,3、力度空前,4、方式多样,2、出台及时,针对1季度热点城市房价，地价继续攀升的态势，国务 院4月中旬出台”国十条“，促进58月房地产明显降温。 9月随着成交量的回升，价格再度出现快速上涨迹象， ”929“即刻到位,目录,一、2010中国房地产市场总结 1、政策环境 2、土地市场 3、房产市场 4、重点开发企业 二、2010深圳房地产市场总结 三、2011中国房地产市场展望 四、房地产市场问题探讨,供应：1、全国土地出让价款达2.7万亿，较上年增长69.4%，北京、上海位
7、居前两位,2010年全国土地出让价总价款达2.7万亿（含住宅、商业、工业等所有土地） 较2009年增长69.4%。 从全国120个城市土地成交情况来看，住宅用地出让金为1.45万亿元，同比增加46.8%主要为土地供应大幅增加所致，具体到出让金排名前十的城市当中，南京、武汉、天津等城市地价上涨较快。,供应：2、2010年全国住房供地计划实际完成67.9%，上海、宁波、北京超额完成 住房用地供应，深圳、广州保障房用地完成比例最高,2010年住房用地供应大幅增长，供地计划总体执行情况较好 全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团）住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，比2009年住
8、房供地增加4.9万公顷，同比增长64.1%，其中，保障性住房用地2.47万公顷，同比增加124.5%，与前几年的供地情况同口径相比，保障性住房、中小套型普通商品房和其他住房实际用地10.89万公顷，同比增长42.5%。从计划完成情况看，全国住房供地计划实际完成67.9%。其中，保障性住房（指经济适用房和廉租房）用地完成计划的65.2%；棚改房用地1.47万公顷，完成计划的40.2%；中小套型商品房用地6.51万公顷，完成计划的80.9%；其他住房用地2.96万公顷，完成计划的68.5%,主要热点城市住房用地供应计划落实情况普遍较好 上海、宁波、北京住房用地供应计划完成比例分别为105.6%、1
9、03.4%、101.0%，超计划完成；南京、杭州、厦门完成比例分别为94.5%、87.2%、85.2%，深圳和广州保障房用地比例分别为228%、和163.8%，完成情况较好，北京、上海、杭州、宁波、南京、青岛、厦门、广州和深圳9城市保障性住房、棚户区改造住宅和中小套型商品房实际用地占全年住房用地的比重约达到或超过70%。,供应：3、120个城市全年土地供应增长38%，上半年增长显著， 11月以来供应力度加大,2010年，全国120个城市累计供应住宅用地占地面积（招拍挂，不含协议出让，下同）4.6亿平方米，同比增加38%。 图：2010年全国120个城市住宅用地月度招拍挂供应面积及其增速,201
10、0年，十大城市中天津规模最大，重庆增速最高。天津全年累计供应住宅用地占地面积2737万平方米，规模居全国首位，重庆供应量同比增加94.6%。上海、天津均已超过全年供地计划，但杭州、广州、深圳完成率不足80%。 图：2010年10大重点城市住宅用地招拍挂供应面积及其增速,十大城市土地供应：重庆增长最为显著，天津总量最高,2010年，全国120个城市累计成交住宅用地占地面积3.6亿平方米，同比增加31%。12月成交住宅用地4400万平方米，为全年最高值，但同比仍下降22.7%。 图：2010年全国120个城市住宅用地月度招拍挂成交面积及其增速,成交：全年120个城市住房用地成交量同比增长31%。其
11、中12月成交面积 达到当年新高,2010年，天津住宅用地招牌挂成交面积2373万平方米，成交规模在十大城市中居于首位，其次武汉，共成交1438万平方米。 十大城市中，上海住宅用地成交面积增幅最高，高达59.7%，但规模只有977万平方米。重庆、北京增速介于20%50%之间，广州、杭州则分别下降60.7%32.5%。 图：2010年10大重点城市住宅用地招拍挂成交面积及其增速,十大城市土地成交：天津、武汉总量最高，广州、杭州降幅显著,2010年，120个城市住宅用地楼面地价为1818元/平方米，较2009年全年 上涨6.1%（2010年商品房和住宅均价涨幅分别为7.5%和5.9%）。 图：201
12、0年全国120个城市住宅用地招牌挂成交楼面均价,楼面地价：全年均价小幅上涨，6月以后基本与去年持平,2010年，北京平均楼价为7338元/ 平方米，较2009年上涨28%。上海、杭州在十大城市中分列第2位和第3位，上海较上年下降17%，杭州小幅上涨4%。 成都、重庆和武汉住宅楼面地价排名靠后，皆低于2000元。和2009年相比，重庆楼面地价保持平稳，武汉则大幅上涨53%，南京、天津涨幅也都超过50%。,十大城市楼面地价：多数城市上涨，北京跃居首位,2010年全年，120个城市用地平均溢价水平为33.6%，较去年全年的51.7%显著下降18.1个百分点 从月度走势来看，1-6月持续下行，到6月达
13、到16.6%的阶段性低点，较去年同期下降22个百分点，之后有所回升，其中10-12月在30%-40%之间，表明企业拿地热情有所上升 图：2010年月全国120个城市住宅用地招拍挂成交溢价率及其变动幅度,溢价水平：1-6月持续下行，10-12月有所上升，但低于去年同期水平,2010年，十大城市中，6个城市住宅用地成交溢价率低于2009年。其中，北京、南京和上海下降40-50个百分点，深圳下降36.8个百分点。溢价率上升的4个城市中，除广州上升20.7个百分点外，重庆、天津和成都上升幅度均不足5个百分点。 土地供应量的增加、调控政策的持续出台、出让方式的改变（招标制度的更多使用），使土地价格快速上
14、涨的趋势得到一定的抑制。,十大城市溢价水平：多数城市低于2009年,2010年，全国住宅用地总价前10名地块有6幅出现在前4个月，而单价前10名地块有7幅出现在下半年。特别是11月份，分别出现了2块总价地王和单价地王。,地王：总价地王多出现于上半年，单价地王多出现于下半年,目录,一、2010中国房地产市场总结 1、政策环境 2、土地市场 3、房产市场 4、重点开发企业 二、2010深圳房地产市场总结 三、2011中国房地产市场展望 四、房地产市场问题探讨,全国开发投资：全年开发投资额同比增长33.2%，处于历史高位,2010年，全国完成房地产投资额48267亿元，同比增长33.2%，尽管增幅相
15、对1-11月回落1.6个百分点，但全年绝对值和增速均处于历史高位（正常年份平均增长25%）。 图：2007年以来全国房地产开发投资额及其增速,从区域分布来看，西部地区2010年房地产开发投资额增速为35.3%，高于同期全国水平，而东部和中部地区略低于全国水平。 图：2010年全国各地区房地产开发投资额增长率,各区域开发投资：西部地区增速高于全国,2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%（较111月提高0.3个百分点，正常年份平均增长19%），其中住宅、办公楼、商业营业用房增速分别为8.0%、21.9%、29.9%；全年商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%
16、（比111月提高0.8个百分点，正常年份平均增长27%），其中住宅、办公楼、商业营业用房增速分别为14.4%、31.2%、46.3%。从不同月份来看，58月销售面积和销售额同比下降（降幅在315%之间），9月起止跌增长，各月增幅均超过10%。 图：2007年以来全国商品房和商品住宅销售额、销售面积增长率,全国市场需求：商品房销售面积和销售额规模创历史新高， 年底增速持续回升,从区域分布来看，中部和西部省份2010年商品房销售面积增速分别为19.9%和13.5%，高于全国平均水平，而东部地区仅为4.1%，低于全国水平，其中北京、上海、浙江、江苏等省市下降10%50%不等。 图：2010年全国各地区商品房销售面积同比增速,区域市场需求：中部地区销售面积增速最为显著,2010年全年商品房和住宅销售均价分别同比上涨7.5%和5.9%（2000-2009年平均增长约9%），而在
