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1、,成都市第36届房交会(2010秋季)总结及市场预判,策略资源中心研究部,2010.10.6,2,3,4,1 5,背景分析 房交会总体效果分析 房交会区域统计分析 房交会观察 后市预判,政策背景,政策背景,综合来看4.15新政的出台是以“遏制高房价”为主要目标，受系列 政策背景回顾 直接诱因而引发的一轮重点针对房地产(涉及经济领域)的宏观调控.,房价疯长,部分城市疯狂,投资投机疯行,市场背景,拿地热情不断,地王频出，溢价猛增,高房价的“民怨沸腾”,高房价的原因,政策的两面性 土地供应较少,货币扩张，信贷超额 企业资金宽裕，游资转向房产,本次调控直因,高房价的“民怨沸腾” 通胀及人民币预期加重,
2、前期政策的不温不火 实体经济成为拉动增长主力,理需求,尚未落实,调整住房,结构,一线城市执行力度较大，大部分调控政策基础内容初步落实，调控 政策执行情况 执行内容有待细化与全面。,调控方面 抑制不合 加大供给 完善土地 出让 加强市场 监管,主要内容 90平方米以上首套房贷款首付比例不得低于30%，二套房贷款首付款比例不得低于50%，利 率不得低于1.1倍，三套房贷款大幅提高贷款比例与利率 可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款 可采取临时性措施，限定购房套数 住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准
3、财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策 加快闲置房地产用地处理 国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地供 应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70% 探索土地出让新方式 将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等 纳入土地出让合同 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房供应 清算与稽查土地增值税 严管企业购地和融资问题 住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场,具体落实情况 全国已落实 北京、深圳等多地已经落实 北京、深圳、浙江
4、等地已落实 4月30日北京细则规定同一家庭,只能再新购一套商 品房 6月5日出台了第二套房新认定标准 国土部已开展房地产专项整治行动落实 国土部2010年土地供应计划已落实 北京等地已出台了综合评标等新方法 各地已落实 6月8日住建部“关于加快发展公共租赁住房的指 导意见”中已经落实 6月3日国税总局出台了“加强土地增值税征管的 通知” 商业银行已经落实 尚未落实,政策主基调维稳，大部分投机、投资客户被挤出市场，有效降低市场 政策效果评价 预期，成交量阶段性下行，房价的过快上涨得到遏制。,5-6月,7-8月,9月 l9月全国30个大中城市,l5月全国商品房销售面 积环比下降15.8%；5月 全
5、国商品房销售面积同比 下降3.4%；5月全国商品 房销售额环比下降25%。 l6月全国70个大中城市 房屋销售价格环比下降 0.1%，2008年以来首次 出现价格环比下降。,l7月全国商品房销售面 积6466万平方米，同比 下降15.4%；全国商品房 销售额3066亿元，同比 下降19.3%。 l8月全国商品房销售面 积6886万平方米，同比 下降10.1%；全国商品房 销售额3533亿元，同比 下降8.6%。,中，超过2/3城市楼市成交 量环比上涨，涨幅在20%以 上的城市占监测城市总数的 1/3。 l能监测到价格的重点城市 中，杭州、重庆等地小幅上 涨，北京、上海成交均价环 比下滑，其他城
6、市成交价格 波动较小，基本保持稳定。,市场背景,市场背景,武汉,市场走势,“金九”时节全国楼市成交量持续回暖，房价上涨初显出预兆。成都楼 市成交量位于新政后的高位。 成都市主城区住宅成交量周走势(套) 2500 2251,城市,9月成交概况,2000,1740,1688,1840,1963,北京,成交量回升50%，价格环比下跌,1500,1360,上海,成交量创本年新高，价格下滑,1000,1089,938,1180,500,天津,成交量上涨20%，价格平稳,0,重庆,单月成交量再超200万平米，价格持续上扬,7.26-8.1,8.2-8,8.9-15,8.16-22,8.23-29 8.30
7、-9.5,9.6-12,9.13-19,9.20-26,深圳 杭州 南京,成交量上涨过50%，价格高位运行 商品房成交量上涨30%，价格上扬 成交量追赶09年同期水平，价格小幅下跌 成交量持续上涨，超过50万平米,p在近期供销持续旺盛，全国房地产阶段性回 暖的背景下，二次调控初现端倪，那么本届 秋交会将会为我们带来怎样的表现？是否能 够延续前期市场的高位量走势？,p成都楼市格局又将发生一次改变，秋交会将 带给我们一些思考。,2,3,4,1 5,背景分析 房交会总体效果分析 房交会区域统计分析 房交会观察 后市预判,第36届成都市房地产交易会参展概况,p本届房交会在成都世纪城新国际会展中心举行，
8、共设5大展馆、5.5万平方米的展场，延续了上 届房交会的规模。,p本届房交会共110多家开发商参展，7个区县组团，携170余个楼盘集体亮相。 p本届房交会销售项目122个，形象展示项目49个。,p包括嘉联在内的7家成都一线品牌代理公司也进行了企业形象的展示。,0,本届房交会参展开发商与参展楼盘数量处于近几年的最低水平，受宏观调控影响，10 年春季房交会的不佳成交情况直接导致本次参展的小型开发企业明显下降。 成都历届房交会参展开发商和项目个数统计图 300 250 200 150 100 50,2006秋季,2007春季,2007秋季,2008春季,2008秋季,2009春季,2009秋季,20
9、10春季,2010秋季,楼盘个数 开发商个数,201 190,228 210,220 196,285 271,245 225,259 209,192 162,223 170,171 115,p据统计，本届房交会115个参展开发商，处于近几年的最低水平，本届参展项目为171个，与参展开发商和 参展楼盘数量双双下降。 p10年春季房交会的不佳效果影响了部分小型房企的参展预期，同时个别项目体量较小或处于尾盘期，参展 意义不大。 p与上届房交会相比，开发商数量下降32.4%（55家）；楼盘数量下降23.3%（52个）。,通过采样项目房交会期间的销售情况验证，本届房交会期间部分项目成交一般。,楼盘名称
10、华润凤凰城 中海.城南一号 中海锦城 天府鹭州 维港 半岛城邦,09年春季 89 15 / / / /,09年秋季 123 7 / / / /,10年春季 40 5 / / / /,10年秋季 约45 约1 约30 约21 约32 约22,房交会总体效果,p房交会之现象：,概况：本届秋交会成都迈入地铁时代的首届房交会，地铁的便捷交通为秋交会带来了大量的观展人气 ，同时组委会安排的免费购房直通车也带来了一定的观展人流，3号“地铁”主题馆内集中展示了地铁 一、二号线沿线的40余个品质楼盘 ，地铁物业的增值潜力已经成为众多消费者选择物业的重要因素。 品牌开发商：本次秋交会品牌房企成为绝对主角，品牌房
11、地产企的参展阵容异常强大，不论是本地实 力房企蓝光、置信，还是保利、万科、中海、华润、中粮、中铁建等内地房企大鳄，包括华人置业、九 龙仓、和记黄埔等港企巨头“一个都不少”，携手旗下高品质楼盘亮相，众多品牌房企已经在成都完成 了多地区开发、多物业类型开发的战略布局，品牌房企的不断投入，为成都的城市化进程提供了强劲动 力。,本次房交会众多房企较好的完成了品牌形象展示的任务，同时品牌开发企业的项目也都取得了良好的 销售业绩，推盘量、价格和优惠是成交量的几个重要外在因素。,2,3,4,1 5,背景分析 房交会总体效果分析 房交会区域统计分析 房交会观察 后市预判,0,本次房交会参展项目主城区楼盘数量略
12、有上升，郊县参展楼盘数量较10年春季房交 会明显下降。 2007-2010成都历届房交会参展项目数量对比图(个) 200 150 100 50,2007春季,2007秋季,2008春季,2008秋季,2009春季,2009秋季,2010春季,2010秋季,主城区 郊县,110 119,116 104,140 145,133 116,120 139,86 108,85 138,89 82,p本次参展项目郊县楼盘数量明显下降，仅占比48%。 p本次主城区参展项目数量与略多于10年春交会；郊县相较10年春交会减少56个项目，降幅为40%， 同时由于本次主打地铁牌，二次调控风口，一些郊县的开发商未选择
13、参加房交会进行推广。,从环域看，参展项目三环外楼盘数量逐渐增多，价值将逐渐提升。 09-10年房交会主城区参展项目分环域数量对比图,60,56,50 40 30,47,35,31,43,25,34,43,20 10,9,7,7,8,12,7,9,8,0,一环内,一环至二环,二环至三环,三环外,09春季,09秋季,10春季,2010秋季,p10年秋交会主城区参展项目与09年秋交会基本持平，一环及一环至二环的数量基本稳定，主城区 供应主力仍在二环以外，二环至三环的参展项目逐渐减少，三环外参展项目数量逐渐增多。 p三环外参展楼盘共43个，多出二环至三环参展楼盘数12个，三环外楼盘价值将逐渐提升。,主
14、城区参展项目各方位数量较10年春交会变化不大，南、西两个方位居多；以在 售项目为准，城南楼盘引领主城区价格，较09年秋交会，整体价格增长明显。 09-10年房交会主城区各方位参展项目对比图,p相较于10年春交会，主城区参展项目 供应主力仍为南、西方位，各方位参 展数量变化不大。,40 35 30 25 20 15 10,26,22,13,16,36,24,29,27,37,24,29,31,12,9 8,7,9,7,6,8,5 0,p城东主力价格段为6000-7000元/平方米； p城南8000-10000元/平方米项目数远远多于,东,西 09春季,09秋季,南 10春季,北 2010秋季,中
15、,其他区域；,2010年秋季房交会分方位在售项目价格段对比图,p城西价格分布较为平均以7000-10000元/平,10,9,方米为主； p城北价格集中在6000-7000段；,8 6,6,5,7,4 4,5,p城中价格维持在10000元/平方米之上。 09 年 秋 交 会 主 力 价 格 段 各方位 主力价格段 城东 5000-6000,4 2 0,1,2 东,1,3,南,2 2,西,2,2,北,中,城南,5000-6000 7000-8000,50006000,60007000,70008000,8000-10000,10000之上,城西 城北,6000-7000 5000-6000,本次郫
16、县和新都展团参展项目大幅下滑，侧面反应两个区域楼市竞争非常激烈。 09-10房交会重点郊县参展项目数量对比图,40 35 30 25,35,33,28,31,23,23,24,20 15 10 5,15,18 18,10,8 9,11 11,11,13,6,10,9,11,8,4 3,0,双流,温江 2009春季,龙泉驿 2009秋季,郫县 2010春季,新都 2010秋季,都江堰,p与10年春交会相比，郫县与新都展团项目明显减少，降幅分别为74%和63%，温江下降也较为明显。 p远郊如都江堰自09年连续下降，本次参展仅有3个项目，而金堂参展项目数位10个，远郊参展项目数最 多的区域。,2,3,4,1 5,背景分析 房交会总体效果分析 房交会区域统计分析 房交会观察 后市预判,新增预告项目专题,11,新增预告项目专题,新增亮相项目较春季房交会
