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1、城投新江湾城C4地块 市场监测月报 (2011年11月),上海事业部 2011/12/15,谨呈：上海城投置地（集团）有限公司,本期导读,宏观市场,细分市场,板块市场,11月，上海共计推出8幅含住宅属性用地（含6块动迁配套属性用地），其中纯住宅用地2幅；岁末本应是土地出让的高峰，今年市场却显得格外冷清，11月土地出让更是陷入低谷，已终止地块更是达到了12宗，业内人士分析，土地市场遇冷，一是新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工；二是政策预期依然收紧，开发商资金压力大； 继10月26日，中国铝业、中国商飞、中国建材等9家央企世博拿地后，仅时隔半个月，世博B片区又推一幅办公用地“B02
2、A-02号”地块，出让面积为3524.7平方米，对比10月出让的一批，此次推出的地块出让面积仅大于世博会地区B片区B02B-06地块，为已公布的11幅世博用地中第二小地块，但其起拍楼板价则是目前推出的11幅世博用地中的最高一块；,本月，上海星河湾项目成交12套，成交面积3694平米，成交均价47033元/平米，成交均价环比上升10%；项目本月成交均价并未受1号楼部分房源促销优惠的影响而大滑下滑，相反，项目本月均价逆市上扬，如此优异的成绩无疑是市场的奇迹；除1号楼部分房源成交单价在3.5-3.8万元区间内，其余成交房源单价均达到5万元之上，可见，对于豪宅来说，购买力并不是完全靠小幅降价而入场，只
3、要是有价值的产品是经受得住政策考验的； 绿地徐汇江景高端城市综合体项目海珀旭晖于11月5日正式推出298-300平米3+1房，均价80000元/平米，总价2000万每套，目前购房8折优惠，另有70-90平米酒店式公寓，首付198万元起；,板块内的中建大公馆本月开盘，月度成交以12.2万/平米的均价，签约4套独栋别墅，总金额逾2.08亿元，强势登陆本月别墅成交金额第一位。据统计，自新江湾板块开发以来地价不断创新高，与05年地价相比，09年地价涨幅高达379%，如今中建大公馆的成交标志着新江湾板块区域价值再度触摸天花板，区域房价将随之水涨船高； 本该在四季度开盘的银亿领墅、江湾萃璟墅和中建大公馆三
4、个以别墅产品为主卖点的楼盘在政策调控与市场的影响下，银亿领墅将开盘推到了明年，江湾萃璟墅虽做好了3套样板段，但开盘时间仍是未知数，中建大公馆成了唯 一今年开盘的别墅社区；,目录,PART 1,PART 2,PART 3,宏观市场,住宅细分市场,住宅板块市场,P04,P17,P32,PART 4,典型住宅项目案例,P47,PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,1.1 市场资讯 1.2 市场扫描 1.3 土地市场,PART 1 宏观市场,中国房产税 能不能取代限购令 调控已经开始触及地方政府在房地产市场中的利益，土地出让金的大幅度减少，对于一些严重依赖房地产市场维持财政运转的地方政府来
5、说，已经构成一个巨大的考验。一个可取的办法似乎是全面推出房产税。已有市场研究人士认为，明年将可能有更多的一二线城市开征房产税。 易居认为：无论是重庆还是上海的房产税试点，都只是针对部分拥有过多住房或豪宅业主开征，但这种选择性的税收相比于目前土地财政收入，还只是一个小数目。因此，地方政府对扩大房产税征收覆盖范围，已经产生了强烈的冲动。那样一来，民众将不得不为他们的住房消费背负起沉重的税赋负担。如此看来，以房产税来取代限购令，能不能保证目前的调控成果还难有定论。 二三线城市楼市成交速冻 全国性深度调整来临 刚刚过去的一周，在中国指数研究院(微博)监测的35个重点城市中，近8成城市的楼市成交量同比下
6、跌。其中，二、三线城市领跌；京沪深等一线城市延续颓势，成交量依然低位徘徊。也正是在上周，中央政治局会议对明年经济工作作出部署，要求继续从严调控楼市。 易居认为：如果说之前还有观望，那么在中央政府一再表态从严调控之下，11月份全国楼市，特别是二、三线城市的成交量已出现了断崖式的下跌，中央政府对坚持楼市调控的态度已经非常明确。更值得关注的是，楼市调整无疑会对地方政府形成压力。这意味着地方政府必须转变观念，不能再一味追求经济增速，而要适时做到调整。,1.1 市场资讯行业动态信息,1.1 市场资讯金融动态信息,预测11月CPI将跌破5% 市场对存准率下调预期升温 继今年10月CPI出现较大幅度回落，跌
7、破6%之后，市场预期11月CPI或将再次出现大幅回落，涨幅将降至5%以下，均值为4.4%左右。在通胀压力迅速回落之际，市场对于央行适度下调存款准备金率的预期不断升温。 11月份CPI同比涨幅将从上月的5.5%下降到4.3%左右。近期无论是食品价格还是生产资料价格，无论是商务部数据还是农业部数据，价格指数都在持续下降，据此预测11月CPI涨幅为4.4%，其中食品价格同比涨幅为9.2%左右。11月CPI涨幅将降至4.5%。 上海71亿地方债首发：近1/3资金投向保障房 11月15日，上海市政府举行地方债招标，虽然只有71亿元，数目并不算大，但仍引起广泛关注。当天发行结果出炉，3年期债券最终中标利率
8、为3.1%，5年期债券最终中标利率为3.3%。 这个中标利率低于财政部10月25日代理发行的5年期利率，也远低于二级市场，基本接近国债水平显示市场对上海自行发债的认可。不过，招标的结束并非意味着发行的结束，按照计划，此次地方债11月16日开始发行并计息，11月18日发行结束。,1.1 市场资讯月度地产要闻,资金链紧锁咽喉 昔日各地地王今朝多数割肉 自限购政策出台后，部分地王项目的销售“量价齐跌”之势难改。据了解，远洋天著、中信新城等最新均价较最新报价均有所下降。其中，远洋天著的降价最为显著，其今年3月的报价为最低1100万元/套，而11月6日推出总价800万元/套的380平方米特价房源，降幅超
9、过27%。该楼盘2010年3月以13396元/平方米的楼面均价拿下，2011年8月以24000元/平方米的价格入市，仅土地成本就占了销售价格的55.80%。 在上海，2009-2010年出了11个不同类型的“地王”。除了新江湾C6地块、唐镇新市镇地块、南翔地块、青浦赵巷等四个“地王”项目已上市外，其他七个“地王”项目均未上市销售。 上海8.7亿卖两地块 绿地集团摘5.2万平米商办用地 上海土地交易中心信息显示，11月10日，由于参与竞拍者较少，上海以接近底价的价格出让两宗商住用地，总成交金额为8.67亿元。 其中，国际医学园区C1-01-02储备地块，由绿地集团以1.45亿元竞得，折合楼板价2
10、609元/平方米，溢价率0.69%；该地块用途为商办用地，总面积为5.18万平方米，建设用地面积为3.48万平方米，起拍价为1.44亿元。,对楼市影响有限,是否标志着新一轮货币放松周期的开始？,是不是房地产的春天不远了？,准备金率的下调意味着？,一个符合逻辑的正确选择,此番央行下调存款准备金率，很可能意味着货币政策数量型放松的开始，而且将是趋势性的。存准下调不会仅仅出现一次，到明年1月时候，恰逢春节，资金需求增加，央行仍可能继续下调。此次下调是明确释放货币政策开始有所转向的信号。,存准率的下调必从侧面表明了政府 调控出现回调趋势，这对房地产的 理性回归有促进作用。必然会给楼 市带来鼓舞和信心，
11、但是未必会获 得实际支撑。我们认为，存款准备 金率下调对房地产市场的影响微乎 其微。存款准备金率的下调在全国 范围内会增加4000亿的贷款额度， 但进入房地产行业的只是一部分， 款准备金率的下调虽然会给开发商 微妙的心理影响，但从政策预期来 看，房地产宏观调控政策近期不会 放松，政策拐点尚未到来。,央行今晚宣布下调存款准备金 率0.5%,是一个符合逻辑的正 确选择。我们认为，21.5% 的存准率是从紧货币政策的标 志，与当前中国经济的实际状 况不相适应。外汇占款减少、 实体经济资金困难、银行流动 性偏紧以及CPI下落是降低存 准率的考虑因素，客观上会对 股市产生重大利好，是市场转 向的重要政策
12、起点。,存准率的下调，对于房地产来说是有利好因素的。房地产价格和货币的松紧程度紧密相关，在不降息的情况下下调存准率，从侧面也反映了房地产调控定向定量宽松迹象已经显现，这对房地产的理性回归有促进作用。,存准率3年来首次下调 将释放流动资金4000亿,导语：在12次上调存款准备金率、5次加息之后，紧缩的货币政策终于真正迈出了松动的步伐。昨日央行宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是三年来央行首次下调存款准备金率。,究竟是拯救经济的对冲方式，还是对于楼市的利好，我们在关注,1.2 市场扫描整体市场专题,央行下调存准率对房地产市场影响很有限,调控或使
13、购房者受惠,降准会增强房地产行业信心,下调存准率对房地产有利好因素 政府调控现松动,央行下调存准率或将缓解开发商资金压力,央行年内首度下调存准率意味着货币政策的松动，这与物价降温、CPI回落预期的市场环境有关。货币政策释放的积极信号，对于房地产市场也是显而易见的利好消息。下调存准率是银行货币政策的转折点，对于缓解中小企业的资金紧张具有极大的作用。“对房地产企业而言，虽然开发贷收紧的难关很难突破，但按揭贷款这一环节或许能有所放开。,存准率的下调，对于房地产来说是有利好因素的。房地产价格和货币的松紧程度紧密相关，在不降息的情况下下调存准率，从侧面也反映了房地产调控定向定量宽松迹象已经显现，这对房地
14、产的理性回归有促进作用。,央行宣布准备金率下调0.5个百分点。原本还以为会扛到2012年一季度，然而外围环境的糟糕，国内经济形势又非常严峻，加上通胀暂被压住，迫使决策层再次突出保经济增长作为首要任务。确实，经济如果转坏，一切都会归零。对于房地产而言，这次降准，会增强大家信心，因为很清楚的表明，本轮流动性紧缩确实终结了。,央行此举主要针对宏观经济进行微调，此次调整在预料之中，但比预想的时间节点要早。此次下调0.5个百分点主要是针对我国当前存在的一些结构性问题，其影响也是宏观层面的。房地产行业如今遭遇寒流，市场对中央政府放松货币政策翘首以待。但此次存准率下调幅度有限，即便有影响也最多体现在宏观经济
15、上。存准率下调的影响短期内不会传导至房地产市场，楼市调控政策不会放松，市场对此或许不应有过高预期。,今年首套房都贷不出的现象不少，此次下调存准，可以提升贷款的速度和购房进度。对于刚需购房者来说或许是个不小的福音，但对于房产开发企业而言，此次存准下调所释放的资金本就有限，而流到房地产领域的份额更是微乎其微，银根依旧紧缩依然是开发商们的心头的枷锁，对于他们来说或许只有取消限购，才是最根本的良药。,存款准备金率下调对于楼市的影响肯定是积极的但杯水车薪,摘要：近日，由于人民银行宣布决定下调存款准备金率0.5个百分点和世界六国央行联合出手救市，给一些专家们和开发商看到了决策层的货币政策似有松动的迹像。同
16、时认为这是央行在货币政策上出现了重大转向，整个银行信贷增长又会走向2009年那样的路上，这无疑给正准备打折促销的开发商以极大的鼓励。但是我们觉得本次下调存款准备金率是央行向市场发出一个试探性信号，先观察市场对此有何反映，以及未来经济数据会有何变化，特别是看未来CPI是否会进一步回落。如果国内通胀压力仍然很大，那么整个货币政策的基调不会有太大改变。,1.2 市场扫描整体市场专题,注：经营性用地指剔除工业属性用地后的所有土地,本月市场土地供应大幅回落，环比下降58%；土地成交量环比上升26%,全年累计土地供应情况2011年1-11月，上海累计出让经营性用地259幅，同比去年1-11月增加78幅，土地供应步伐大幅加快 月度成交情况11月， 全市成交23幅经营性地块，环比上月减少9幅，土地成交市场成交总量上涨26%；其中非住宅土地成交14幅，住宅土地成交9幅，住宅成交地块中动迁配套房用地分布在崇明、杨浦等区；本月纯住宅用地成交2幅，分别位于南汇和宝山,1.3 土地市场全市
