2011盘县房地产市场研究报告

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1、汇报结构,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,第一章,城市属性：,全县总面积4056平方公里，总人口118万，辖37个乡镇，有彝、苗、回、白、布依等26个少数民族。,盘县地处贵阳和昆明、南宁和成都（重庆）的几何结点上，与周边地区已经形成高速公路网；贵昆铁路盘西支线、南昆铁路、水红铁路在红果交汇，是贵州西部乃至西南地区的重要陆路交通枢纽。,扼守“滇黔咽喉”的县级城市,红果,曲靖,贵阳,安顺,六盘水,兴义,昆明,约80公里（规划中）,156公里,135公里,140公里,243公里,130

2、公里,盘县近几年GDP增长图,通过与周边城市的比较，盘县经济虽然和曲靖、六盘水等市级城市差距甚远，但仅次于安顺市。 盘县经济总量是同属于以煤产业发家的富源县经济的两倍。 盘县把周边的县级城市远远地抛在了后面。,城市发展水平：,盘县经济增长快，作为一个县级城市迅速崛起。,盘县与周边城市财政收入对比,一般而言，财政收入和固定资产投入比达到1:3时，城市进入大规模建设时期。通过上图可知，六盘水和兴义市超过1:3，发展超前；而盘县的比例最低，城市建设相对保守，尚未进入大规模的扩张和建设期，政府财政压力较小！,城市发展态势：,盘县目前城市建设相对保守，下一步规划的加快实施，同时采取积极的政策导向，或将掀

3、起城市建设发展小高潮,2009年三大产业贡献值,从图上可知： 盘县的经济支柱为第二产业，贡献值达到122.36亿元，发展也较快。 第三产业作为另一股力量也正在快速增长，2009年增长率达12.9%。 交通运输、仓储及邮政业对第三产业的贡献值越来越大，盘县扼守“滇黔咽喉”的交通区位优势在经济的贡献上愈发显现出来。 房地产业在盘县的贡献值较小，甚至因为某些原因出现小幅度下滑。,城市形态：,盘县是个以煤为主的工业城市，交通优势利好，地产发展有待提升,如图所示： 盘县城镇人均可支配收入与周边市级城市仍然存在着距离，但距离不是太大，并且高出周边县级城市。 2009年，盘县实现社会消费品零售总额29267

4、5万元，比上年增长18.02%。,城市收入消费水平：,作为县级城市，盘县人均收入水平较高，消费增长快速,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,第二章,盘县的四个经济区规划,北部经济区：以柏国镇、松河乡、盘江镇，机场坪乡为中心，重点发展煤电、煤 焦油化工产业，旅游及畜牧业。 中东部经济区：以城关镇、刘关镇、老厂镇、鹦鹉乡为中心，重点发展种植业、畜牧业，积极发展旅游业、农副食品加工和煤焦油化工产业。,西部经济区：以县城红果为中心，重点发展煤、化工、建材、对外交通、城镇建设和第三产业，积极发展旅游、牧业、农副食品加工和煤焦油化工产业。,南部片区：以响水镇、保田镇为

5、中心，煤、电煤制油化工产业、积极发展加工和种植业。,盘县两大产业布局： 第二产业程东西面南北面交叉的“X”形状分布。 第三产业以响水为圆点，周边为圆形轮廓点状分布。,县域经济：,盘县四个经济区、两大产业布局按现有发展水平和各 区资源优势配置进行规划,红果镇（含火铺）：县城，是盘县的经 济、行政、商业金融中心，是县级中心镇，同时也是西部经济区的核心点。以煤炭、建材、轻工业和第三产业发展为主的区域性交通枢纽和物质集散地，也是盘县房地产发展的主极，盘县地产发展最活跃的地方。 柏果镇：靠近云南边境的宣威，以煤电及煤化工为主，发展第三产业的综合型城镇，是北部区域和北部经济区的中心镇，房地产发展有一定基础

6、。 城关镇(含刘官)：位于盘县腹地，是原来县政府所在地，以旅游、文化教育、贸易为主的综合服务型城镇，县级中心镇，区域内旅游资源丰富，为发展休闲度假型地产项目及酒店、餐饮投资成为可能。 响水镇：盘县煤炭储量最大，以原煤开采、煤电和建材工业为主的工矿城镇，也是是南部区域中心镇。发展针对煤炭行业“起家”的中产阶级的改善型品质地产项目或许是该地区地产的出路。,柏果镇,红果镇,响水镇,城关镇,盘县四大重镇：,红果作为县城，地产潜力最大；柏果、城关、响水三镇可依据具体区域资源吸引的潜在客户发展针对型地产项目。,城市发展方向：,城市规模： 人口规模 近期2015年，中心城区人口15万人。 远期2025年，中

7、心城区人口50万人。 用地规模(强制性内容) 近期2015年，规划城市建设用地1207.5公顷。 远期2025年，规划城市建设用地2694.0公顷。,一轴蛾螂铺河景观轴； 两区主城区和干沟桥副中心； 三组团火铺组团、旧铺 组团和平头山组团。,采取集中组团式布局模式，为“一轴两区三组团”的空间结构形态，远期规划为50万人口。,一轴两区三组团”的规划布局结构形态,现状,未来,一轴蛾螂铺河景观轴； 现状：目前正在打通部分河边道路。 未来：将城市主副中心分开，成为人们休闲散步的景观河畔。,两区主城区和干沟桥副中心； 主城区现状： 城市主要沿胜境大道两侧分布，形成50米中央大道。其次为沿东湖周边及待建体

8、育馆周边发展。 主城区未来： 将建设为二横三纵为主干道，次干道及部分立体交通交叉运用的交通格局。板块功能定位为集城市行政、办公、居住、商业金融、文化娱乐为一体的综合性区域，是城市教育、体育、医疗和交通中心，同时也是房地产开发和建设重点。 干沟桥副中心现状： 主要以盘江煤电集团厂区、职工小区、学校、医院和新开发小区为主。 干沟桥副中心未来： 形成一横三纵的交通格局。板块功能定位为集居住、商业金融、娱乐、体育、医疗为一体的综合型区域，是城市副中心，也是目前地产发展的重点。,副中心,城中心,组团,组团,组团,城市板块功能定位：,主城区和干沟桥副中心是盘县综合性房地产开发和建设的重点,未来,副中心,城

9、中心,组团,组团,组团,火铺组团： 目前还没有大规模建设，未来将利用其交通节点优势发展工业和仓储。,城市板块功能定位：,可建设用地评价地,三组团火铺组团、旧铺 组团和平头山组团。,平头山组团： 目前没有大规模建设，未来将利用区域内铁路和可建设用地多的优势发展成为工业和利仓储为主的功能板块。,火铺组团： 目前已经形成一定的基础，未来将规划建成拥有居住、商业金融、仓储为主的小型“卫星城”。,从右图可建设用地评价可以看出： 红果城市中心东部、东南部及南部可建设用地较多，开发的土石方成本相对较低。 干沟桥副中心可建设用地较少，开发成本较高。,三个组团只有火铺组团有一定基础；红果主城区建设用地较多，主城

10、区的建设将朝东部、 南部方向发展。,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,第三章,2008年盘县主要供应地块面积为717.24平方米，除2008-G-08 地块441.24 亩和三块80亩左右的地块外，其他的主要为小地块；王家山片区每亩价格在40万左右，干沟桥月亮上的只到13万每亩。,2009年盘县供应成交的主要地块总面积不多，因为地价的大幅上涨，特别是主城区内地块2009-G-06 号每亩单价到达266.67万元，主要为高层，建筑密度也很高。,2010年盘县主要供应地块情况分析,2010年供应地块较多，超过50块； 总面积超过1000亩； 除了有部分零星地

11、块供应外，其余大部分位置都较好，其中江源路上的地块较为集中； 供应地块中用地性质商业和综合用地占主流，其他的是部分中低价位住房； 价格大部分在50万左右每亩，部分用于商业建设的用地价格都在120万左右； 由于大部分地块为商业用地，容积率普遍2.5 。,总结：盘县属于本土封闭型市场，土地交易还不够活跃；因为地形地势及县城本来的发展，造成了一些零星地块，没有大规模规划的地块出现，或许下一步政府的加快城镇化建设规划将会改变现状。目前，有部分主城中心区位的地块面临拆迁规划，这部分地块的价格将迎来一个新的低价顶点。,城市经济分析,城市区域发展分析,土地市场情况分析,房地产市场竞争情况分析,第四章,自从1

12、999年4月20日，盘县正式从城关镇迁至红果镇， 如今城区道路34.6公里、面积9.3平方公里、城区人口9万多人，房地产业也随着逐步发展起来，截止2009年底，县城房屋建筑面积达300万 ！ 2008、2009两年共完成3亿的地产投资，施竣工面积达1062137 。 2009年施工面积为483450 。其中新开工面积为95361 ，是目前部分在售楼 盘。,房地产增长情况：,盘县近几年来地产发展较快，但增长缓慢；投资量小，有部分是政府和大企业集资建房，商品房销售额还不到4亿。,印象小商汇 总建筑面积40000，100余户，3层商业招商农贸市场、电影院、儿童乐园；已清盘。,国强尊邸 总建筑面积64

13、858，352户；临东湖高层。,轩华福林家园 总建筑面积28314.42，容积率5建筑密度77.7%，已清盘。,金色家园 总建筑面积19195.6，138户，均价1800元/，已清盘。,法院别墅 3层联排别墅带独立车库。,经开区别墅 叠加别墅和双拼联排别墅。,金果商贸大厦 总建筑面积14433.33，51户，5层商业。均价1980元/，已清盘。,东 湖 公 园,兴凯花园 总建筑面积35318，100户，均价2600元/。,粮贸大厦 总建筑面积28000 ，200户，已清盘。,东湖之畔经（一期映湖家苑） 总建面积5200方，规划有别墅、多层洋房和高层,近两年楼盘分布情况：,近两年在售和清盘的项目

14、共21个，主城区主要沿着胜境大道两侧及东湖公园周边分布。,胜境大道中段,恒宇大厦 总建筑面积30000，90户，均价2000元/，已清盘。,恒泰公寓 总建筑面积12000，74户，均价2000元/，已清盘。,华泰阳光大厦 总建筑面积24853.22，112户，均价2080元/，已清盘。,龙祥华府 总建筑面积127000，800户，均价2400元/，已清盘。,锦鸿苑 总建筑面积26311，182户，多层均价1700元/，高层1800元/以上。,轩华大厦 总建筑面积48971，800户，均价2160元/。,金鼎佳园 总建筑面积16416.13，78户，均价2000元/，已清盘。,正在建设的盘县体育

15、馆,近两年楼盘分布情况：,近两年在售和清盘的项目共21个，主城区主要沿着胜境大道两侧及东湖公园周边分布。,胜境大道下段,盘龙花园 位于320国道收费站旁（三号桥），总建筑面积81000，500户，均价1700元/。,翰林苑 总建筑面积230000，1000户；销售均价多层1680元/，复式楼1860元/，联排别墅2860元/，独栋别墅3280元/。,金淇楼 1幢楼，紧邻道路落差非常大，由盘龙花园代销，均价1800元/。,红叶小区 2幢楼，26层，主力户型124，均价1380元/。,金鑫商贸城 3幢楼，1+6层，主力户型120，均价1580元/。,月亮山休闲广场,矿务职工小区 总建面44759.

16、87平米，均价1600左右,近两年楼盘分布情况：,近两年在售和清盘的项目共21个，干沟桥城市副中心主要分布于胜境大道两侧延线。,干沟桥片区,楼盘情况统计：,盘县目前在售尾盘及清盘项目共21个，总建筑面积达92万方，未销售面积16万方,楼盘情况统计：,盘县目前在售尾盘及清盘项目共21个，总建筑面积达92万方，未销售面积16万方,楼盘情况统计：,盘县目前房型主要以三房为主，户型采光普遍不够理想。,盘县房地产市场竞争情况分析总结,属于县级小城市市区楼盘，房地产市场属于封闭性本土化市场。,由本地开发商和煤矿老板组成（如东湖之畔），实力较弱，目前暂无大型房地产发展商进入。,暂无概念性楼盘案名及概念性整体操作，沿50米大街分布的项目基本以大厦（中心区位）自居，整体推广水平不高，对项目的潜在价值挖掘有限。,政府的硬性规划、人地矛盾及道路资源配置有限等原因使得大部分为高层建筑，多层较少，商业别墅供应有限，政府部门多为自建