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1、物 业 管 理 实务,（注册）物业管理师,第一章第十五章 张海港 主讲 7月22日 中国.黄山,物 业 管 理 实 务 第一章 物业服务企业 第二章 物业管理招标投标 第三章 物业管理合同 第四章早期介入与前期物业管理 第五章 物业的承接查检,第一节 概述 一、物业（服务）企业的概念和特征 （一）概念 物业服务企业是依法成立、具备专门资质、依据物业服务合同从事物业管理活动，并具有独立企业法人地位的经济实体。 （二）特征 1.是独立的企业法人；2.属于服务性企业；3具有一定的公共管理性质的职能,第一章 物业服务企业,二、物业服务企业的分类 三、物业服务企业的常见模式,第一章 物业服务企业,第二节
2、 物业服务企业的设立 一、物业服务企业的工商注册登记 二、物业服务企业的资质审批及管理 （一）物业服务企业的资质条件 （二）资质申报时需提供的资料 （三）物业服务企业的资质管理,第一章 物业服务企业,第三节 物业服务企业的组织形式与机构设置 一、物业服务企业的组织形式 （一）直线制 （二）直线职能制 （三）事业部制 （四）矩阵制,第一章 物业服务企业,二、物业服务企业组织机构设置的影响因素 （一）企业战略因素 （二）外部环境因素 （三）技术因素 （四）组织规模及所处阶段 三、物业服务企业组织机构的设置原则 四、物业服务企业的机构设置,第一章 物业服务企业,第一节 物业管理招标投标的内容与形式
3、一、物业管理招标投标的概念 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标投标的特点 四、物业管理招标的方式 五、物业管理招标的内容,第二章 物业管理招标投标,第二章 物业管理招标投标,第二节 物业管理招标投标的策划与实施 一、物业管理招标投标的基本要求与原则,二、物业管理招标的条件与程序,第二章 物业管理招标投标,三、物业管理投标的条件与程序与策略技巧 （一）参加物业管理投标的条件,（二）物业管理投标的程序,第二章 物业管理招标投标,第三节 物业管理方案的制订 一、制订物业管理方案的一般程序,二、制订物业管理方案的要求,第二章 物业管理招标投标,三、制订物业管理方案的要点及方法 （一）物业管理方案
4、的基本内容,（二）制订物业管理方案的要点及方法,第一节 合同的概念,第三章 物业管理合同,一、合同的要约,二、合同的承诺,三、合同的要件,四、口头合同、书面合同、事实合同,五、合同签订应遵循的基本原则,第三章 物业管理合同,第二节 前期物业服务合同 一、前期物业服务合同的概念,二、前期物业服务合同的主要内容,三、签订前期物业服务合同应注意的事项,第三章 物业管理合同,第三节 物业服务合同 一、物业服务合同的概念,二、物业服务合同的特点,三、物业服务合同与前期物业服务合同的的主要区别 （一）订立合同的当事人不同 （二）合同期限不同,第三章 物业管理合同,四、物业服务合同的签订 （一）物业服务合同
5、的成立 （二）物业服务合同的生效,（三）签订物业服务合同应注意的事项,第三章 物业管理合同,五、物业服务合同的终止 物业服务合同因下列原因终止： 1物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的。 2物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的。 3因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同自然终止。 4、物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行。 5法律、法规规定的其他情形。,第三章 物业管理合同,第四节 管理规约和其他物业管理合同 一、管理规约,二、其他物业管理合同,第四章 早期介入与前期管理,第一节 早期介入 一、早期介入的必要性,二、
6、早期介入的作用,第四章 早期介入与前期管理,三、早期介入的内容 （一）可行性研究阶段,（二）规划设计阶段,（三）建设阶段,（四）销售阶段,（五）竣工验收阶段,第四章 早期介入与前期管理,第二节 前期物业管理 一、物业管理项目前期运作 （一）管理资源的完善与优化 （二）管理制度和服务规范的完善 （三）确定物业管理单项服务的分包,第四章 早期介入与前期管理,二、工程质量保修,三、前期沟通协调,四、前期物业管理的特点 （一）基础性 （二）过渡性 （三）不稳定性 （四）经营亏损,第五章 物业的承接查验,一、准备工作,第一节 新建物业承接查验,二、物业查验的主要内容与方式,三、承接查验所发现问题的处理,
7、第五章 物业的承接查验,第二节 物业管理机构更迭时的承接查验 一、准备工作 （一）符合承接查验条件 （二）成立物业承接查验小组 （三）准备资料和工具,第五章 物业的承接查验,二、物业查验的内容 （一）物业资料情况 （二）物业公共部位、共用设备设施及管理现状 （三）各项费用与收支情况，项目机构经济运 行情况 （四）其它内容,第五章 物业的承接查验,第三节 物业管理工作的移交 一、新建物业的移交 （一）移交双方 （二）移交内容,第五章 物业的承接查验,二、物业管理机构更迭时管理工作的移交 （一）移交双方 （二）移交内容 （三）办理交接手续 （四）注意事项,第六章 物业入住与装修管理,第一节 入住服
8、务的内容 一、入住服务的涵义 （一）入住的概念,（二）入住的法律涵义,第六章 物业入住与装修管理,二、入住的准备 （一）入住的资料准备 （二）入住的其他准备,第六章 物业入住与装修管理,三、入住服务的管理 （一）入住流程与手续,（二）费用交纳 （三）验房及发放钥匙 （四）资料归档,第六章 物业入住与装修管理,第二节 入住服务应注意的问题 一、入住服务准备工作要充分,二、入住期间需要注意的问题,第六章 物业入住与装修管理,第三节 装修管理 一、物业装饰装修管理流程 （一）流程示意图,（二）流程分述,第六章 物业入住与装修管理,二、物业装饰装修管理 （一）物业装修、装饰范围和时间管理 （二）物业装
9、饰装修管理的要求 （三）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理 （四）物业装饰装修现场管理,第六章 物业入住与装修管理,三、在物业装饰装修中各方主体的责任 （一）装修人和装修企业的责任 （二）物业服务企业和相关管理部门的责任,四、装修管理应注意的问题,第七章 房屋及设施设备管理,第一节 房屋及设施设备管理概述 一、房屋及设施设备的种类和组成部分 （一）房屋的种类和基本组成部分 （二）设施设备的种类和组成,第七章 房屋及设施设备管理,二、房屋及设施设备管理的基本要求 （一）基本要求 （二）评价参考主要指标,第七章 房屋及设施设备管理,三、房屋及设施设备管理的内容与方法 （一）使用管理 （二）维修保
10、养 （三）安全管理 （四）技术档案资料管理 （五）采购和零星备件管理 （六）工量具和维修用设备的管理 （七）外包管理 （八）技术支持,第七章 房屋及设施设备管理,第二节 房屋及设施设备维修养护计划与实施 一、房屋及设施设备维修养护计划的制订,二、房屋及设施设备维修养护计划的实施 （一）修前预检 （二）修前资料准备 （三）修前工艺准备 （四）其他准备 （五）组织实施 （六）验收和存档,第七章 房屋及设施设备管理,第三节 共用设施设备的运行管理 一、制订合理的运行计划 二、配备合理的运行管理人员 三、提供良好的运行环境 四、建立健全必要的规章制度,第七章 房屋及设施设备管理,五、设施设备的状态管理
11、 （一）设备的检查 （二）设备的状态监测 （三）定期预防性试验 （四）设备故障诊断技术,第七章 房屋及设施设备管理,六、节能管理 （一）采用管理手段节能降耗 （二）采用技术改造节能,第七章 房屋及设施设备管理,第四节 房屋及共用设施设备维护管理 项目的外包控制 一、共用设施设备外包的选择 （一）项目外包分析 （二）承包方评估,第七章 房屋及设施设备管理,二、共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制 （一）订立外包管理合同应注意的事项 （二）外包管理合同实施应注意的问题,第七章 房屋及设施设备管理,第五节 几种典型设施设备的管理 一、供配电系统 （一）种类 （二）管理工作主要内容,第七章 房屋及
12、设施设备管理,二、给排水系统 （一）种类 （二）管理工作主要内容 （三）注意事项,第七章 房屋及设施设备管理,三、消防系统 （一）构成 （二）管理工作主要内容 （三）注意事项,第七章 房屋及设施设备管理,四、电梯系统 （一）种类 （二）管理工作主要内容,第七章 房屋及设施设备管理,五、空调系统 （一）种类 （二）管理工作主要内容 （三）注意事项,第一节 清洁卫生管理 一、清洁卫生服务内容与基本办法 （一）清洁卫生服务内容 （二）清洁卫生服务管理的基本方法,第八章 物业环境管理,第八章 物业环境管理,二、清洁卫生的日常管理 （一）清洁卫生管理制度的建立 （二）清洁卫生日常管理方法与要点 方法:
13、日检、月检、专项抽检,第八章 物业环境管理,第二节 白蚁及卫生虫害防治 一、白蚁防治 （一）挖巢法 （二）药杀法 （三）诱杀法 （四）生物防治法,第八章 物业环境管理,二、其他虫害防治 （一）鼠害的防治 （二）灭蚊 （三）灭蝇 （四）灭蟑 （五）其他卫生虫害（蚤类、螨类、蚂 蚁等）的防治,第八章 物业环境管理,第三节 绿 化 管 理 一、绿化管理的内容 （一）日常管理 （二）翻新改造 （三）花木种植 （四）环境布置 （五）绿化有偿服务,第八章 物业环境管理,二、绿化管理的要求 （一）基本要求 （二）针对性要求 三、绿化管理方法 （一）建立健全绿化管理制度 （二）日常绿化检查内容与重点,第一节
14、公共安全防范管理服务 一、公共安全防范管理服务的内容 （一）出入管理 （二）安防系统的使用、维护和管理 （三）施工现场管理 （四）配合政府开展社区管理,第九章 公共秩序管理服务,第九章 公共秩序管理服务,二、安全防范服务的要求 （一）安防人员的仪表和礼貌礼仪 （二）巡逻、门岗等执勤岗位 （三）值班记录 （四）技防设施设备,三、安全防范工作检查方法 （一）日检 （二）周检 （三）月检 （四）督察 四、治安防范注意事项,第九章 公共秩序管理服务,第九章 公共秩序管理服务,第二节 消防管理 一、义务消防队伍建设（B） （一）义务消防队伍的构成 （二）义务消防队员的工作 （三）义务消防队伍的训练,第九
15、章 公共秩序管理服务,二、消防制度的制订 消防工作指导原则“预防为主、防消结合” （一）制定物业管理企业消防管理规定 （二）制定消防设施设备管理制度 （三）制定消防检查方案及应急预案,第九章 公共秩序管理服务,三、物业消防安全检查内容与方法 （一）消防安全检查的内容 （二）消防安全检查的组织方法和形式 （三）消防安全检查的程序和要求,第九章 公共秩序管理服务,四、动火安全管理 （一）动火前要求 （二）动火过程中的要求 （三）动火后的要求,第九章 公共秩序管理服务,五、消防安全预案制定 （一）重点防火单位和防火部位的确定 （二）灭火方案的要求 （三）灭火预案的制订,第九章 公共秩序管理服务,六、
16、消防器材的配备、使用与维护 （一）常规消防器材装备 （二）消防装备的维护、管理,第九章 公共秩序管理服务,第三节 车辆停放管理服务 一、车辆管理的方法与要求 （一）建立健全车辆管理队伍 （二）车辆出入管理 （三）车辆停放管理,第九章 公共秩序管理服务,二、车辆管理注意事项 （一）车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷 （二）对于收费停车场，可通过办理保险，降低车辆毁损、丢失的风险 （三）车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道 （四）对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内,第一节 物业管理风险的内容及防范管理 一、风险与物业管理风险的概念 二、物业管理风险的内容 （一）早期介入的风险 （二）前期物业管理的风险 （三）日常物业管理的风险 三、物业管理风险防范的措施 六点：守法、制度、关系、宣传、保险、防范,第十章 物业管理风险防范与紧急事件,第十章 物业管理风险防范与紧急事件,第二节 紧急事件处理 一、紧急事件 （
