2011年一份很详细的房地产年计划方案

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1、人和好景2011年营销方案,2011年3月20日,哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园 德国 诺瓦尼斯,特别声明：我公司对该方案中的所有内容拥有唯一的知识产权，未经我公司同意，任何人或企业不得抄袭和盗用我公司的知识产权，否则，我公司将保留追究相关责任的权力。 声明方：郴州市众联房地产策划有限公司,本报告旨在通过对市场、客户和本项目的深度分析，明确项目的市场位置。同时对项目资源的整合，提出我公司的建议，树立项目形象，完成其价值的最大化和风险的有效控制。,前言:本报告的指导思想,报告目录,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,1,2,3,4,郴州概况,片区分析,客户分析,营销策略,5,

2、目标界定,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,核心目标快速销售，通过项目的热销快速回笼资金，为项目开发奠定资金实力。,重要目标短期盈利，在保证速度的前提下，获取合理的利润。,次要目标公司品牌，通过本项目的成功热销提升桂湘地产的品牌形象和市场影响力,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,1,2,3,4,郴州概况,片区分析,客户分析,2011营销策略,4,报告目录,郴州概况,【城市风貌】,郴州市位于湖南省东南部，自古以来即为中原通往华南沿海的咽喉。东接江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南长沙，素称湖南的南大门。 郴州市现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县

3、（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省土地总面积的9.2%。总人口约460万人。,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,郴州市的城市发展定位： 湖南省南部门户，省级历史文化名城,依托矿产、生态资源和区位交通优势，发展定位成为湘、粤、赣省际区域中心城市和湖南省最开放城市。,城市发展规划: 总体目标：郴州为建设成为湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市，要在城市规划方面实现“一个目标和五大功能”：实现特大城市和本区域首位城市的发展目标，承担本区域交通信息中心、产业聚集中心、商贸物流中心、金融服务中心、科教文化中心等五大功能。,【城市经济环境与房

4、地产市场】,郴,州,概,况,区域交通枢纽: 郴州交通便利，四通八达。京广铁路、武广高速铁路、京珠高速公路、厦蓉高速公路、107国道、106国道、省道1806线、1803线和郴资桂高等级交通干线等纵横境内。尤其以2010年全面通车的武广高速铁路，已成为纵穿整个湖南的客运“南北大动脉”。,未来香港往返武汉的铁路车程（单程），有望缩至5 小时左右。这将使得武广客运专线途经的20余个城市近1亿人口，与广州、香港的联系更为紧密，进而拉动铁路沿线经济的发展。而郴州已经和广州及长沙实现了“一小时”生活圈“。,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,珠三角经济转型对郴州的影响: 郴州是湖南的南大门,郴州

5、充分利用区位优势和泛珠三角区域合作的有利机遇，加快融入华南经济圈；并大力实施倚北接南的方略，开辟与珠三角产业对接的快速通道，形成经济南融、产业北移的新格局。目前，郴州招商引资80%的项目来自粤港澳，郴州的劳务输出中80%的劳务输出到珠三角，郴州60%的农产品也输入到了珠三角。这一切利好因素为郴州带来新一轮发展机遇,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,丰富的旅游资源: 郴州以苏仙岭、莽山原始森林、东江湖等旅游景点和丰富的温泉资源吸引着各地的旅游观光客，2010年游客接待人数1589.2万人次，旅游综合收入106.4亿元，分别同比增长28.1%和25.9%。,【城市经济环境与房地产市场】

6、,郴,州,概,况,矿产资源是郴州经济一大支柱： 郴州拥有丰富的矿产资源，素有“中国有色金属之乡”、“南方重点林区”、“湖南能源基地”之称，有色金属储量占湖南全省总储量的三分之二。丰富的矿产资源带动了部分消费群体的暴富，矿业经济也成为部分县市主要的支柱产业之一。 部分矿产资金开始向其它投资渠道分流是郴州投资市场一大特点，矿老板消费和投资观念观念的改变将使郴州投资市场更加活跃。,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,城区规划的发展： 加快实施“南延东进、西扩北提、东进优先”战略，推进“一体两翼三中心”建设。 摘自2009年郴州市第三届人民代表大会第三次会议郴州市政府工作报告,图示：2030

7、年郴州城区总体规划图,“一体”：主体城区老城区；“两翼”：西翼福城新区、东翼郴州有色金属产业园（含郴州出口加工区）为主体的东部新城；“三中心”：商务中心武广新区、物流中心郴州物流园区、产业中心郴州有色金属产业园。,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,省统计局8月3日公布了上半年湖南各市州GDP情况。数据显示，长沙GDP总量排第一，为14841287万元；郴州GDP增幅排第一，为19.6%。,数据来源：湖南省统计局公布资料,GDP增速与房地产发展关系图,郴州今年经济的高速增长，也让房地产市场进入快车道。,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,快速工业化带来 激进城市化,第一产业

8、增加值120.5亿元，增长6.3%；第二产业增加值358.1亿元，增长4.1%；第三产业增加值255.5亿元，增长11.0%。全市三大产业比重为16.4：48.8：34.8。,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,郴州目前的城区人口约为53万,到2015年要达到68万,到2020年要达到78万,到2030年要达到100万。,激进城市化催生房地产需求,每年新增城区人口3万，按人均居住面积22计算，每年住宅需求量为66万，再加上居民二次置业的需求，郴州市每年的住宅需求量将超过100万。,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,郴州人口461万，人均生产总值16668元，比上年增长6.

9、4% , 达到1041美元。 全市城镇居民人均可支配收入15342元，增长11.8%；扣除物价因素，实际增长7.8%。,按照国际标准，根据房地产发展阶段与人均GDP 的关系，判断郴州市房地产市场正在步入快速发展 阶段，对质量的要求开始越来越高。,结论：郴州市房地产市场目前整体处于快速发展阶段，这一阶段的住宅需求属于增量型，需求旺盛。,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,最新数据统计,据2010年国民经济和社会发展统计公报显示 ，全市完成全社会固定资产投资811.3亿元，同比增长37.5%，全市房地产开发投资68.7亿元,同比增长61.5% ） 商品房施工面积达838.1万平方米，同比

10、增长28.1%； 商品房销售面积为224.4万平方米，同比增长 77.1% 商品房竣工面积403.1万平方米，同比增长26.2 % 各项指标均为上升趋势，市场供应充足。在2010年湖南郴州房地产开发招商引资项目推介会上推介的138个项目中，有57个达成现场签约,引进房地产开发投资380.93亿元，建设规模达1746.73万平方米,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,概,况,2010年10份统计“高层住宅均价为3500每平方米”,至2011年2月份，高层住宅实际均价上涨到3800元，并且从新推入市场的楼盘价格来看，仍有上升趋势。,市区内代表性高层楼盘价格,【城市经济环境与房地产市场】,郴,州,

11、概,况,小,结,郴州房地产市场发展总体趋势,1、市场供给量将增加，产品品质大幅提升； 2、市场接受度走高，价格将继续稳定上涨； 3、市场刚性需求依然旺盛； 4、伴随着房地产市场秩序的整治，市场规则将进一步健全和完善； 5、随着外来资本和地产巨鳄的陆续入郴，品牌将成为郴城地产经营方向； 6、地方政府将继续保持对市场的扶持力度； 7、对地域的要求将日益淡化，消费者对产品价值的关注将提升； 8、新城区建设刺激房产开发呈现规模化迁移； 9、行业分工越加明显； 10、银行为控制风险,房贷政策有可能继续收紧；,目标界定,市场分析,项目定位,项目本体分析,1,2,3,4,郴州概况,片区分析,客户分析,201

12、1营销策略,5,报告目录,郴州房地产市场可以分成六个板块：,苏仙岭板块,王仙岭 爱莲湖板块,五岭广场板块,北湖公园板块,骆仙岭板块,南塔公园板块,区,域,概,况,王仙岭爱莲湖板块： 以别墅和多层住宅为主，将是下阶段的开发热点,五岭广场板块：以中高档的住宅小区和政府小区为主,北湖公园板块：以商业和电梯底商物业为主,骆仙岭板块：以电梯房和单位合作建房为主,南塔公园板块：以精品多层与电梯物业为主.,苏仙岭板块：以中档的住宅小区为主,本项目位于南城区的五岭版块,我们通过对该区域的分析,来明确项目的地域特征.,区,域,概,况,【区域感知】,从道路规划来看,本项目处于新城区交通的核心地域,紧靠五岭大道，连

13、接107国道，面向武广高铁，是目前郴州交通最为便利地域！,区,域,概,况,【区域感知】,从城市用地规划来看，本项目处于未来城市板块的中心区域，是城市规划中”一体二翼“的核心地带，紧邻郴州新城区的中心商业圈，主要城市用地为商住两用.,区,域,概,况,【区域感知】,从城市总体规划来看，本项目处于城市核心区域，将成为整座城市行政文化中心和商业商务中心，同时已经成为城市高档项目的聚集区，五岭广场不但拥有现在，还拥有未来,区,域,概,况,【区域感知】,从城市景观规划来看，本项目处于未来新城区中心的五岭广场，紧邻五岭阁公园是城市休闲、文化、消费和居住的绝佳位置。,综上所述，本项目的地域特征为： 1、城市：

14、行政文化中心 2、城市：新城区的核心地带 3、区域：交通枢纽 4、区域：休闲、文化中心 5、区域：商业消费中心,区,域,概,况,【区域感知】,个,案,分,析,鸿翔尚城城市为我臣服,开发商：郴州鸿翔房地产开发有限公司 承建商：中国建筑第七工程局 位 置：郴州市五岭广场板块惠泽路新财政局旁 项目概况 总用地：28560.1 建筑面积:110000 由10栋小高层及高层组成 绿化率：44% 容积率:2.98 总户数：814户 停车位：500个 主力户型为三房 面积： 一室一厅：48、42、41、 两房两厅：88、75、72、63 三房两厅：121、125、131、137、143 四房两厅：148 价

15、格：均价3750元/ 工程进度：13#栋外墙已经完全拆下，1、2#栋则正在拆外墙， 6、7、8#栋正在打地基，园林开始动工。一期一批次年底交房,【楼盘看点】 观光电梯、欧式园林、智能安防、入户大堂、品牌物管、一层架空层设有休闲娱乐的场所。着力打造成为郴州高品质社区。 【问题分析】 主入口道理太窄，缺乏昭示性，无法打造高档形象；建筑规划没有亮点，缺乏新意；前期定位不明确，市场形象不鲜明；短期内交通不太便利；,直接竞争对手,鸿翔尚城产品分析,户型点评： 1、户型紧凑实用，南北对流通透； 2、功能分区合理，动静分离，干湿分区； 3、卧室飘窗，主卧270转角飘窗设计； 4、客厅大景观阳台； 5、拥有私

16、人空中花园,附加值较高； 6、部分户型不方正；,个,案,分,析,直接竞争对手,户型鉴赏,2栋C、5栋C户型,2栋B、5栋B户型,个,案,分,析,直接竞争对手,亿枫翠城 中央生态 山居名宅,开发商：郴州亿枫房地产开发有限公司 位 置：香雪西路延伸段（北湖区政府西侧） 项目概况 用地面积：41848.8 总建筑面积：17.65万 容积率：4 绿化率：43.7% 住宅总户数： 1280户 主力户型为三房 面积： 二室两厅：89 三室两厅：113115 四室两厅：128130 价格：起价：3500元/（无折扣），最高价4300左右。层差价：20-50元/ 工程进度：1#栋、2#栋将封顶、3#栋建到20层。,【楼盘看