2008下半年上海市房地产市场走势预测研究报告

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1、08年下半年上海房地产市场走势预测,08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论,症状一：楼市疲软，销售量骤减,李嘉诚间接出售,世纪商贸广场,摩根斯坦利整体出售,锦麟天地,摩根斯坦利也有意整体出售,华山夏都,转售为租,汤臣一品,降价万元促销,整体低价出售,新虹桥绿景苑（皇家花园）,症状二：高端物业或被低价抛售，或改变销售策略,御翠豪庭,97年市场低谷，市场不成熟,05年市场萧条，外伤所致 政策闷棍直接将行业打入谷底,三年前：外伤致病，修养近一年,08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目

2、前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论,存需比均值12.65 出现大面积促销 价格促销幅度在15%-20%,存需比均值：8.89 价格平稳波动 涨幅在10%-15%,存需比均值：4.41 价格快速上涨 涨幅在30%以上,刚性需求强烈，供需矛盾仍未根本性解决，目前上海房地产市场健康，内部“免疫系统”正常,住宅可售余量与成交量之比（存需比）合理区间在8-12,从数据看，上海土地可供开发量连年减少，07年尤为明显,上年住宅市场可供开发量,+当年住宅新增建筑面积,-当年住宅竣工面积,上海市场中长期内处于健康状态,6649万平方米可供开发建筑面积可以维持3年左右市场需求,按平均销售量核

3、算，可供3.03年开发 按最高销售量核算，可供1.80年开发 按最低销售量核算，可供6.29年开发,注：为统一计算口径，以上所有数据采用上海统计局数据,上海市场中长期内处于健康状态,根据新开工量约等于三季度后供应量的规律，今年下半年，上海住宅市场约有750万的供应量,08.3,08.4,09.1,上海市场中长期内处于健康状态,市场销量相对乐观估计（平均132.56万方/月） 市场销量相对悲观估计（08年水平92.96万方/月）,根据750万方的供应，至2008年年底，按悲观估计，市场累积供求比才可能达到8以上的水平，中性预测为5-6,上海市场中长期内处于健康状态,轻度流行性感冒,在北京、深圳、

4、广州等大城市“重度”感冒的情况下，体质强健的上海还处于感冒初期,诊断结论,08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论,市场陷入死循环,货币紧缩,贷款、融资不畅,销售不畅,市场信心不足,降价,没有钱,众所周知的原因：开发商资金链紧张,CPI 利率 存款准备金率,国际国内经济环境恶化,同时，政府对于房地产行业不断泼冷水,08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论,资金从哪来？缺口有多大？,房地产开

5、发投资额,所有投资资金来源,国内贷款,利用外资,自有资金,定金及预付款,房企资金支出仅考虑地产开发投资，做保守估计,测算原理,其他资金,各种来源占比,各种资金来源中，国内贷款所占比重最高，其次为定金及预付款，然后是自有资金,其中，国内贷款又受存款准备金率及利率的影响,那么，各个指标对于开发投资额的影响有多大呢？,当相关性系数大于0.5是即为相关，大于0.7时，即为显著相关,由此，通过回归分析，我们可以得到关系式： Y= -193.884+0.9051x1+2.535x2+0.866x3+0.745x4+0.477x5-4041.654x6-4102.949x7 其中： x1国内贷款 x2利用外

6、资 x3自有资金 x4其他资金 x5定金及预付款 x6存款准备金率 x7利率,回归方程拟合优度检验 由数据分析软件得出：,根据该方程预测房产投资额，是否准确？,实际值,回归模型分析得出数值,模型拟合度较好，符合实际情况，可作为预测依据。,x1国内贷款-该指标主要受到存款准备金率及利率的影响，本报告假设国内贷款有三种情况： 一，国内贷款按照6%的速度自然增长； 二，存款准备金率及利率上调，国内贷款受影响规模缩减； 三，存款准备金率及利率上调，国内贷款规模维持07年水平不变。 X2利用外资-假定不变 5月底央行上海总部印发上海市信贷投向指引(2008年修订)(下称指引)，强调要限制对外资 投资房地

7、产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款; X3自有资金-目前我国开发商自有资金比例在不断下降，乐观假设自有资金为投资额的30%（历史数据）； X4其他资金-假定不变 X5定金及预付款-按照08年上半年水平测算，假定资金缺口部分都由定金及预付款来补足； X6存款准备金率-根据目前经济形势，分别做不变和上调一次估计； X7利率-7月1日，央行行长周小川：不排除提高利率对抗通货膨胀，在此对利率分别做不变和上调一次估计；,根据现实，做出必要假设,根据上述关系式，我们可以对资金缺口做一轮估算 三种估算思路：,乐观估计：存款准备金率和利率保持不变，国内贷款按照6%的速度自然增长,悲观估计：存

8、款准备金率和利率各上调0.5个百分点，国内贷款因成本加大而缩减,较切合实际估计：存款准备金率和利率各上调0.5个百分点，国内贷款与07年水平持平,资金缺口估算思路一：,乐观估计： 存款准备金率和利率保持不变， 国内贷款按照6%的速度自然增长,由数据计算得知，00年-07年度，上海房地产开发投资始终保持每季度19.15%的增长率,2008年三季度至2009年二季度，上海房地产开发投资总额达到3019.89亿元,按照假设，上海房地产行业国内贷款数额仍然按照6%的速度自然增长,2008年三季度至2009年二季度，上海房地产国内贷款数额为 669.69亿元,房地产开发投资额 3019.89亿元,其他资

9、金331.96亿元,自有资金492.57亿元,国内贷款669.69亿元,利用外资 74.05亿元,定金及预付款 1406.9亿元,资金差额 43.51亿元,1451.9亿元,由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8住宅销售价格-1755988累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/计算； 累计供求比短时间内基本保持稳定，取08年上半年均值1.11.,价格,销量,13325,823.64万方,11939.2,1199.13万方,销售额为1458.32亿元 弥补资金缺口,10.4%,资金缺口估算思路二：,悲观估计： 存款准备金率和利率各上调0.5个百分点 国内贷款因

10、成本加大而缩减,根据关系式： 国内贷款增长速度=0.0137-8.056存款准备金率-13.2198利率 存款准备金率及利率各上调0.5个百分点，则贷款成本增加，贷款增速放慢,贷款增速6%,-31.9%,2008年三季度至2009年二季度，国内贷款规模为380.29亿元,房地产开发投资额 3019.89亿元,其他资金331.96亿元,自有资金492.57亿元,国内贷款380.29亿元,利用外资 74.05亿元,定金及与付款 1406.9亿元,资金差额 334.71亿元,1741.4亿元,由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8住宅销售价格-1755988累计供求比 住宅销售价格按照

11、目前6月份销售均价13325元/计算； 累计供求比短时间内基本保持稳定，取08年上半年均值1.11.,价格,销量,13325,823.64万方,9793.88,1780.4万方,销售额为1743.9亿元 弥补资金缺口,26.5%,资金缺口估算思路三：,较切合实际估计： 存款准备金率和利率各上调0.5个百分点 国内贷款与07年水平持平,虽然存款准备金率及利率各自上调0.5个百分点，会使得贷款成本增加， 但是因其影响滞后性，贷款短期内明显下降可能性不大 因此，假设国内贷款保持07年水平不变，为583.66亿元。,房地产开发投资额 3019.89亿元,其他资金331.96亿元,自有资金492.57亿

12、元,国内贷款583.66亿元,利用外资 74.05亿元,定金及与付款 1406.9亿元,资金差额 86.03亿元,1492.93亿元,由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8住宅销售价格-1755988累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/计算； 累计供求比短时间内基本保持稳定，取08年上半年均值1.11.,价格,销量,13325,823.64万方,11619.4,1285.79万方,销售额为1494亿元 弥补资金缺口,12.8%,数据合理性验证,2114.5万方,1199.1万方,1780.4万方,1285.8万方,1249.6万方,1647.98万方,根据

13、历年上海住宅销售量来看，我们所做的三种假设的预测数值并没有超出历年销售量波动的合理范围，应该说，所得结论还是比较符合市场实际情况的。,上海市历年住宅销售量与未来一年销量预测,l 房地产E网 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,特别说明：以上假设只考率了国内贷款因素，还需注意,上述假设，我们没有考虑地价款的跨年支出 今年需缴纳上年地价款的35%，初步预测在45亿元左右，7、8、9月需补交的价款最集中,同样，利率和准备金的变动，我们只计算了贷款的成本增加 在紧缩大背景下，开发商自有资金、利用外资的难

14、度和成本必将增加,在宏观经济趋势下，CPI继续高涨，政府提高加息频率和幅度的可能性增大 欧佩克石油超过170美元/桶 6月20日 汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元； 6月23日 宝钢进口澳大利亚力拓铁矿石价格同比大幅上涨，最高涨幅96.5。由此带来直接成本12.8亿美元，每吨钢材成本提高20元 7月1日 全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。液化气、天然气价格不作调整,考虑以上因素，未来一年，上海房价合理降幅为15%-20%,例证一：金地未未来,金地未未来赠送大面积地下室和露台，综合考虑，我们将实际得房率定为100 根据市场类比法，金地未未来低价可知降价达到1

15、5-20，取得良好的市场效果，占据同期浦东商品公寓45%的份额,地址：浦东五洲大道和张扬北路 建筑面积：154200 容积率：1.6 绿化率：35 建筑类型：22栋5层、3栋14层、7栋15,从市场例证看，15%-20%的降幅可以达到预期效果,金地未未来降价引起了市场的热烈反应，2周内成交3万，成交业绩明显优于竞争楼盘。,例证一：金地未未来,从市场例证看，15%-20%的降幅可以达到预期效果,古北板块的御翠豪庭6月6日推出636套中小户型房源，均价在34458元，比3月均价下降10000元，降价幅度达到25，跌至去年年中水平。考虑本期产品的特殊性，降幅约为15%-20%。 降价受到热捧，开盘2周成交200套，一改年初成交萎靡的状况。,例证二：御翠豪庭,从市场例证看，15%-20%的降幅可以达到预期效果,08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论,从CPI与GDP走势关系看，CPI峰值与GDP峰值有2年的时间差 预计到2009年末，CPI出现回落， GDP增长率