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1、,时代海岸A5地块 商业规划建议报告,2,3,前言,1、A5地块商业是时代海岸商业街的一部分，因此项目的商业规划是基于目前商业街的商业情况及周边的商业环境来寻求本商业的突破点，寻求如何与现有商业及未来游艇会、国际公馆等商业配套形成互补进行差异化定位，共享周边消费人流，避免与周边商业形成恶性竞争。,2、本次报告主要是针对项目规划3-5年临时性商业所做的商业定位及商业规划的建议，以及后期如何去实现快速招商与经营的目的。,4,报告目录,第一部分：市场环境分析,第二部分：地块分析,第四部分：产品规划建议,第五部分：招商执行方案,第三部分：项目发展定位,3.商家承租分析,2.周边商业分析,1.片区整体分
2、析,5.市场结论,4.片区消费力分析,5,1.0 片区整体分析,该地块商业业态主要以酒吧、餐饮为主，部份休闲、美容美发、餐饮为辅,该地块为五星级游艇会所，将有部分游艇会所配套。,该地块为国际公关，将有部分酒店商业配套,A5 地块如何与现有商业及周边商业形成互补，共享人流，服务本社区，同时吸引外部人，将是确保项目成功的关键？,纵观目前整个时代海岸的商业，主要以酒吧，餐饮，休闲娱乐以及酒店配套商业等业态为主，较为缺乏生活配套类及休闲旅游购物类商业。,6,2.0酒吧街现有商业分析,时代海岸商业街目前可租赁面积：出租率达98.5%，商业业态主要以酒吧，特色餐饮，休闲娱乐，美容美发为主，商业街已经进入正
3、式运营阶段，整体经营良好，目前酒吧街已成为三亚规模最大的高级休闲娱乐场所。,分析： 1.目前酒吧街主要经营业态以酒吧为主，其次是餐饮、休闲娱乐，美容美发等，目前酒吧商家已经基本饱和，酒吧经营状况良好但已存在一定竞争，餐饮及休闲娱乐类商家尚有一定的发展空间，另外社区配套类商业较为缺乏。 2.酒吧街目前消费群以三亚本土中高端收入消费群体为主， 部分旅游客户为辅。,7,2.1游艇会及国际公馆商业,游艇会主要配套有： 水上码头泊位：停靠游艇，主要面向会员提供租赁服务； 游艇俱乐部：五星级标准，集合商务中心、餐饮、娱乐、会务功能； VIP会所：只提供给VIP会员度假使用，每幢会员会所配有专职保姆、管家、
4、厨师等服务； 培训中心：面向社会开放式服务，会员购买后，可以委托俱乐部管理出租，配套有完整的 游艇培训、娱乐、存放、上下水服务、维修、销售等服务。,国际公馆商业配套： 商业面积1317 平方米 （不含地下室),商业业态主要以酒店配套商业为主；,分析：国际公馆商业主要以服务于本酒店为主的商业配套，游艇会配套设施也以服务游艇会客人为主，两者外向性均不强，定位高档次、高端消费为主，因此A5地块的商业定位档次上要与周边环境相匹配，业态上寻求差异化经营，打造自身特色，共享周边人流。,8,3.0商家承租意向分析,根据2008年以来招商部商家承租意向登记分析如下：,分析： 1.在目前登记商家中，需求面积20
5、0 以上占主要部分，其次为100-200 ，占比为25%，需求60-100 占比为24%，可以看出商家承租面积普遍较大，这将为我们的铺面分割提供一定的参考依据 ； 2.在商家承租业种方面，餐饮（38%）、精品购物（31%）占主要部分，酒吧及休闲娱乐商家为其次，但商家需求面积普遍较大; 3.商家在业种及面积方面的需求为项目的商业定位提供了参考依据。,9,4.0片区消费购买力分析,目前片区内消费者描述 追求体验、时尚、休闲娱乐、居家便利和实用； 大部分消费群体普遍收入较高，休闲娱乐的中高端消费较大； 以三亚本土中高端消费客源为主，部分旅游客源及社区居民为辅； 酒店中外旅游客源在餐饮、休闲娱乐等方面
6、的消费为主。,结论：引导和改变片区内消费者的消费习惯，关键在于提供“便利型” “体验式” “休闲娱乐”的场所。,片区目标 消费群体,本社区居民,埃德瑞酒店客源,三亚年轻一族,本地白领阶层,国内外游客,10,5.0周边市场分析总结,本地处于整个项目的纵深区域，应考虑如何吸引外部人流，并与酒吧街商业、游艇会及国际公馆商业配套相互补，共享人流；,结论：中高端旅游商业业态及服务社区居民的配套商业将是项目较好的发展方向，引导性消费将是本项目商业发展的目标。,酒吧类商家基于饱和，存在较大经营竞争；,桑拿、足浴、健身等休闲类业态尚未饱和，有一定发展空间；,服务于社区居民的商业业态较为缺乏，有较大发展空间；,
7、商业定位应与周边商业及中高端消费需求相匹配。,依托酒店及游艇会的游客需求，游艇产品、旅游商业是片区市场空白点，有发展空间。,11,报告目录,第一部分：市场环境分析,第二部分：地块分析,第四部分：项目规划建议,第五部分：招商执行建议,第三部分：项目发展定位,12,地块分析,地块整体分析： 地块方正易于进行整体商业规划； 四周临路易于导入人流，人流动线较为明确，但是否考虑面向国际公馆 商铺开门，增强昭示性和易于南面导 入人流； 面临大象广场和三亚河，有较好的 景观资源和公共空间； 地块所处位置属于整个项目的纵深区域，对吸引外部人流有所欠缺。 地块尺寸：长105米，宽66米,13,周边环境分析,北面
8、,南面,西面,东面,东面面临小区主干道，交通便利，便于车流进入及停车,南面毗邻国际公馆酒店及游艇会，未来将有高端的消费客群,北面面临A4城市广场，有较大的公共场所，便于导入人流及进行活动推广,西面正对三亚河，具有很好的河景和海景资源，应考虑如何充分利用,地块周边环境极为优越，有较好的景观资源和公共空间，交通便捷，但地块商业处于商业街的纵深区域，对外昭示性和吸引外部人流有所欠缺。,14,报告目录,第一部分：市场环境分析,第二部分：地块分析,第四部分：产品规划建议,第三部分：项目发展定位,3.商业规划及面积配比,2.业态定位及组合,1.总体形象定位,5.租赁价格定位,第五部分：招商执行建议,4.目
9、标群体定位,15,1.0项目定位方向,项目定位主要考虑因素： 依据片区商业业态分析为本地块商业定位提供依据 依据项目自身商业特征进行准确定位 适合短期3-5年租赁的商业业态，适合项目发展需要，能够较快引进商家并实现经营收益 根据现有市场商业情况及未来商业发展做出定位 根据与游艇会领导沟通探讨得出的相关结论作出定位,依据以上几点因素，本地块商业是实际依托于本社区、周边生活社区及酒店、以游艇商业为主，部分休闲餐饮、社区配套类商业为补充，商业需与酒吧街商业形成互补性经营，有效填补片区商业空白。因此契合本项目的商业业态主要是： 游艇商业、休闲餐饮、社区配套、旅游商业,16,1.1总体形象定位,依据以上
10、项目定位方向，项目未来商业将以游艇展示为主，因此为了营造项目自身的特色和亮点，确保商业经营的可持续性，与酒吧街商业形成互补性经营，有效填补片区空白。将项目主题定位为： 游艇展示、休闲美食新天地 集游艇展示、休闲美食、社区购物为一体,以游艇展示、休闲美食为主题定位，将游艇商业与休闲购物融合，通过餐饮、游艇展示带动零售，确保整体商业的持续经营； 以高品质、高档次的商业形象，来提升项目整体形象，有效吸引高端消费人群，提升项目整体商业形象，缔造五星级社区商业味目标 以多样化，全面性，新形象吸引不同的消费客群， 展现项目新亮点。,17,2.0业态定位及组合,生活配套：便利超市、面包店、水果店、花店、干洗
11、店、药店、邮政等,休闲餐饮：休闲餐吧、特色餐饮、冷饮店、咖啡屋、茶馆等,游艇商业：游艇产品展示、游艇精品、游艇维修、游艇服务等,商业功能的面积配比：游艇商业50%左右，休闲餐饮30%，社区商业为20%左右,立足于本社区及周边居民、酒店游客、酒吧街消费人群，业态基本组合为: 生活配套+游艇商业+休闲餐饮其他,综合以上项目定位方向，对本地块市场定位为：,18,部分社区商业业态商家选址要求如下：,3.0业态面积配比及规划,注：本次面积配比是以总建筑面积3500平米（不包括外摆区域面积）进行规划，由于各方面条件的改变，原建筑面积有所减小。,19,3.1业态面积配比及规划,注：以上面积配比只是依据项目定
12、位做出的一个初步的方案建议，具体情况可根据招商的情况、市场情况及商家需求面积大小进行相应调整。,社区商业,20,3.2业态面积配比及规划,游艇商业及旅游商业,注：以上游艇商业面积配比是经过与游艇会领导沟通探讨后得出的初步定论。,21,3.3业态面积配比及规划,休闲餐饮,22,目标商家的选择建议,目 标 客 户 特 征,主力品牌矩阵,23,4.0市场定位：目标消费群体定位,24,5.0租赁价格定位,项目的租赁价格是依据现有酒吧街的租金情况、市场升值空间，项目铺面特征，商业业态，租赁面积大小，价值最大化等因素进行制定：,市场比较法：,分析：根据酒吧街三年的招商情况分析，每年招商租金都在逐年递增，递
13、增率约15%，酒吧街商业已经得到良好经营，为后续商业的招商和经营奠定了基础。,推导出A5地块租金水平： 一层平均租金：65元/月/平 二层平均租金：40元/月/平 租金浮动范围：55-80元/月/平,小面积商铺租金：70-80元/月/平 大面积商铺租金：55-70元元/月/平,25,5.1租赁价格建议,考虑到项目的租赁年限缩短及项目所处地段的劣势，为了实现更快的引进商家，实现项目的统一经营，建议前期租赁价格不宜制定过高，因此建议项目具体租赁价格为：,一层平均租金：55元/月/平米 租金浮动范围：50-65元/月/平米 二层平均租金：35元/月/平米 租金浮动范围：30-40元/月/平米,小面积
14、商铺租金：60-70元/月/平米 大面积商铺租金：45-60元元/月/平米,说明：以上所建议租赁价格是指社区配套、休闲餐饮等业态，游艇商业因自身行业的特殊性，具体租赁方案需另行商定。,26,报告目录,第一部分：市场环境分析,第二部分：地块分析,第五部分：招商执行建议,第三部分：项目发展定位,第四部分：项目规划建议,4.建筑风格建议,3.建筑形态建议,1.总体规划示意图,5.产品分割建议,2.产品规划建议,27,1.0总体规划布置示意图,项目总体规划依据： 依据地块现场特征、地块尺寸及周边环境进行整体规划； 根据与游艇会所沟通探讨得出的相关建筑技术要求及其他商家要求进行合理规划；,二层商业布置游
15、艇商家办公室及休闲餐饮为主,28,2.0产品规划理念,规划理念是反应体现项目主题的重要部分，做好商业项目的规划理念，要做到以下四点： 第一：满足业主和商家的经营需求，以项目经营成功为最大出发点； 第二：严格按业态分区域进行产品设计，以满足各业态对产品的经营需求； 第三：规划要具有全局性，处理协调各建筑之间的有机结合，充分考虑人流、交通的合理安排； 第四：规划理念具有超前性、市场性，与消费者消费心理为规划的主导核心,但不能脱离消费者的消费习惯与人的购物心理来做规划理念。,29,2.1产品规划建议,游艇展示办公需求面积：30-50平米，开间：3-5米，进深10-12米，展示外摆区域每个商家需求面积
16、约75平米，长15米，宽5米，船屋需求面积约80平米，船屋建议设计成具有标志性、特色化的建筑物。 社区商业商铺开间：3-5米，柱距不小于8米，进深10-12米；休闲餐饮商铺开间：8-12米，进深10-12米 承重不小于450kg/，局部（如厨房）不小于800kg/。 层高：1层5.6米，2层4.2米 层数：两层，顶层可考虑敞开式的商铺布局，便于河道景观资源的利用 沿街面设骑楼，内街宽度不小于8米。 正确处理好上下层的关系，满足部分商家仅使用单一楼层的需要，同时能满足部分商家同时使用几个楼层的要求，楼梯设置具有曲线美，成为一道景观 在平面布局划分上，充分考虑有利单个小户型单位单独办理房产证，同时满足商家对多个相邻小户型单位的合并使用。,依据前面项目业态定位及商业功能，为了更好营造街区氛围，满足商家的使用要求，对项目产品规划建议如下：,30,2.2产品规划建议,二层建筑应考虑退台，可作为走道或者外摆区域，充分利用河
