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1、【2011年11月武汉市房地产月度报告】,德盛行地产机构 市场研究中心,报告内容,页码,数字楼市,Part A,土地市场,商品房市场,房地产吸纳指数（德盛指数）： 72.21 商品房新增供应面积： 282.22 万方 商品住宅新增供应面积： 180.68 万方 成交套数： 9877 套 成交均价： 6478.14 元/m2 环比：0.13% 同比: 9.59%,成交宗数： 1 成交面积： 0.8 万方 成交金额： 0.6 亿 成交可建面积： 1.36 万方,数字楼市,市场资讯,Part B,1.宏观经济 2.政策动态 3.规划城建 4.时事热点,1.宏观经济 10月份国民经济发展整体情况,10
2、月份全国居民消费价格总水平同比上涨5.5%,创5个月来新低;同步公布的PPI数据同比上涨5.0%,创1年来新低。 CPI已连续三个月下跌，表明物价调控政策已初步见效。预计,未来两个月CPI、PPI将继续回落。 房地产方面，今年1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较1-9月12.1%的增速继续收窄。10月份国房景气指数为100.27，创26个月新低。,1.宏观经济 10月份国民经济发展整体情况,10月末，广义货币(M2)余额81.68万亿元,同比增长12.9%；狭义货币(M1)
3、余额27.66万亿元,同比增长8.4%；流通中货币(M0)余额4.66万亿元,同比增长11.9%。当月净回笼现金566亿元，同比多回笼359亿元。 当月新增人民币贷款增加5868亿元，同比多增175亿，环比大幅增加24.9%，外币贷款增加65亿美元。当月人民币存款减少2010亿元，外币存款增加70亿美元。,温家宝：房价已开始松动 调控政策决不会动摇,央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点,中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放资金约4000亿元，为三年来首次下调。 此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为21%，
4、中小型金融机构存款准备金率为17.5%。 来源：中国人民银行 2011-11-30,2.政策动态全国,11月6日温家宝在圣彼得堡表示：房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。 来源：人民网 2011-11-07,武汉新“豪宅标准”出炉 取消中心城区单价限制,省住建厅:12月底前房价涨幅超标将问责责任人,今年3月31日，湖
5、北省住建厅宣布，我省36个城市对外公布调控目标。这36个城市中，武汉市今年新建住房价格涨幅不超过全市年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平。 今年10月份新建住房价格比去年年底的涨幅超过全年房价控制目标的城市，应立即研究采取措施，确保在12月底之前将新建住房价格比去年年底的涨幅控制在全年房价控制目标以内。对措施不到位、工作不力、未能如期完成目标任务的地区，将报请省政府对市、州、县人民政府相关责任人予以问责。 来源：长江商报 2011-11-04,2.政策动态武汉,武汉市房管局等四部门联合发文公布武汉普通住房标准，中心城区取消7000元单价限制，总价低于140万元，面积140平方米以下就属于普
6、通住房 来源：长江网 2011-11-29,备注：已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。普通住宅契税为1.5%，非普通住宅契税为3%。,3.规划城建,继金桥大道高架、白沙洲大道高架、珞狮南路高架3条快速出城通道相继通车后，未来五年，在基本建成环绕中心城区的三条环线的基础上，我市还将开建10条快速路，以连通一环、二环至三环，形成环网结合、轴向放射的“3环13射”城市快速交通路网体系。 这13条放射性快速路为：珞狮南路高架(已建成)、长丰大道高架、雄楚大街高架、友谊大道、龙阳大道高架、墨水湖北路高架、国博大道高架、金桥大道高架(已建成)、白沙
7、洲大道高架(已建成)、中北路延长线高架(即平安大道)、江北快速路、姑嫂树路高架、常青路高架。 来源：武汉晨报 2011-11-15,武汉未来五年再建10条出城快速路,3.规划城建,武汉市四环线全长146公里，设计时速100公里，设计双向八车道，比武汉绕城高速路还宽，系湖北迄今最宽的城市环线。连通武汉九城区、串起六大新城组群的四环线。11月20日正式开工建设，总投资408亿，计划2015年建成通车。途经东湖开发区、武汉化工新区、青山、黄陂、东西湖、蔡甸、汉阳、武汉开发区、江夏、洪山等。 四环线的功能定位是“以货运为主，客运为辅，连接六大新城组群的快速通道”。通过互通的转换，四环线可与各个城市主要
8、干道、三环线、高速出口公路、绕城高速公路实现互连互通，从而进一步完善武汉“环形+放射”的快速路网格局，缓解城市交通拥堵，构筑便捷物流通道，改善武汉交通发展环境。 来源：武汉晚报 2011-11-20,武汉市四环线正式开建,3.规划城建,武汉,青山综合港将打造第二条“楚河汉街”,未来十年武汉将建2000万平方米地下城,该项目在青山港、武钢一、二号明渠上将建成环形水上游览航线，周围将建起具有江南水乡风格的建筑，形成融“小桥流水商业区、沿港高层商务区、公园高尚住宅区、活力商业办公区、高层公寓酒店区以及和平公园”于一体的市内休闲新格局。,未来近10年，武汉市将在城市核心区域建设总面积2000万平方米的
9、地下空间，打造一个“一轴三线多片”的“地下城市”，总投资350亿。 近期地下空间发展的重点区域总占地面积约25.4平方公里，地下空间总需求量约430万平方米，包括王家墩、航空路、积玉桥、杨春湖、水果湖、国博6个片区。,4.时事热点,百城住宅均价连续3月下降 10大城市房价下跌,万科恒大异口同声 年内不购买新的土地,中山发楼市限价令 超5800元/平方米暂缓网签,中国房地产指数系统12月1日公布的对100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市的住宅平均价格为8832元/平方米，环比下降0.28%，这是百城住宅均价连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。其中43个城市价格环比上涨，57个
10、城市环比下跌，有6个城市环比跌幅在1%以上。,初冬刚至，房地产业备战寒冬的声浪就一波波袭来。万科总裁郁亮前几天反复强调，对未来走势谨慎乐观，2012年坚持现金为王。恒大集团董事局主席许家印近日首谈楼市政策叠加影响时亦称，“不会在年内购买新的土地”。万科与恒大这类房地产业巨头的“过冬策”可谓不谋而合。,中山市政府办公室11月10日转发文件，明确自发文之日起至今年12月31日，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算)，市国土局暂缓受理网上签约手续。中山限价主要是为了达标年初制定的房价控制目标，限价是不得已的临时措施。,土地市场,Part C,本月土地成交情况,11月份，武
11、汉市仅招标出让一宗土地，土地面积8000平方米，用地性质为商业性质，总建筑面积为1.36万方。,成交明细：,成交汇总：,各月土地成交情况,土地成交价格情况,房产市场,Part D,1.商品房供应 2.商品房成交 3.武汉市房地产吸纳指数（德盛指数）,1.商品房供应 本月预售情况明细(1),1.商品房供应 本月预售情况明细(2),1.商品房供应 本月预售情况明细(3),1.商品房供应 本月预售情况明细(4),1.商品房供应 本月预售情况明细(5),1.商品房供应 商品房预售情况分析,11月份，武汉商品房新增预售面积282.2万方，相比10月份上市的130.1万方，本月环比大幅上升116.9% ，
12、主要是因为年底开发商面临资金回笼，推盘量出现剧增。然而这其中，住宅量共上市了180.68万方，占到比例的64.02%，占比出现大幅下滑，而商业部分占比逐渐增加，主要是由于住宅市场受政策调控影响大，市场形势不容乐观，商业地产更受投资者青睐。,1.商品房供应 区域供应情况分析,11月商品房新增预售项目总共有72个，分布范围广，其中洪山区预售项目最多达10个，面积达50.6万方，其次是黄陂区，预售项目达到8个，预售面积为50.5万方。但两者不同的是洪山预售面积大部分为住宅，而黄陂预售面积中大部分为商业。,2.商品房成交 成交总体情况,2.商品房成交 每月成交走势分析,2.商品房成交 区域成交情况分析
13、量价分析,2.商品房成交 区域成交情况分析量价环比分析,区域住宅供需对比分析,3.武汉市房地产吸纳指数（德盛指数）,德盛指数是德盛行地产机构经过长期的市场跟踪和研究，反映房地产市场供需状况的指数，当德盛指数在某个时期连续上升或下降的时候反应的就是房地产市场的冷暖情况。该指数在2009年4月开始试运行。 2010年3月16日，德盛指数正式发布。 本指数拟定2007年1月为基期， 指数构建过程如下： Ct,j=Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)*100% Ct,j表示报告期吸纳率, Bt,j表示报告期吸纳量（销售套数）, Kt,j-1表示上期期末空置量（市场存量、套数），Zt,j表示报告期新增供
14、应量（预售套数）。 Yt,j=(Ct,j/C2007, 1) *100 Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。,3.德盛指数应用,11月德盛指数为72.21，环比下跌1.77点，连续三个月出现下跌，反映是的是目前房地产市场冷清。从供应方面来看，本月预售项目大增，预售面积更是环比翻番，供应量充足。从需求情况来看，成交量方面，11月商品住房成交9877套，环比小幅上涨1.91%，同比却大幅下降30.05%。供需明显失衡，库存压力大，市场消化率不足。成交价方面，11月商品房成交均价6478.14元/m2,环比7个月来首次出现小幅下跌0.13%，同比则下跌9.5
15、9% 。而成交面积和成交金额方面不论是同比还是环比都出现下降，同比降幅更是在30%以上。 预计，12月份成交量还将继续维持在9700套左右的水平，如果开发商促销力度加大，极有可能突破10000套。尽管成交量还在，但是房地产形势依旧严峻，特别是明年广大房企将面临考验,尤其是中心房企。,片区市场分析,Part E,1.青山片区概况 2.青山片区房地产市场特征 3.青山片区典型楼盘分析,1.青山片区概况,基本情况,1,配套交通,2,区域经济,3,城市规划,4,发展定位： “十二五”时期将青山建设成为 国家循环经济示范区、区域高铁经济集聚区、全国重化工业转型先行区。,“三桥一站”：阳逻长江大桥、天兴洲
16、长江大桥、罗家港长江大桥、武汉火车站 中环线、外环线，地铁4号、5号线,青山区是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长江，与天兴洲隔江相望。全区面积80.466平方千米，人口 454634人，下辖10个街道办事处，素有“十里钢城”之美誉。,产业规划：围绕钢铁、化工、环保三大产业发展 居住规划：友谊大道片为中心，北倚长江，南临东湖的三大居住板块 绿化规划：结合未来重点基础设施项目的建设，建设绿化带，完善提升公园绿化体系。,青山区是湖北省、武汉市工业最集中、生产规模最大的城区，在全市占有重要的战略地位。区内云集了武钢、一冶、石化等数十家大中型企业，是武汉市东向功能轴发展的原动力地 区，与阳逻、北湖形成钢铁、化工、机械、物流产业基地。,2.青山片区房地产市场特征 用地情况,区域用地现状,面临的问题,区内工业用地面积约19平方公里，钢铁、石化、造船、能源、机械等工业用地相对集中，主要分布在工人村路、企业路、冶金大道、青王路一线以东，部分厂矿、仓库散布于西部生 活区与沿江一带。居住总用地面积约10平方公里
