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1、物业管理知识讲座 制度与政策,2011-10,主讲人： 陈敏,课程目的,介绍物业服务所应具备的知识与技能结构,形成对物业服务的整体认识与概念,介绍物业管理服务基本知识,内容提要,基本制度,主要法规,基本概念,基本概念,物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,物业管理基本特征,英国，19世纪60年代 深圳，1981年3月10日,物业管理的起源,社会化 专业化 市场化,基本概念,2008年，物业服务企业5.8万 家，从业人员600万 人，物业在管面积125亿平方米
2、。,物业管理的发展,物业管理服务 是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共服务。,1、房屋共用部位的维修、养护与管理 2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理 3、物业管理区域内共用设施设备管理的维修、养护与管理 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理,物业管理服务内容,基本概念,5、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务 6、物业装饰装修管理服务 7、物业档案资料管理 8、专项维修资金的代管服务 特约服务,物业管理服务内容（续）,物业管理服务标准,1、国标 2、公司标准 3、住宅物业服务等级标准（试行）,基本概念,物业服务收费定价模式,政府指导价定价普通住宅 市场调节定价高档
3、住宅及其他物业,物业服务收费形式,包干制住宅 酬金制高档住宅及其他物业,基本概念,1、管理服务人员的工资、社保、法定福利 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3、物业管理区域清洁卫生费用 4、物业管理区域绿化养护费用 5、物业管理区域秩序维护费用 6、办公费用 7、物业管理企业固定资产折旧费用 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9、业主同意的其他费用,物业管理服务成本构成,基本概念,公用事业收费，如水、电、气、暖、通信、有线电视等。 可向公用事业单位收取报酬，但不得向业主收取手续费。,物业服务费的缴纳和督促,代收代交费用,哪些人应负担物业服务费？ 业主 建设单位
4、 物业使用人,供货合同,服务合同,委托合同,基本概念,物业服务合同,基本制度,物业承接查验制度,物业管理企业资质管理制度,物业管理从业人员职业资格制度,住宅专项维修资金制度,管理规约制度,前期物业管理招投标制度,业主大会制度,业主大会制度,业主 房屋的所有权人。,业主的10项权利 业主的6大义务,业主大会,组成 成立 活动规则 定期会议与临时会议 业主代理人（书面）与业主代表 业主大会决定事项的表决效力,业主大会制度,职责 1/召集业主大会，报告物业管理的实施情况； 2/与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 3/了解业主、物业使用人意见和建议，协助和监督物业服务企业实施物业合同； 4
5、/监督管理规约的实施； 5/ 业主大会赋予的其他职责。 议事规则,业主委员会,管理规约制度,1、什么是管理规约？ 2、有哪些主要内容 1）有关物业的使用、维护、管理； 2）业主的共同利益； 3）业主应当履行的义务； 4）违反规约应当承担的责任。 3、法律效力 全体业主 物业使用人 物业继受人,管理规约,临时管理规约,制定 物业销售之前，由建设单位制定。 存在形式 合同附件。,管理规约制度,临时管理规约（续）,涉及主体法律义务 1/建设单位不得侵害物业买受人的合法公益； 2/建设单位的说明义务； 3/物业买受人承诺的义务_作为购房合同附件。 内容 1/物业自然情况与权属情况； 2/业主使用物业应
6、当遵守的规则； 3/物业维修养护中业主应当遵守的规则； 4/涉及业主共同利益的事项； 5/违约责任。,前期物业管理招投标制度,住宅及同一管理区域的非住宅的前期物业管理,什么物业前期管理需要招投标？,例外情况,经批准： 1）小规模住宅物业； 2）投标人少于3个的；,物业承接查验制度,物业建设单位 业主委员会,物业承接查验 物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。,物业承接查验的类型,新建物业承接查验 物业服务机构更迭时的承接查验,物业承接查验的组织实施,物业承接查验制度, 建设单位对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的
7、责任。 业主专用部分（物业质量保证书），共用部位与共用设施设备由法规及前期物业服务合同约定。,物业承接查验的工作内容,物业承接查验办法,物业保修责任,资料移交 现场验收,物业服务企业资质管理制度,一级可以承接所有类型项目； 二级可承接30万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅； 三级可承接20万平方米以下住宅和5万平方米以下非住宅,国家对物业服务企业实行市场准入制度。,物业服务企业的资质等级,1、资质条件：注册资本、专业人员专业职称、管理物业类型与面积、管理体 系与业绩等。 2、资质等级 一、二、三级资质。（暂三级）,资质等级与承接项目的关系,物业管理从业人员职业资格制度,从业资格 认定或考试
8、取得，是从业能力的起点标准，如会计、物业经理上岗证等，从业资格证书。,执业资格 通过考试取得，实行注册登记制度，承担较大责任，如注册会计师、注册物业管理师等，执业资格证书。,物业管理师制度,住宅专项维修资金制度,由业主大会决定专项维修资金的使用； 1）共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造； 2）该部分业主2/3通过； 3）应急使用，由物业公司垫付，再按程序报审。 物业服务合同约定从物业服务费用开支除外。,专管专用,专项维修资金的交存,专项维修资金的使用,主要法规,物权法 物业管理条例 广东省物业管理条例 深圳经济特区物业管理条例 消防管理条例 物业承接查验办法 物业管理企业资质管理办法 前期物业管理招标投标管理暂行办法 业主大会规程 物业服务收费管理办法 全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准 住宅室内装修装饰管理办法 建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法 深圳市业主大会和业主委员会指导规则,结束,谢谢！,
