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1、新乡房地产市场调研报告,目录,新乡ONE 新乡TWO 新乡THREE 新乡FOUR 新乡FIVE,新乡市情及宏观经济分析 新乡市房地产总体市场分析 新乡市房地产各版块在售项目调查分析 新乡市房地产开发规费及政策分析 市场调研分析总结,新乡ONE, 市情及宏观经济分析,新乡市,地理位置- 中原城市群“十字”核心区城市。 新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连。,一、新乡市情概况,行政区划-新乡市行政总面积8169平方公里，现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县
2、、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区，总人口550万。06年底中心建成区面积77平方公里，人口90万；规划2010年建成区面积110平方公里，人口110万；规划2010年建成区面积180平方公里，人口180万。,交通情况-新乡为国家二级交通枢纽城市，境内有京广、太石（太原山东石臼所）铁路在此交汇，107国道、106国道、京珠高速公路及正在规划建设的阿（内蒙古阿荣镇）深（深圳）、济（济源）东（山东东明）、新（新乡）陵（山西陵川）等高速公路穿境而过。沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。,工业概况- 2009年新乡市全部工业增加
3、值585.49亿元，比上年增长14.7%，规模以上工业增加值430.15亿元，增长16.1%；规模以上工业企业683家，大中型工业企业88家。全国520户重点企业2家，全省100强企业11家，销售收入超亿元企业49家，超五亿元企业8家。已初步形成电子电器、生物工程与新医药、新型电池及原材料、化纤纺织、能源电力五大强势产业。,知名企业榜单：新飞电器公司、华兰生物、新乡化纤白鹭集团（我国最大的粘胶连续纺生产线）、科隆化工、金龙精密铜业工业、安美公司等一大批国内外知名企业。,新乡市宏观经济指标,二、新乡市宏观经济概况,新乡市城乡居民人均可支配收入,2009年新乡市GDP在全省排名,2009年新乡市人
4、均可支配收入全省排名,三、新乡市发展规划概况,经济发展规划-根据“十一五”规划，“十一五期间”新乡市要实现经济“提速晋位”，主要经济指标翻一番。GDP年均增长15%以上，2010年突破1000亿元。人均GDP达到30000元。全社会固定资产投资五年累计达到2480亿元，年均增长15%以上。地方财政一般预算收入年均增长15%以上，2010年达到50亿元。,城市发展规划-根据推测，2010年城市人口110万人，其中：中心城区103万人，卫星城区7万人。按城市人口人均用地90平方米， 预计2010年规划城市建设用地约99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，卫星城区9.1万平方公里。,城市建设规
5、划-城市向东，是整个新乡城市规划的重点，围绕市政府所在地进行的城市规划，已经规模初现，在开发区的新乡CBD已经动工建设。,新乡城市发展以工业为主导，基础雄厚,以电器制造、生物制药、机械制造为支柱产业，三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市项目开发提供经济保障。,城市经济增长率居于全省18地市中上游，城市居民消费能力逐步提升，同时工业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。,新乡城市规划发展主体方向为城市东、南部，此二板块高速发展，相应软硬件设施逐步完善，在城市板块竞争中占据最佳优势。,小 结,新乡TWO, 房地产总体市场分析,20072010年上半年商品房半年投
6、放情况 单位：万,20072009年，新乡市商品房共投放502.35万，其中住宅425.14万；半年平均投放量为100.47万，其中住宅85.03万；半年投放量平均增幅为9.65%,其中住宅增幅为11.57%.,一、新乡市商品房供给,20072009年，城区商品房供销比为1.55:1， 其中住宅1.41:1； 半年平均供销比1.65:1，其中住宅1.49:1； 半年供销比平均增幅为13.02%， 其中住宅增幅12.53%，,2007-2010年上半年商品房供销比趋势情况,20072010年上半年商品房半年销售情况 单位：万,20072009年，城区商品房共销售324.98万，其中住宅301.4
7、1万；半年平均销售量为65万，其中住宅60.28万；半年销售量平均增幅为14.13%，其中住宅增幅为14.35%，,二、新乡市商品房销售,20072010年上半年商品房半年均价走势图 单位：元/,20072009年，新乡商品房半年平均成交价格为2063元/,其中住宅1848元/；半年成交均价平均增幅为3.13%，其中住宅增幅为3.14%。,2009年新乡市各区住宅成交均价对比,城区纯商品住宅均价2645元/，其中内城区2736元/、东区2649元/、开发区2523元/、铁西区1867元/；非市场定价类商品住宅均价1728元/（团购房、定向开发房等），其中内城区1848元/、东区1759元/、开
8、发区1684元/、铁西区1349元/。纯商品住宅与非市场定价类住宅均价相差916元/。,2009年新乡市各区住宅销售量对比,城区纯商品住宅销售3414套、面积40.76万，其中内城区1688套、19.89万，东区811套、10.01万、开发区831套、10.05万、铁西区84套、0.80万；非市场定价类住宅销售2823套、面积38.29万，其中内城区493套、5.81万，东区1492套、21.18万，开发区652套、8.76万，铁西区249套，2.53万。非市场定价类住宅占商品住房销售总量的48.44%，其中内城区22.59%、东区67.91%、开发区46.57%、铁西区76.03%。,200
9、9年新乡市各区多层住宅成交均价对比,按照住房楼层均价划分，纯商品多层住宅2458元/，其中内城区2274元/、东区2492元/、开发区2525元/；非市场定价类多层住宅1588元/，其中内城区1635元/、东区1775元/、开发区1615元/、铁西区1308元/。纯商品多层住宅与非市场定价类多层住宅均价相差870元/。,2009年新乡市各区多层销售量对比,按照住房楼层销量划分，纯商品多层住宅销售1507套，18.06万，其中内城区354套、4.17万，东区417套、4.97万，开发区736套、8.92万；非市场定价类多层住宅销售1161套，13.90万，其中内城区228套、2.55万，东区14
10、7套、1.69万，开发区561套、7.40万，铁西区225套、2.26万；非市场定价类多层住宅占多层住宅销售总量的43.49%，其中内城区37.94%、东区25.35%、开发区45.33%、铁西区100%。,2009年新乡市各区高层住宅成交均价对比,纯商品高层住宅均价2794元/，其中内城区2858元/、东区2804元/、开发区2509元/、铁西区1867元/；非市场定价类高层住宅均价1808元/，其中内城区2015元/、东区1758元/、开发区2058元/、铁西区1694元/。纯商品高层住宅与非市场定价类高层住宅均价相差986元/。,2009年新乡市各区高层销售量对比,纯商品高层住宅销售19
11、07套，22.69万，其中内城区1334套、15.72万，东区394套、5.04万，开发区95套、1.13万，铁西区84套、0.80万；非市场定价类高层住宅销售1662套，24.39万，其中内城区265套、3.25万，东区1282套、19.50万，开发区91套、1.36万，铁西区24套、0.27万；非市场定价类高层住宅占高层住宅销售总量的51.80%，其中内城区17.15%、东区79.46%、开发区54.63%、铁西区25.31%。,2009年新乡市各区商业用房成交均价对比,城区办公用房均价3113元/，其中内城区2971元/、东区3286元/、开发区2781元/；商业用房均价4895元/，其
12、中内城区5628元/、东区4067元/、开发区3748元/、铁西区3934元/；,2009年新乡市各区域商业用房销售量对比,09年办公用房销售103套，面积1.09万，其中内城区56套、0.67万，东区32套、0.28万，开发区15套、0.14万；商业用房销售358套，面积4.65万，其中内城区168套、2.67万，东区84套、0.66万，开发区65套、0.80万，铁西区41套、0.51万；别墅销售21套（开发区），0.72万。,从左图来看，3545岁购房者人数居于首位，占总量的35.55%；其次为25-35岁购房者，占总量比例的33.41%；再次为45-55岁购房者，占总量的16.40%。,
13、三、新乡市购房消费特征,2009购房者年龄占比分析图,数据来源：豫房指数,从购房者来源来看，新乡市城区个人购房者所占比例最大，占总量的83%，共成交5174套；八县购房者比例居于次席，占总量的8%，成交466套；外省市的占5%，成交321套；本省其它地市占4%，成交276套。,2009购房者籍贯占比分析图,数据来源：豫房指数,新乡商品住房销售套均面积为126.73（含非市场），其中120-144成交量最高，占住宅销售总量的38.83%；其次为90-120，占住宅销售总量的26.41%；再次为144-180的户型，占住宅销售总量的13.28%。,2009购房者偏好面积对比图,数据来源：豫房指数,
14、成交量最大、最受市场认可的价位是20002500元，占住宅销售总量的31.38%，共成交1955套；其次为15002000元（主要是非市场定价类住房），占住宅销售总量的24.88%，成交1552套；再次为2500-3000元价位，占住宅销售总量的18.26%，成交1139套。,2009购房者偏好价格对比图,数据来源：豫房指数,按揭贷款是新乡市购买商品房主要的支付手段，占总量的54%，共有3370套；其次为一次性付款，占总量的27%，共1685套；分期付款占13%，共825套；公积金贷款占1%，共76套；其它方式占5%，共281套。,20082009购房者偏好付款方式对比图,数据来源：豫房指数,
15、09年房地产市场成熟发展，市场竞争日趋激烈 新乡市房地产市场，目前处于发展的成熟期，整个市场的投放量、销售率基本持平，处于供销两旺的发展阶段；但知名开发商纷纷入驻，再加上本地开发商，市场竞争将日趋激烈。,小 结,住宅的需求旺盛，开发量总量较大 新乡市房地产市场突飞猛进之后，住宅供应量也将达到峰值。08年全年房地产开发投资71亿元，比07年增长38.2%，其中，住宅投资53.6亿元，增长36.7%。09年，销售面积约100万平方米，市场出现供销两旺的局面。,产品素质由“低端化”向“品质化”转变，小高层和高层接受度提升 新乡房地产发展初期，产品综合素质参差不齐，但随着市场进一步发展和市民居住品质的
16、提升，近两年，新乡市涌现出较多“亮点”楼盘，如建业森林半岛、伟业中央公园、世纪村、紫郡等，产品供给从“粗放型”向“品质化”方面转变，房地产企业更加注重产品内在品质的提升。,规模性楼盘呈明显存在“扎堆”现象，楼盘销售“冷热不均”。 城市框架东扩，各企业纷纷在东区圈地，近两年东区住宅项目集中上市，导致竞争加剧，东区楼市呈现“冰火两重天”，世纪村、紫郡、伟业中央公园、理想城等项目依靠规划及产品包装优势取得良好的销售业绩，而部分缺乏准确定位和产品创新能力的项目则销售维艰，如：大景城、城市旺点、BOBO公社等。,本土品牌发展迅速，外地名企竞相进驻，消费者倾向于品牌化选择。 近两年新乡楼市崛起了“金谷、辉龙、新飞、隆基”等本土企业，在产品开发，物业管
